Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 30 NOVEMBRE 2023
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/06762 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZPY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 février 2020 -Tribunal judiciaire de Bobigny (Chambre 5, section 2) - RG n° 18/12367
APPELANTE
S.A.R.L. ORTY GYM
Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 793 378 233
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Anissa BEN AMOR, avocat au barreau de Paris, toque : E1864
Assistée de Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
S.C.I. ESPACE IDYLLIQUE
Immatriculée au R.C.S. de Bobygny sous le n° 500 757 158
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de Bobigny, toque : BOB69
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, Greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte sous seing privé du 7 mai 2013, la SCI ESPACE IDYLLIQUE a consenti à la société ORTY GYM un bail commercial portant sur les locaux suivants situés dans un immeuble édifié [Adresse 6] à [Localité 3] (93), à destination principalement de salle de sport pour une durée de neuf ans à compter du 21 mai 2013, en contrepartie d'un loyer de 2 200 euros par mois :
- le lot 23 constitué d'un séjour, d'une salle de bail et d'une cuisine ;
- le lot 24 constitué d'un cellier et d'une buanderie ;
- le lot 27 constitué d'un local commercial de 201 m² ;
- les lots 14 et 15 constitués de caves.
Les locaux à usage commercial ont été loués pour l'exercice des activités notamment de « boutique », « bureau » et « salle de gym etc. ».
Par arrêté du 14 novembre 2013, le maire de la commune du Raincy a ordonné la fermeture de la salle de sport exploitée par la société ORTY GYM en raison d'anomalies compromettant la sécurité du public constatées par la commission communale de sécurité et d'accessibilité. La société ORTY GYM a formé un recours à l'encontre de cette décision.
Parallèlement, la SCI ESPACE IDYLLIQUE, après avoir fait délivrer à la société ORTY GYM un commandement de payer visant la clause résolutoire, l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constat de l'acquisition de ladite clause. Par ordonnance du 25 août 2014, le juge des référés a condamné la société ORTY GYM à payer au bailleur une provision à titre d'arriéré locatif et a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant au preneur des délais pour s'acquitter de cette dette, dont il est constant qu'elle a depuis lors bien été payée par la locataire.
Le 11 décembre 2014, le tribunal administratif de Montreuil, statuant sur le recours introduit par la société ORTY GYM, a annulé l'arrêté municipal du 14 novembre 2013 au motif que le maire du Raincy aurait dû, après avoir pris connaissance de l'avis de la commission susvisée, inviter la société ORTY GYM à procéder aux travaux permettant d'assurer la sécurité du public, avant d'ordonner la fermeture de son établissement, qui ne revêtait pas de caractère d'urgence.
Le 17 juin 2016, la société ORTY GYM a cédé son fonds de commerce à la société BEAUTYFORM [Localité 3].
Le 2 novembre 2018, la société ORTY GYM a fait assigner la SCI ESPACE IDYLLIQUE devant le tribunal de grande instance de Bobigny (devenu le tribunal judiciaire). Par jugement du 2 avril 2019, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture à la demande de la défenderesse, récemment constituée, afin de lui permettre de faire valoir les moyens de sa défense. Il a par ailleurs invité les parties à lui faire connaître leur avis sur une éventuelle mesure de médiation judiciaire.
L'affaire a été clôturée le 17 décembre 2019 sans que la SCI ESPACE IDYLLIQUE fasse connaître sa position sur la médiation judiciaire proposée.
Par jugement du 04 février 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la société ORTY GYM la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la société ORTY GYM la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société ORTY GYM du surplus de ses demandes ;
- débouté la SCI ESPACE IDYLLIQUE de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.
Par déclaration du 2 juin 2020, la société ORTY GYM a interjeté appel partiel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 avril 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions déposées le 29 mars 2023, la société ORTY GYM, appelante, demande à la cour de :
- recevoir la société ORTY GYM dans ses demandes, fins et prétentions ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a débouté la société ORTY GYM du surplus de ses demandes ;
Statuant à nouveau :
- condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à verser à la société ORTY GYM la somme de 6.675 euros au titre des frais de location du box pendant toute la période d'exécution du bail ;
- condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à verser à la société ORTY GYM la somme de 25.960 euros au titre des loyers perçus pendant toute la période de fermeture administrative du fonds de commerce ;
- condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à verser à la société ORTY GYM la somme de 100.000 euros pour le préjudice de jouissance subi par le preneur ;
- condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à verser à la société ORTY GYM la somme de 27.728 euros au titre du préjudice financier subi par le preneur ;
- condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à verser à la société ORTY GYM la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE aux dépens.
Par conclusions déposées le 7 décembre 2020, la SCI ESPACE IDYLLIQUE, intimée à titre principal, demande à la Cour de :
- dire et juger, au besoin constater la SCI ESPACE IDYLLIQUE bien fondée en ses demandes;
L'y recevant,
- infirmer le jugement en ce qu'il condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la société ORTY GYM les sommes suivantes :
- 5.000 euros avec intérêts légaux à compter du jugement à titre de dommages et intérêts ;
- 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- le confirmer pour le surplus,
- condamner la société ORTY GYM à payer à la SCI ESPACE IDYLLIQUE la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les intimés aux entiers dépens.
La SCI Espace idyllique a déposé des conclusions identiques le 18 avril 2023 postérieurement à l'ordonnance de clôture du 12 avril 2023.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1. Sur la procédure:
Les conclusions signifiées le 18 avril 2023 par la SCI ESPACE IDYLLIQUE, postérieurement à la clôture ne seront pas prises en compte.
2. Sur le fond du litige :
2.1. Sur les obligations contractuelles des parties:
Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires, autres que locatives et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il en résulte notamment que, sauf stipulations contraires, les locaux doivent être délivrés conformes aux règles applicables à l'activité exercée et les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur.
En l'espèce, aucune clause du bail ne dispense le bailleur de son obligation essentielle de délivrer en début de bail des locaux conformes à leur destination , le paragraphe VIII C) du bail ne visant que les travaux rendus obligatoires et les nouvelles réglementations survenus en cours de bail, en stipulant que la répartition de leur charge est à négocier entre les parties.
Par ailleurs, selon l'article 1721 du même code, le bailleur doit garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage même si le bailleur ne les connaissait pas lors de la conclusion du bail, s'il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
Le contrat de bail en cause reprend expressément ces obligations dans ses conditions générales où il est rappelé que le bailleur est tenu notamment de 'délivrer au preneur à la date d'effet du bail des locaux propres à leur destination contractuelle (...) prendre en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. Assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et le garantir contre les risques d'éviction et les vices cachés(...)'.
S'agissant des obligations du preneur ce contrat précise que ce dernier est tenu notamment de 'Prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance (...) Effectuer ou faire effectuer, en temps ordinaire comme en cas d'urgence, l'entretien et les réparations locatives dès que nécessaire, de lui même ou sur injonction du bailleur (...)'.
2.2. Sur les frais de location de box:
La sté ORTY GYM sollicite le remboursement de la location de deux box de juillet 2013 à juin 2016 utilisés pour stocker divers appareils de sport pour un montant de 6.675 €.
A l'appui de sa demande, elle se prévaut d'un constat d'huissier du 13 juin 2014 dont il résulte que les caves louées étaient encombrées et d'un autre constat d'huissier du 7 juin 2016, selon lequel les caves sont toujours encombrées, leur sol baigné d'eau et leur accès impossible.
Ainsi que l'expose le jugement déféré, à la motivation duquel il convient de renvoyer sur ce point, il ressort des éléments du dossier que l'encombrement et l'humidité de la cave étaient connus de la bailleresse et préexistaient à la conclusion du bail ; que cette dernière a manqué à son obligation de délivrer un local apte à son utilisation dont elle n'est pas déchargée par la stipulation selon laquelle le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent. L'affirmation selon laquelle la locataire n'aurait 'pas réagi' lorsqu'elle a été informée de l'humidité des caves ne dispensent pas davantage la bailleresse de son obligation de délivrance.
La sté ORTY GYM produis deux contrats de location conclus en 2013 portant sur des box situés à [Localité 4] et [Localité 5] selon lesquels des box destinés au stationnement lui sont loués respectivement 100 € et 105 € par mois, deux quittances de loyers de ces montants respectifs et un procès verbal de constat d'huissier du 2 juillet 2020 dont il résulte que les box loués sont remplis d'agrès et de machine de fitness manifestement depuis longtemps au vu de la poussière qui les recouvre et de la végétation entravant l'ouverture de la porte du box de [Localité 5].
Il ressort de ces éléments que le défaut de délivrance des deux caves comprises dans l'assiette des locaux loués a privé la locataire d'un local pour entreposer du matériel, cependant il n'est pas démontré que la surface des caves en cause serait aussi importante que celle des deux box loués et aurait pu contenir autant de matériel, ni que l'humidité et leur encombrement a duré effectivement 35 mois, de sorte que le coût de location des box ne peut être pris en compte que partiellement.
Au regard des éléments dont dispose la cour, de l'état et la surface visibles des caves sur les procès-verbaux de constat, de l'encombrement important des box apparaissant sur le constat de 2020, du prix du loyer des locaux loués et de celui des box, il apparaît justifié de prendre en compte partiellement le coût de location des box à hauteur un montant de 1.500 € en réparation du préjudice résultant du défaut de délivrance des caves louées. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la sté ORTY GYM sur ce point et de condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à lui payer la somme de 1.500 € à ce titre.
2.3. Sur la demande de remboursement des loyers perçus pour la période de novembre 2013 à décembre 2014:
La sté ORTY GYM demande l'infirmation du jugement déféré qui l'a déboutée de sa demande de remboursement de loyers aux motifs qu'il ne peut être demandé au bailleur de supporter les conséquences financières d'une décision administrative finalement annulée en raison de son irrégularité et qui n'aurait donc pas due être prise par le maire. Elle soutient que les griefs invoqués dans l'arrêté de fermeture administrative du 14 novembre 2013 font référence à des travaux dont la charge incombait à la bailleresse qui a donc manqué à son obligation de délivrance.
La SCI ESPACE IDYLLIQUE demande la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté la demande de remboursement de loyers de la sté ORTY GYM fondée sur le fait qu'elle a été privée de la jouissance des lieux en raison de la décision de fermeture prise par le maire, alors qu'il ne peut être demandé au bailleur de supporter les conséquences financières d'une décision de fermeture admnistrative finalement annulée pour irrégularité.
Il est de principe que la partie lésée peut demander la réparation intégrale de son préjudice à chacun des responsables d'un même dommage sans qu'il y ait lieu de tenir compter du partage des responsabilités entre les divers responsables, ce partage n'affectant que les rapports réciproques de ces derniers entre eux.
En l'espèce, le contrat de bail a pris effet le 21 mai 2013, quelque mois après, le 3 octobre 2013, la commission communale de sécurité et d'accessibilité a émis un avis défavorable à l'ouverture de l'activité de l'établissement et le 14 novembre 2013, le maire du Raincy a rendu un arrêté de fermeture au public de l'établissement 'ORTY GYM'. Par jugement du 19 décembre 2014, le tribunal administratif de Montreuil, saisi par la sté ORTY GYM, a annulé cet arrêté de fermeture aux motifs notamment qu'après avoir pris l'avis de la commission communale de sécurité et d'accessibilité du 3 octobre 2013, le maire du Raincy n'a pas invité la sté ORTY GYM à procéder aux travaux permettant d'assurer la sécurité du public avant d'édicter l'arrêté de fermeture, et ce, alors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la fermeture aurait revêtu un caractère d'urgence et qu'une telle irrégularité de procédure a privé la société requérante d'une garantie prévue par le pouvoir réglementaire et a entaché d'illégalité l'arrêté.
L'arrêté de fermeture du 14 novembre 2013 est motivé par le fait que l'établissement ORTY GYM compromet gravement la sécurité du public compte tenu de l'ensemble des anomaliées relevées par la commission communale de sécurité et d'accessibilité et reproduit la liste de ces anomalies parmi lesquelles figurent notamment :
- l'absence d'isolement entre l'établissement et les tiers, notamment entre le sous-sol donnant sur le 2ème dégagement ;
- la distance de plus de trente mètres existant entre la partie la plus éloignée de l'établissement et l'issue de secours ;
- l'absence d'acte authentique garantissant le droit d'usage de ce dégagement par les tiers donnant sur [Adresse 6] ;
- le non respect des normes de conformités mentionnées dans les rapports de vérifications électriques ;
ainsi que d'autres anomalies plus secondaires relatives notamment à l'encombrement de dégagements, à l'éclairage de sécurité, au fonctionnement de l'alarme, à l'absence d'un ferme porte etc...
Il ressort du courriel de Mme [Z] [F] épouse [P], gérante de la sté ORTY GYM, transféré le 5 janvier 2014 à M. [O] [S], gérant de la SCI ESPACE IDYLLIQUE, qu'elle expose avoir déposé 'les dossiers de déclaration de travaux, de sécurité et d'accessibilité à la mairie et commencé les travaux importants d'aménagement en prenant en compte, avec le plus grand sérieux et respect, les dernières normes et règles de sécurité et d'accessibilité obligatoires en 2015 (...) ', que les travaux se sont achevés 'avec une mise en conformité performante, certifiée par le prestataire de service 'QUALICONSULT' (...)', que la commission départementale d'accessibilité aux personnes handicapées lui a donné un avis favorable, qu'elle a refusé de satisfaire à la demande de fermeture du maire puisqu'elle était en règle et que l'établissement était auparavant une salle de danse depuis cinq ans. Elle produit une facture de travaux du 18 juin 2013 pour un montant de54.990 €.Dans les lettres qu'elle a adressées à son bailleur notamment le 17 mars 2014 et 10 mai 2014, elle ne lui reproche pas de manquement à l'obligation de délivrance mais fait notamment état de 'l'arrêté de fermeture infondé et illégal dont ma société a fait l'objet'.
Par ailleurs, il ressort du jugement rendu le 19 décembre 2014 par le tribunal administratif de Montreuil que la sté ORTY GYM soutenait notamment que la commission de sécurité sur l'avis de laquelle s'est prononcé le maire ne présentait pas des gages suffisants d'impartialité, que l'arrêté de fermeture résultait d'un détournement de pouvoir du maire et que la fermeture attaquée était entâchée d'une erreur manifeste d'appréciation comme le révèle l'avis favorable de la commission consultative de sécurité et d'accessibilité départementale.
Dans deux articles parus dans 'LE PARISIEN' le 12 mars 2014 et le 22 décembre 2014, citant l'avocate de la sté ORTY GYM, selon cette dernière, sa cliente serait victime de discrimination les locaux ne présentant aucun problème de sécurité.
Ainsi l'existence et la gravité des anomalies reprochées dans l'avis de la commission et de l'arrêté de fermeture, qui ne sont pas corroborées par des éléments objectifs extérieurs, étaient contestées par la locataire. En outre, cette dernière expose et justifie avoir fait d'importants travaux dans les locaux, de sorte que les anomalies ainsi relevées, notamment celles se référant au rapport de vérification électrique non produit, sont susceptibles d'être le résultat des travaux et installations effectués par la locataire, elle-même, et non par la bailleresse.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la sté ORTY GYM ne rapporte pas la preuve, dont elle a la charge, que ce sont les manquements de la SCI ESPACE IDYLLIQUE à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination qui sont à l'origine de l'arrêté de fermeture administrative litigieux, qui n'aurait pas été prononcé sans ces manquements.
La démonstration n'étant pas fait que la SCI ESPACE IDYLLIQUE serait co-responsable du préjudice résultant de la fermeture administrative du local, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la sté ORTY GYM de sa demande de restitution des loyers versés durant cette période de fermeture.
2.4.Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance résultant des dégâts des eaux:
Ainsi que l'a exposé le jugement déféré, il ressort des explications des parties et des pièces produites, notamment des constats d'huissier et échanges de correspondances, et n'est pas contesté, que les lieux loués ont été affectés par trois dégâts des eaux successifs de septembre à décembre 2015 qui ont commencé dans les toilettes puis se sont propagés dans la pièce principale où sont donnés les cours collectifs. Le procès verbal dressé dans les lieux le 15 décembre 2015 à la requête e la sté ORTY GYM relève notamment des infiltrations d'eau au niveau du plafond des toilettes, des dégradations dans la salle de sport, qui constitue la plus grande partie du local, caractérisés par une infiltration du parquet, des surélévations de lattes de parquet, des décollements et des résurgences d'eau, avec une présence de champignons. L'huissier relève que le parquet lui apparaît 'dangereux' par endroit. De nombreuses traces de moisissures sont par ailleurs observées sur plusieurs murs des locaux. Lors de sa seconde visite dans les lieux près de six mois plus tard, le 7 juin 2016, l'huissier de justice a constaté que dans la salle de sport, on 'note des ondulations à la pesée des pas laissant supposer un liquide sous la surface (...) en direction de la porte de sortie de secours:la pesée du pas fait entendre un léger bruit de succion','(...) Les remontés de murs sont quasi systématiquement écaillées (...)la situation s'est nettement dégradée par rapport à mon dernier passage. De prés, il semble qu'il s'agit de la conséquence d'une humidité trop importante en parois d'aspect déplorable. D'autant que les dégradations sont en périphérie immédiate du circuit électrique ». Par ailleurs, il a également relevé que la partie basse arrière du bâtiment était fortement délabrée et présentait de larges fissures susceptibles d'expliquer selon lui l'importante humidité affectant le local de la sté ORTY GYM.
Il apparaît donc que les locaux étaient impropres à leur usage.
L'affirmation de la bailleresse selon laquelle les infiltrations d'eau du 8 décembre 2015 et les dégradations en résultant auraient été provoquées par un engorgement de la canalisation des WC imputable à la Sté ORTY GYM n'est pas démontrée et ne ressort pas du rapport d'inspection-vidéo de canalisation du 11 juillet 2016 qu'elle produit concernant un nouveau dégât des eaux survenu en mai 2016.
La SCI ESPACE IDYLLIQUE expose que les dégâts des eaux de septembre et octobre 2015 seraient imputables à défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de l'immeuble et donc imputables à la copropriété qui y aurait remédié en octobre 2017 seulement.
Selon le constat amiable dégâts des eaux qu'elle a établi le 26 novembre 2015 avec le syndic de copropriété de l'immeuble les infiltrations proviendraient de la toiture terrasse. Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2015, que ces derniers ont refusé de voter la réalisation de travaux de réfection de la toiture terrasse demandée par la SCI ESPACE IDYLLIQUE .
La SCI ESPACE IDYLLIQUE ayant assigné en référé le syndicat des copropriétaires le 15 février 2016, par ordonnance du 23 mars 2016, le juge des référés a fait droit a sa demande d'expertise judiciaire relative aux infiltrations dans le local loué provenant selon elle des infiltrations affectant la toiture terrasse de l'immeuble. Cependant les parties ne produisent pas de rapport d'expertise judiciaire ni ne précisent si cette expertise a été réalisée.
Ainsi, il résulte de ces éléments, que le rôle joué par la toiture-terrasse n'est pas établi avec certitude mais qu'en tout état de cause, si l'origine des désordres devait effectivement résider dans les parties communes de l'immeuble, il convient de constater que la SCI ESPACE IDYLLIQUE ne démontre pas avoir agi avec la diligence requise auprès du syndic afin qu'il soit efficacement et durablement remédiés aux désordres subis par sa locataire, puisque selon le procès-verbal de constat d'huissier produit, les locaux loués présentaient encore une humidité très importante le 7 juin 2016 et que selon la bailleresse, la toiture terrasse n'aurait été réparée qu'en octobre 2017. Elle a donc manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des locaux à sa locataire.
La sté ORTY GYM se contente d'affirmer qu'elle a dû fermer temporairement l'établissement en raison des dégâts des eaux et que, de ce fait, elle aurait cédé son fonds de commerce pour un prix de 67.500 € seulement. Cependant, elle ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande de 100.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Au regard notamment de la présence importante d'humidité et des dégradations constatées dans les procès-verbaux de constat, de la durée écoulée entre le mois de décembre 2015, date du premier constat d'huissier relatant les dégradations consécutives aux infiltrations d'eau, jusqu'au mois de juin 2016 date du second constat d'huissier et de la cession du fonds de commerce de la sté ORTY GYM, du fait que l'établissement n'a pas été totalement fermé durant cette période puisqu'il a réalisé un chiffre d'affaires ainsi que du montant du loyer, c'est à juste titre que le jugement déféré a évalué à 5.000 € le préjudice de jouissance subie par cette dernière. Il convient donc de confirmer ce jugement en ce qu'il a condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer une somme de 5.000 € de dommages et intérêts à la sté ORTY GYM en réparation u préjuice résultant des dégâts des eaux.
2.5.Sur le préjudice financier résultant des dégâts des eaux:
La sté ORTY GYM demande l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande sur ce point et se prévaut notamment de la baisse de son chiffre d'affaires pour solliciter une somme de 27.728 €, soit 9.242 € pour la période de septembre à décembre 2015 et 18.486 € HT pour la période de janvier à juin 2016.
La ESPACE IDYLLIQUE conteste cette demande en soulignant notamment que l'établissement n'a pas été fermé durant 9 mois mais a réalisé un chiffre d'affaires et des travaux avant de vendre le fonds de commerce, que les chiffres d'affaires présentés sont insuffisants pour établir le préjudice allégué.
Il ressort des éléments exposés ci-dessus que les dégâts des eaux ont affecté l'activité de la locataire puisqu'ils ont portés sur la grande salle de sport.
Il apparait que la sté ORTY GYM a néanmoins poursuivi au moins partiellement son activité puisqu'elle fait état de 'fermetures récurrentes' dans ses écritures mais non d'une fermeture constante de toutes les salles de l'établissement, et puisqu'elle déclare avoir réalisé un chiffre d'affaires en 2016 de 18.486 €. L'attestation d'expert-comptable relative au chiffre d'affaires de 2016 visée dans le jugement de première instance n'est pas produite en appel. La sté ORTY GYM ne donne aucun décompte des journées de fermeture, ni aucune précision sur les activités qui ont cessé et celles qui ont pu se poursuivre en fonction du siège, ni sur l'amplitude des dégâts et les réparations intervenues.
Il ressort des comptes de la sté ORTY GYM qu'en 2014, année durant laquelle les locaux ont fait l'objet d'une fermeture administrative, cette société a réalisé un chiffre d'affaires net de 29.101 € au titre des services vendus, qu'en 2015 ce chiffre d'affaires s'élevait à 53.836 €.
La sté ORTY GYM déclare avoir réalisé un chiffre d'affaires de 18.486 € en 2016, c'est-à-dire de janvier jusqu'à la vente du fonds en juin 2016. Elle fait valoir que la différence de 35.350 € entre les années 2015 et 2016 représente une perte liée aux fermetures résultant des dégâts des eaux non réparés. Selon un raisonnement qu'elle n'explique pas, elle fixe à 18.486 € sa perte financière de janvier à juin 2016 et à 9.242 € la perte financière de septembre à décembre 2015 calculée à partir du montant de 18.486 € (18.486/6 x 3). Ce calcul qui semble se baser sur un chiffre d'affaires mensuel théorique de 3.081 € qui aurait été perçu en l'absence de dégâts des eaux n'est pas justifié. De plus, le préjudice financier subi du fait des dégâts ne doit pas résulter de ce type de calcul mais doit s'analyser comme la perte de chance de percevoir un revenu.
Au regard des seuls éléments dont dispose la cour sur l'importance et la durée des répercussions des dégâts des eaux sur l'activité professionnelle de la sté ORTY GYM, de la perte de clientèle pouvant en résulter et des comptes produits, il convient d'évaluer son préjudice financier résultant des dégâts des eaux, s'analysant en une perte de chance de percevoir un revenu, à la somme de 5.000 €.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la sté ORTY GYM de sa demande au titre de son préjudice financier et la SCI ESPACE IDYLLIQUE sera condamnée à lui payer une somme de 5.000 € à ce titre.
3. Sur les autres demandes:
Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE au paiement des dépens ainsi que d'une somme de 1.000 € en application de l'aricle 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
La SCI ESPACE IDYLLIQUE sera condamnée à payer à la sté ORTY GYM la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
La SCI ESPACE IDYLLIQUE sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Rejette des débats les conclusions signifiées par la SCI ESPACE IDYLLIQUE le 18 avril 2023;
Confirme le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny (N° RG 18/12367) en ce qu'il a condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu'à lui payer la somme 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, a débouté la SCI ESPACE IDYLLIQUE de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, a ordonné l'exécution provisoire ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 1.500 € en réparation du préjudice lié aux frais de location des box en raison du défaut de délivrance en état d'usage des caves louées ;
Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice financier résultant des dégâts des eaux ayant affecté les locaux loués;
Déboute la sté ORTY GYM de sa demande aux fins de voir condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à lui payer la somme de 25.960 € au titre des loyers perçus pendant la période de fermeture administrative du fonds de commerce ;
Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 2.000 € au en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;
Déboute la sté ORTY GYM du surplus de ses demandes ;
Déboute la SCI ESPACE IDYLLIQUE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE aux dépens de la procédure d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
