Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/04203

N° RG 22/04203 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LS53 N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL CSCB AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 21 NOVEMBRE 2023 Appel d'un jugement (N° R.G. 21/06109) rendu par le juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 8 septembre 2022, suivant déclaration d'appel du 24 novembre 2022 APPELANTE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L'HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : Mme [N] [I] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] non représentée COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2023, Ludivine Chetail, conseillère chargée du rapport, assistée de Claire Chevallet, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.                                             Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par bail en date du 29 octobre 2019, la SA société dauphinoise pour l'habitat (SDH) a donné en location à Mme [N] [I] un appartement n° 0169 et un garage situés [Adresse 1] à [Localité 3] (Isère), avec effet à compter du 29 octobre 2019. Une sommation de payer les loyers a été délivrée à Mme [N] [I] le 6 octobre 2021 afin d'obtenir le paiement de la somme de 237,95 euros à titre principal outre frais annexes. Par assignation en date du 13 décembre 2021, la SA SDH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble notamment aux fins de résiliation du contrat de bail et de paiement des loyers et charges. Par jugement réputé contradictoire en date du 8 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : - débouté la société dauphinoise pour l'habitat de l'intégralité de ses demandes, - l'a condamnée à supporter les entiers dépens de l'instance, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - rejeté toutes les autres demandes. Par déclaration d'appel en date du 24 novembre 2022, la SA SDH a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de : - juger que la demande est recevable et bien-fondée ; - prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts de Mme [N] [I] ; - ordonner son expulsion du local d'habitation n° 0169 et du garage n° 9056 situés 1[Adresse 1] à [Localité 3], de tous ses accessoires, ainsi que de celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamner Mme [N] [I] au paiement de la somme de 2 706,54 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés à la date du 2 février 2023 hors frais d'impayés, outre les intérêts au taux légal ; - fixer et condamner Mme [N] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges et évoluant dans les mêmes conditions que ce dernier jusqu'à la libération effective du bien ; - condamner Mme [N] [I] à lui verser la somme de 300 euros en première instance et celle de 1 500 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que : - le premier juge ne pouvait sérieusement se retrancher derrière l'absence de deux pages et notamment celles concernant le montant du loyer et des charges locatives pour écarter l'intégralité des prétentions de la concluante ; - au vu d'un relevé de compte et de détails de quittances de loyers, le premier juge pouvait d'une part confirmer la relation contractuelle et le montant du loyer actualisé, et d'autre part constater au regard des règlements partiels intervenus la défaillance régulière de Mme [I] qui n'avait pas déféré à la sommation de payer ; - la cour dispose de tous les éléments permettant de réformer la première décision. Les dernières conclusions de l'appelante ont été signifiées à Mme [N] [I], intimée défaillante, le 22 février 2023. Mme [N] [I], citée en l'étude le 16 janvier 2023, n'a pas constitué avocat ; le présent arrêt sera rendu par défaut à son égard. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande en résiliation de bail La SA SDH demande le prononcé de la résiliation du bail liant les parties aux torts de Mme [N] [I]. La juridiction de première instance l'a déboutée de cette demande aux motifs que l'appelante ne produisait qu'une partie du contrat de bail signé par les parties le 29 octobre 2019 et que celui-ci ne le mettait pas en mesure d'établir le montant de la créance. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon l'article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 6.6 du contrat conclu entre la SA SDH et Mme [N] [I] (pièce n° 9), « En cas de non-paiement de sommes dues à la Société, loyers et charges le contrat de location sera résilié de plein droit sur l'initiative de la Société, deux mois après simple commandement de payer. [...] Il est expressément convenu que tout mois de loyer non payé à son échéance, comme toutes les charges ou frais non réglés dans les mêmes conditions seront, en vertu de l'article 1226 du code civil, majorés de 10 % à titre de clause pénale et ce à compter du commandement de payer indiquant l'intention du bailleur de faire jouer la clause pénale et ce sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire précédemment énoncée et sans préjudice des dommages et intérêts que le bailleur pourrait être amené à réclamer en raison de la carence de son locataire. » Il ne figure pas au dossier les pages du contrat précisant le montant du loyer et ses modalités de règlement. Cependant, la SA SDH a fait délivrer un commandement de payer à Mme [N] [I] le 6 octobre 2021 portant sur la somme de 237,95 euros et visant notamment la clause résolutoire et les autres mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (pièce n° 3). Elle a fait assigner Mme [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection le 13 décembre 2021, soit plus de deux mois après le commandement de payer précité. Il figure au dossier un relevé de compte et des duplicata de factures dont il ressort que le loyer était fixé au 1er juin 2021 à la somme de 293,38 euros, dont il faut déduire une réduction 'loyer solidarité' d'un montant de 63,89 euros et ajouter un loyer pour un garage pour un montant de 41,22 euros, ainsi que des charges et provisions pour un montant total de 103,69 euros, soit un total mensuel de 333,18 euros. Selon un duplicata de facture pour le mois de décembre 2021, les sommes dues par Mme [N] [I] à ce titre étaient d'un montant total de 724,25 euros au 17 décembre 2021, aucun versement n'étant intervenu depuis le 1er octobre 2021. Les éléments versés aux débats par la SA SDH suffisent à établir un non-paiement des loyers pendant un délai de plus de deux mois à compter du commandement de payer délivré le 1er octobre 2021. Dès lors, il convient de constater que les loyers sont demeurés impayés deux mois après la notification du commandement de payer et que les conditions de la résiliation sont remplies, le contrat étant résilié de plein droit à compter du 1er décembre 2021. S'agissant du montant des sommes dues à la SA SDH par Mme [N] [I], il ressort d'un relevé arrêté au 1er janvier 2023 que l'arriéré locatif s'élevait à cette date à la somme de 2 706,54 euros, outre des frais d'impayés pour un montant de 141,14 euros. Cependant, il n'est pas justifié de faire supporter à Mme [N] [I] des frais de dossier pour l'intervention d'un intermédiaire en recouvrement ('frais dossier EOS'), pour un montant de 7,62 euros par mois entre février 2022 et décembre 2022, soit un total de 83,82 euros. Il convient donc de condamner Mme [N] [I] à payer à la SA SDH les seules sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, soit la somme de 2 622,72 euros. Mme [N] [I] ne comparaissant pas et ne fournissant aucun élément sur sa situation financière, il n'y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme le jugement dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau, Constate la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er décembre 2021 ; Autorise la SA SDH, à défaut de départ volontaire de Mme [N] [I], à procéder à l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification du présent arrêt ; Condamne Mme [N] [I] à payer à la SA SDH la somme de 2 622,72 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 1er janvier 2023, outre intérêts au taux légal à compter de cette date ; Condamne Mme [N] [I] à payer à la SA SDH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers, charges et accessoires, révisables selon les dispositions contractuelles, à compter du 1er décembre 2021, jusqu'à son départ effectif des lieux loués ; Condamne Mme [N] [I] à payer à la SA SDH une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [N] [I] aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE,                                        LA PRÉSIDENTE,