Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître RETORE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître TRONCQUEE
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/01301 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DFE
N° MINUTE :
1 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 29 août 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3],
dont le siège social est sis représenté par son syndic la société Associes en gestion Immobilière - [Adresse 2]
représenté par Maître TRONCQUEE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P351
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [E],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître RETORE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0997
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée d’Audrey BELTOU, Greffier, lors des débats, et de Laura JOBERT, Greffier, lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 29 août 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01301 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DFE
EXPOSE DU LITIGE
M. [Y] [E] est propriétaire du lot n°12 (888/10000) dans l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, a assigné M. [Y] [E] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7 449,35 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 (échéance du 2ème trimestre incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 887,72 euros à compter de la mise en demeure du 17 mars 2023, de l’assignation pour le surplus avec capitalisation des intérêts,
- 180 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, somme à parfaire,
- 1 200 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
A l’audience du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation actualisant la demande au titre des charges à la somme de 6 295,37 dont 180 euros de frais. Il s’est opposé à l’octroi de tout délais de paiement faisant valoir que le défendeur ne justifie pas de ses revenus
M. [Y] [E] représenté par son conseil n’a pas contesté le montant des demandes concernant les charges et les frais mais a souhaité obtenir des délais de paiement et proposé de verser la somme de 700 euros pendant 9 mois comme il l’a obtenu dans le cadre d’autres procédures. Il explique ses difficultés financières pas une baisse de revenus résultant d’une interdiction d’exercice professionnelle prononcée en 2019.
Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
Lors de l’examen des pièces au cours du délibéré, la pièce 9 listée au bordereau des pièces communiquées par la demanderesse et intitulée : « lettre de mise en demeure syndic du 1er avril 2023 » étant manquante, le président en a sollicité contradictoirement la communication. Par courrier du conseil de la demanderesse adressé à la juridiction et à son contradicteur le 26 juin 2024, la pièce 9 correspondant, en réalité, à une mise en demeure du syndic en date du 3 février 2023 a été produite.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [E] pour le lot n°12 dans l'immeuble sis [Adresse 3],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2021 au 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel et l’extrait du grand livre attestant d’un solde débiteur de 1 720,98 euros à la date du 20 juin 2022,
- la régularisation des charges depuis 2020,
- l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état à la date du 24 avril 2024 d’un solde débiteur de 6 651,37 euros au titre des charges et frais de recouvrement déduction faite d’un versement de 1 400 euros effectué par le défendeur le 26 mars 2024.
- les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,
- le contrat de syndic,
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contesté du défendeur à hauteur de la somme de 6 251,37 euros après déduction des frais de recouvrement (180 euros visés à l’assignation auxquels s’ajoutent 60 euros de FRAIS MED [E] et 60 euros de MED 06/23 [E] figurant aux lignes 6 et 9 du décompte du 24 avril 2024, soit 300 euros) portant sur la période comprise entre le 1er juillet 2021 et le 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse).
Il n’est pas contesté du demandeur que M. [Y] [E] a procédé à un virement de la somme de 700 euros, il reste donc redevable au titre des charges de la somme de 5 551,37 euros.
Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 3 février 2023 sur la somme de 3 459,44 euros et de la mise en demeure par avocat du 13 novembre 2023 pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 2 février 2024 concernant les charges.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 180 euros recouvrant 5 relances et mises en demeure dont seule la lettre en date du 3 février 2023 est communiquée aux débats (pièce 9 produite à la suite d’une note en délibéré autorisée), mais il n’est pas démontré en l’espèce que cette mise en demeure relève de diligences inhabituelles du syndic.
Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délais
Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, M. [Y] [E] propose de s’acquitter de sa dette selon un échéancier de 9 mois avec versements mensuels de la somme de 700 euros, comme il procède pour d’autres immeubles dont il est propriétaire.
Dans la mesure où le montant de la dette reste élevé et perdure dans le temps, que le défendeur ne justifie ni de ses ressources actuelles ni de ses charges et notamment le nombre d’échéanciers qu’il honore à ce jour, il convient de débouter M. [Y] [E] de sa demande de délais.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que M. [Y] [E] présente des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis plus de deux ans. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Compte tenu de la durée de ces manquements et du montant de la dette, M. [Y] [E] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires le somme de 500 euros.
Sur les demandes accessoires
M. [Y] [E], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera également condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, la somme de 5 551,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2023 sur la somme de 3 459,44 euros et de la mise en demeure par avocat du 13 novembre 2023 pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 2 février 2024 ;
CONDAMNE M. [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE M. [Y] [E] aux dépens ;
CONDAMNE M. [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier Le président
