Texte intégral
PS/CD
Numéro 23/03837
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 21/11/2023
Dossier : N° RG 15/01185 - N° Portalis DBVV-V-B67-FZOM
Nature affaire :
Demande en paiement de l'indemnité d'assurance dans une assurance de dommages
Affaire :
Compagnie GAN ASSURANCES
C/
SASU PG IMMO,
Syndicat des copropriétaires
DE LA [Adresse 10]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Septembre 2023, devant :
Madame FAURE, Présidente
Madame BLANCHARD, Conseillère
Monsieur SERNY, Magistrat honoraire, chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Compagnie GAN ASSURANCES
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée et assistée de Maître BERNADET de la SCP BERNADET JACQUES, avocat au barreau de PAU
INTIMEES :
SASU PG IMMO
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice venant aux droits de la SAS AGENCE ADOUR PYRENEES suite à transmission universelle du patrimoine
[Adresse 9]
[Localité 5]
prise en son établissement secondaire
[Adresse 3]
[Localité 6]
Intervenante volontaire
Représentée et assistée de Maître CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES
Syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LES GRANDS CHALETS' représenté par son syndic la SARL CGS Département gestion dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Localité 7]
Représenté par Maître LIGNEY de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître JUNQUA-LAMARQUE de la SARL JUNQUA-LAMARQUE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE,
sur appel de la décision
en date du 26 MARS 2015
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
RG numéro : 10/00271
Vu l'acte d'appel initial du 03 avril 2015 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,
Vu le jugement dont appel rendu le 26 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Tarbes qui a :
- condamné la société GAN ASSURANCES à fournir sa garantie en exécution du contrat d'assurance de chose conclu auprès d'elle par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10],
- à lui payer une indemnité réparatrice d'un montant de 1 761 956 euros au titre des travaux de reconstruction d'un immeuble situé à [Localité 7] endommagé par des éboulements de terrain survenus le 03 février 1998, somme à indexer sur l'indice de la construction depuis le mois de juin 2012,
- à payer à ce syndicat de copropriété une somme de 8 000 euros en compensation de frais irrépétibles,
- à payer les dépens incluant les frais de référé et d'expertise,
- ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'ordonnance du 15 juillet 2015 ayant levé l'exécution provisoire ;
Vu l'institution d'une nouvelle expertise par décision du 31 août 2016 décidée en considération de l'impossibilité juridique de reconstruire l'immeuble endommagé ;
Vu le rapport d'expertise déposé le 18 mai 2022 par l'expert judiciaire [G] [Y] désigné le 16 mars 2020 en replacement de l'expert désigné par l'ordonnance initiale ayant institué l'expertise judiciaire ;
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 02 janvier 2023 par la compagnie GAN ASSURANCES, appelante, qui conclut à l'infirmation du jugement et
- à la nullité de la police d'assurance qui la lie au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] pour absence d'aléa,
- à la nullité de la police d'assurance pour absence de déclaration du risque assuré,
- au débouté de l'action en indemnisation,
- à titre subsidiaire à l'absence de dommage apporté au clos et au couvert par le fait dommageable,
- en toute hypothèse à l'allocation de 50 000 euros en compensation de frais irrépétibles.
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 02 janvier 2023 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], intimé, qui poursuit :
- la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le GAN à exécuter le contrat d'assurance, ainsi que dans ses dispositions portant sur les dépens et les frais irrépétibles,
- la réformation du jugement sur le montant des indemnités à payer en portant l'indemnité réparatrice du préjudice matériel à la somme de 2 551 262,90 euros en valeur 2021 avec intérêts moratoires depuis l'assignation, sauf à retenir à titre subsidiaire l'indemnité arrêtée par le tribunal en valeur 2012 indexée sur l'indice BT 01,
- la réformation du jugement et à l'allocation d'une indemnité de jouissance d'un montant de 2 083 320 euros indemnisant ce poste de préjudice sur une durée de 14 ans à décompter du 04 février 2008 au 04 février 2022, ou à titre subsidiaire du 13 août 2008 au 13 août 2022, outre paiement d'une indemnité mensuelle de 12 400 euros à décompter depuis le terme qui sera ainsi retenu par la cour, et ce jusqu'à complet paiement,
- l'allocation de 20 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- la condamnation de la société d'assurances aux dépens.
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 décembre 2022 par la SASU PG IMMO, intimée, venant aux droits de la société AGENCE ADOUR PYRENEES venant elle-même aux droits de l'agence PYRENEES VACANCES désignée comme syndic de la copropriété par décision du 24 novembre 2007 et pour une durée d'un an durant laquelle est survenu le fait dommageable, qui demande sa mise hors de cause en l'absence de demande formée contre elle par les autres parties.
Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 02 août 2023.
Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.
MOTIFS
Le fait dommageable est survenu le 03 février 2008 à la suite d'un glissement de terrain et d'un éboulement rocheux qui ont endommagé la structure d'un immeuble collectif :
- qui avait été construit par la SARL LES GRANDS CHALETS durant la fin de l'année 1986, durant l'année 1987, et durant le début de l'année 1988 puisqu'il a été réceptionné le 17 mai 1988, soit à peine moins de 20 ans avant la survenance du fait dommageable aujourd'hui discuté,
- mais qui avait aussi subi entre-temps divers désordres ayant donné lieu à une procédure judiciaire en responsabilité des constructeurs engagés en 1998, à la vieille de l'expiration du délai d'épreuve de 10 ans imposé par l'article 1792 du code civil, la stabilité de la falaise entrant dans les postes de préjudices concernés par l'expertise,
- ce dont le GAN s'empare pour dénier sa garantie.
HISTORIQUE DE L'IMMEUBLE
Cet historique se reconstitue en synthétisant les pièces produites par les parties et annexées aux divers rapports d'expertise (expertise dommages-ouvrage ou expertises judiciaires ayant concerné l'immeuble).
L'immeuble, en effet, a fait l'objet d'une expertise dommages-ouvrage et d'une expertise judiciaire après constatation de divers désordres par huissier au mois de septembre 1997 ; l'expertise avait pour objet la responsabilité des constructeurs ; la procédure d'assurance dommages-ouvrage a été déclenchée mais a abouti à un refus de garantie ; le premier rapport d'expertise judiciaire concernant l'immeuble a été rédigé par [F] [N], désigné en référé le 09 juin 1998 après interruption du délai décennal du 11 mai 1998 quelques jours seulement avant son expiration. Cet expert n'a pu obtenir une communication de toutes les pièces qu'il réclamait (marchés, devis initial, planning, contrat d'architecte).
A la suite de l'éboulement du 03 février 2008, une seconde expertise judiciaire a été ordonnée par le juge de la mise en état du tribunal de Tarbes le 08 février 2011 ; elle a été confiée à [Z] [M] dont le rapport a été déposé un rapport le 16 novembre 2012 présente instance, pour ensuite servi de base à la décision dont appel.
En considération du temps écoulé et en considération de l'incertitude administrative sur la possibilité de reconstruire, la cour a ordonné en 2016 une troisième expertise judiciaire confiée à [G] [Y] à la fois pour réactualiser le coût de reconstruction (au cas où la situation administrative s'inverserait) ou pour évaluer la perte économique subie.
1- Le chantier et son cadre administratif - Réalisation partielle du projet
Les pièces sont citées et partiellement annexées dans le rapport d'expertise de [F] [N].
Le projet de construction est conduit par un promoteur dénommé [A] [B] qui a déposé le 15 mars 1984 une demande de permis de construire au nom de la SA SOCIETE FRANCE CONSEIL INVESTISSEMENT ; cette société ne sera pourtant pas la société maître de l'ouvrage ; les marchés seront passés en cette qualité par la SARL DES GRANDS CHALETS. Le permis de construire a ainsi été accordé par décision du 23 juin 1984 en vue de la construction d'un programme immobilier de 64 logements à [Localité 7] présentant une SHOB de 4269 m² et un SHON de 2370 m².
L'expert judiciaire [F] [N] fournit diverses informations sur les contrats conclus originairement le 25 septembre 1985 pour 64 logements :
- le maître de l'ouvrage n'est pas la société pétitionnaire du permis de construire ainsi accordé, mais la SARL LES GRANDS CHALETS, présentée comme propriétaire des fonds,
- la maîtrise d'oeuvre a été confiée par cette société à l'architecte [I] [P],
- la réalisation du gros-oeuvre a été confiée à la société [V] DESSUS FRERES selon un marché initial forfaitaire a été conclu le 25 septembre 1986 par la SARL LES GRANDS CHALETS pour l'édification de deux ensembles immobiliers devant donner lieu à deux tranches de travaux afin d'édifier 64 logements, (nombre de logements prévus au permis de construire) moyennant un prix forfaitaire de 3 345 887,67 francs TTC soit 510 077,29 euros TTC,
- un marché de terrassement (déroctage goudronnage) a été conclu le même jour avec la SBTP au prix de 477 400 francs TTC soit 72 779,16 euros TTC,
- un marché a été conclu avec les ETS POUMINAU pour la réalisation du lot 'plomberie sanitaire' au prix de 1 216 605,73 francs TTC soit 85 470,35 euros TTC,
- un marché a été conclu avec la société LES CLOISONS PYRENEES pour la réalisation du lot 'plâtrerie' au prix de 747 175,35 francs TTC soit 113 906,15 euros TTC,
- un marché a été conclu avec l'entreprise PARADELLA pour la réalisation des sols au prix de 201 680,85 francs TTC soit 30 746,05 euros TTC,
- un autre marché a été conclu avec cette même entreprise pour la réalisation des travaux d'électricité au prix de 305 582,72 francs TTC soit 46 585,79 euros TTC,
- enfin, un dernier marché a été conclu au prix pour la réalisation du système de chauffage avec l'entreprise CASSIAU pour un montant de 771 311,54 euros TTC soit 117 585,69 euros TTC.
La réalisation devait se faire en deux tranches mais une seule sera réalisée par suite de restrictions administratives intervenues après la survenance d'avalanches dans le secteur durant l'hiver 1986. L'expert mentionne un classement en zone rouge de risques d'avalanche durant la période 1986/1987 sans plus de précision. S'il est certain que ces décisions ont empêché la réalisation de la seconde tranche, elles n'ont pas entraîné l'interdiction de construire la première.
Le marché initial a été modifié par avenant du 25 septembre 1986 (un an exactement après la signature des marchés initiaux) pour limiter les travaux à la première tranche de travaux (les 30 logements qui sont construits).
La DROC a été délivrée le 1er décembre 1986 pour la réalisation d'une première tranche représentant environ la moitié du nombre de logements prévus.
2- l'expertise judiciaire confiée à [F] [N]
Une semaine avant l'expiration du délai de garantie décennale qui expirait le 17 mai 1998, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a délivré une assignation en référé-expertise à [A] [B], à la SARL LES GRANDS CHALETS, à l'architecte et à la SARL [V] DESSUS.
L'expertise a été ordonnée par décision du 09 juin 1998, a confié la mission à [F] [N] en qualité d'expert judiciaire au contradictoire de l'architecte [I] [P], de la SARL [V] DESSUS FRERES, la SARL LES GRANDS CHALETS et de [A] [B]
Le document de constatation sur lequel se fonde la demande d'expertise est un procès-verbal d'huissier dressé le 19 septembre 1997.
L'assureur dommages-ouvrage (UAP) a été saisi d'une demande d'indemnisation de 6 postes de préjudice et a refusé toute garantie ; concernant le désordre n° 3 relatifs aux dégâts causés par des chutes de pierres sur les tôles fermant le garage qui en constituent le bardage, désordre en lien avec le présent litige, le rapport de l'expert dommages-ouvrage (SARETEC) constate la réalité des chutes de pierre mais fait valoir que 'ce désordre ne fait pas partie d'un ouvrage d'origine'.
Dans un courrier du 18 septembre 1998, le syndic alors en fonction ([K] [V]), détaille les désordres qui font, selon lui, l'objet de cette procédure qui a bien pour finalité l'engagement de la responsabilité décennale des constructeurs ; dans cette liste au titre des désordres, il mentionne 'paroi rocheuse non stabilisée' ; l'expert [N] investiguera sur ce point, décrira les travaux de stabilisation à réaliser et en évaluera le coût (cf. infra).
Exécution partielle du programme - ce que l'on sait de la situation administrative après réception de l'immeuble
La première expertise judiciaire apporte diverses informations :
- seule la première tranche a été réalisée car une décision d'inconstructibilité consécutive à des avalanches survenues dans un secteur proche, ont conduit à une décision d'inconstructibilité empêchant la réalisation de la seconde tranche ;
- la réception de cette première tranche de travaux est intervenue le 17 mai 1988 ;
- aucun certificat de conformité n'a été établi ; l'architecte a répondu à l'expert qu'il n'avait pas été demandé ;
- les travaux seront interrompus pendant plus d'un an ;
- le permis d'origine est devenu de ce fait caduc ;
- la SARL LES GRANDS CHALETS (qui n'était pas pétitionnaire du marché d'origine) a alors déposé une nouvelle demande de permis de construire alors que la première tranche était construite ; un nouveau permis a été accordé le 16 septembre 1989, cette fois à la SARL LES GRANDS CHALETS ; le document se réfère au document de 1984 mais ne porte aucune mention du nombre de logements à réaliser et ne porte aucune mention de SHON ou de SHOB à réaliser à l'avenir. La commune l'interprète comme officialisant le transfert du permis initial à la SARL LES GRANDS CHALETS (alors que le pétitionnaire avait été une autre société gérée par [A] [B]) concernant ce qui a été réalisé. Aucune construction nouvelle ne sera édifiée.
Les constatations et appréciations de l'expert judiciaire [F] [N] concernant l'état de l'immeuble (invoqués par le GAN au soutien de son argumentation)
L'expert judiciaire explique que l'immeuble est bâti sur le site d'une ancienne carrière entre d'une part, au Nord, la route principale qui monte au col du Tourmalet et d'autre part, au Sud, une falaise d'une hauteur de 15 mètres surplombant l'immeuble, dont le pied se situe à une distance de 3 à 5 mètres de la façade Sud du bâtiment.
La parcelle a été cédée par la SARL LES GRANDS CHALETS au syndicat des copropriétaires à qui elle a livré les immeubles après construction.
L'expert judiciaire reprend alors les divers désordres pour lesquels l'assureur dommages-ouvrage avait refusé sa garantie ; ce qu'il constate au titre des désordres 3 et 6 qui intéresse le présent litige.
Point 3 - L'humidité de la cage d'escalier est signalée dans le procès-verbal de constat du mois de septembre 1997 ; l'assureur dommages-ouvrage n'a pas investigué avec précision sur ce point ; l'expert judiciaire relève l'absence de cloisons de doublage thermique de la cage d'escalier Sud-Ouest et met en relation l'humidité avec une accumulation de terre contre la façade et il rattache cette accumulation de terre à l'éboulement d'une lentille de terre de la falaise ravinée par l'eau ; il explique que la copropriété a fait peindre la paroi en noir et a fait installer un claustrât noir contre la paroi Sud du 1er palier des escaliers, pour masquer les dommages des embellissements.
L'expert estime que les éboulements pourraient (hypothèse) être en lien avec le déroctage, estime que le risque d'éboulement existe toujours mais que la purge de la lentille de terre aurait dû être programmée avant de construire l'immeuble. (L'entreprise de déroctage, cocontractante du maître de l'ouvrage, n'était pas partie à son expertise).
Point 6 - L'expert constate que des chutes de pierres se sont produites en provenance de la falaise située à l'arrière du bâtiment qui ont laissé des impacts sur le bardage du premier niveau du parking à l'arrière du bâtiment ; ces chutes de pierres sont signalées par l'huissier requis en septembre 1997 ; après consultation de la STRATTEM, organisme spécialisé, il porte la même appréciation que pour le désordre 3 et préconise donc, pour les deux postes, le recours à la mise en place d'une protection par pose de grillages destinés à retenir les terres et roches ; il évalue le coût de ces travaux (recours à des entreprises spécialisés ) à 40 672,35 francs TTC soit 6 246 euros TTC outre le remplacement des bardages pour 10 920,57 francs soit 1 664,83 euros ; il écrit 'le quantum relativement modéré de ce sinistre ne nécessite pas la mise en concurrence d'entreprises dont les modalités renchériraient d'autant les frais d'expertise'.
Il apprécie ensuite les désordres de construction dénoncés qui ne concernent pas le présent litige. Il convient de mentionner ici le chiffrage auquel il procède
Francs TTC
Euros TTC
1
Infiltration noue
Réparée
0,00
0,00
2
Isolation pignon Est
Réparée
0,00
0,00
3
Humidité cage escalier
Ravalement
3 859,20
588,33
4
Humidité entrée (casiers skis)
Pose résine
301,50
45,96
5
Dalles plafond
Remplacement
1 567,80
239,01
6
Parois rocheuses
Consolidation
51 592,92
7 865,29
7
Trottoirs
Non réalisation
15 870,96
2 419,51
8
Caniveau (inclus dans 7)
Non réalisation
0,00
0,00
9
Inondation cage d'ascenseur
A étancher
4 059,86
618,92
Total
77 252,24
11 777,03
Ce premier rapport d'expertise judiciaire ne révèle aucun danger imminent ; la situation décrite, envisagée uniquement du chef de la réalisation des ouvrages sans que la question de la solidité des sols soit prise en compte, ne laisse aucunement envisager l'éboulement qui surviendra presque 10 ans plus tard.
L'entreprise de déroctage n'a pas été appelée aux opérations d'expertise.
Il n'est donné aucune information sur les suites données ; on ignore notamment si a été versée une indemnisation en raison d'une responsabilité décennale pour vice du sol.
3- la survenance, près 20 ans après la réception et près de 10 ans après l'expiration du délai de garantie décennale, du dommage actuellement litigieux et l'expertise judiciaire instituée en 2011
Le 03 février 2008, la falaise située à l'arrière de l'immeuble et dont le profil est en surplomb par endroit, a été le siège d'un important éboulement.
L'événement n'a pas donné lieu à une prise d'arrêté pour catastrophe naturelle. (Rejet de la demande).
La copropriété, alors gérée par la société AGENCE PYRENEES VACANCES, a mandaté la Société Alpine de Géotechnique (SAGE) pour faire le point. Dans ses conclusions, après avoir relevé les risques causés par la nature schisteuse de la roche (en plaques pouvant faciliter l'instabilité), la SAGE va estimer que des travaux de confortement auraient dû être réalisés sur la falaise, ce que confirmera le second expert judiciaire par la suite.
L'expert judiciaire [Z] [M] a été désigné par ordonnance du 08 février 2011 ; confirmant pour l'essentiel le rapport unilatéral de la SAGE, il évalue le volume de terre et de roches à 300 mètres cubes venus s'accumuler dans l'espace étroit qui séparait le mur de l'immeuble de falaise (dont le profil résultait des excavations réalisées pour le construire) ; sous l'effet de la poussée et de la pression exercée par cette masse, la structure de l'immeuble a été endommagée.
S'intéressant à l'état de la falaise, l'expert [Z] [M], après étude du sol confiée à un sapiteur (M. [T]) explique qu'elle présente une hauteur de 15 mètres de hauteur ; elle constituait auparavant le front de coupe d'une ancienne carrière ; elle est traversée par des fissures par lesquelles passent aussi bien les eaux de pluies que les eaux telluriques pouvant provenir de sources ; le terrain est à la fois schisteux, de sorte qu'il présente de ce fait des plans de fissuration, et argileux ; la hauteur verticale des fissures favorise la formation des colonnes d'eau verticales engendrant de fortes pressions. Les études géotechniques menées après l'éboulement et le travail de l'expert judiciaire montrent que cette falaise n'était pas stabilisée en 2011.
Ce second expert judiciaire relève que l'instabilité de la falaise avait certes été constatée par le premier expert judiciaire [F] [N] mais il précise cependant que l'ouvrage de rétention préconisé par ce dernier 10 ans plus tôt (pose de grillage) n'aurait en rien permis d'éviter le phénomène qui s'est produit en 2008.
Envisageant les travaux indispensables à la remise en état de l'immeuble, l'expert [Z] [M] préconise les solutions classiques en la matière, à savoir :
- la purge de la falaise,
- la réalisation d'un réseau de drains profonds à implanter sur deux lignes, afin d'empêcher la création de colonnes d'eau dans la roche schisteuse,
- en association avec la réalisation d'un cloutage pour pallier le risque des excès d'eau en période de redoux et pour stabiliser des dièdres et des lentilles de roches déjà identifiables comme pouvant glisser,
- avec en complément, l'installation de dispositifs complémentaires dont un grillage pour assainir le recouvrement morainique de la tête de falaise.
Il évaluait le coût de ces travaux aux montants suivants :
- confortement de la falaise : 150 931,62 euros TTC
- terrassements : 106 421,69 euros TTC
- Réparation du bâtiment : 1 565 534,24 euros TTC
- Assurance dommages-ouvrage : 90 000 Euros TTC
- Soit à la date du rapport : 1 962 887,60 euros TTC
Le tribunal, qui se devait de considérer la reconstruction comme encore possible au moment où il a statué, a admis ces évaluations pour apprécier le montant du préjudice à prendre en compte pour l'exécution du contrat mais il a estimé que les travaux de confortement de la falaise n'entraient pas dans le risque assuré par le GAN et a limité la condamnation de ce dernier à un montant de 1 761 956 euros TTC à indexer sur la base de l'évolution de l'indice BT 01.
4- les conclusions de l'expertise ordonnée par la cour et confiée à [G] [Y]
En 2016, la commune de BAREGES, sur avis du contrôle de légalité de la préfecture, a retiré son arrêté accordant au syndicat des copropriétaires un permis de construire. L'immeuble ne peut donc plus être reconstruit et cette décision administrative caractérise la perte définitive de l'immeuble à la date à laquelle elle a été prise.
Prenant en considération une perte totale de la chose assurée, l'expert [G] [Y] a néanmoins évalué le coût des travaux matériels de reconstruction, en y incluant le coût de l'assurance dommages-ouvrage et le recours à la maîtrise d'oeuvre, comme suit
- travaux de construction : 1 782 404,90 euros HT
- travaux de démolition : 115 924,00 euros HT
- travaux de VRD : 26 512,20 euros HT
- travaux de mise en sécurité : 41 213,00 euros HT
- maîtrise d'oeuvre et préparation du chantier : 240 306,00 euros HT
En considération de l'ancienneté de la construction, il évalue le taux de vétusté applicable à :
- 30 % pour le gros oeuvre
- 35 % pour la charpente et la couverture
- 75 % pour les menuiseries extérieures
- 85 % pour les menuiseries intérieures
- 35 % pour la plâtrerie et l'isolation
- 75 % pour la plomberie et la ventilation
- 70 % pour l'électricité
- 80 % pour les revêtements de sols scellés
- 85 % pour les revêtements souples
- 90 % pour les peintures
Afin de permettre une évaluation du préjudice lié à l'impossibilité de reconstruire, il a proposé une comparaison des droits immobiliers perdus avec des biens équivalents présentant les mêmes caractéristiques sur le marché, il évalue, après déduction de la vétusté, la perte de valeur moyenne à 2 640 euros le mètre carré, soit 2 020 920 euros pour la perte de surface totale (765,50 m²)
Le coût de la démolition s'élève à 115 924 euros HT ou 124 998 HT selon de devis recueillis, soit une valeur moyenne de 120 461 euros HT.
SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DU CONTRAT ET SUR LE REFUS DU GAN DE FOURNIR GARANTIE
Chacun des moyens de défense opposés par le GAN à l'action tendant à la prise en charge du risque en exécution du contrat, constitue un moyen de défense autonome ; ils doivent être examinés dans l'ordre de présentation inverse à celui proposé par la compagnie d'assurance, puisqu'une réponse négative à chacun d'eux dispenserait d'examiner les autres.
1- le fait dommageable est un risque couvert par la police
Le GAN définit les dommages matériels comme les dommages portant atteinte à la structure ou à la substance de la chose et résultant d'un événement garanti.
Le GAN admet aussi que le syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance pour le risque dommages d'effondrement des bâtiments, à savoir 'les dommages matériels subis par les biens assurés et causés par l'effondrement total ou partiel des fondations de l'ossature, du clos et du couvert nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée.'
Ce texte ne se lit pas comme limitant le risque assuré à un effondrement spontané de la construction ; la clause s'interprète comme garantissant tout effondrement accidentel provoqué par une cause extérieure au bâtiment lui-même et pouvant être, comme en l'espèce, l'effondrement de la paroi rocheuse toute proche à côté de laquelle le bâtiment a été édifié.
Le fait dommageable s'analyse donc dans un risque assuré par la police liant le GAN au syndicat des copropriétaires.
2- sur la validité du contrat à l'origine
Selon l'article L 113-2 du code des assurances dans sa rédaction en vigueur (1976) lors de la souscription du contrat, tout assuré à l'obligation de déclarer exactement lors de la conclusion du contrat,
- toutes les circonstances connues de lui qui sont de nature à faire apprécier par l'assureur les risques qu'il prend en charge ;
- de déclarer à l'assureur toutes les circonstances qui ont pour conséquence d'aggraver les risques, et ce dans un délai de 8 jours imparti par l'article L 113-4.
L'instrumentum du contrat d'origine n'a pas été retrouvé ; son existence est connue par l'absence de contestation du paiement des primes depuis le début de l'année 1989 (première saison après réception et donc après les livraisons qui ont suivi mais dont on ne dispose pas des actes). Le GAN refuse sa garantie non en raison d'un défaut de couverture contractuelle du risque qui s'est réalisé mais en raison d'un défaut d'information donnée ou d'une absence d'aléa.
A la date de la conclusion de la police, la loi ne faisait pas référence à la pratique des questionnaires.
Le seul risque connu du syndicat des copropriétaires à l'époque de la livraison (1988) des bâtiments construits était le risque d'avalanche puisqu'il est acquis que la deuxième tranche de travaux n'a pas pu se faire à cause de la survenance de risque ayant donné lieu à décision administrative de délimitation d'une zone rouge d'interdiction de construire ; les actes administratifs ne sont pas produits ; cependant la délivrance de la DROC laisse présumer que l'assiette du bâtiment était exclue de la zone d'interdiction de construire ; l'absence de demande de certificat de conformité ne suffit pas à démontrer que le syndicat des copropriétaires, venant aux droits du maître de l'ouvrage, avait pris livraison d'un ouvrage construit dépassant ces limites et inclus dans la zone d'interdiction avec le risque de recevoir une injonction de démolir ; il n'est donc pas démontré que le syndicat des copropriétaires a sollicité en connaissance de cause une couverture d'assurance pour l'édification d'un immeuble qui n'aurait pas dû être construit (fut-ce pour une raison étrangère à l'état de la falaise).
Le risque d'instabilité de la falaise, de nature différente, n'était pas envisagé, ni connu à l'origine de la construction ; il ne l'a pas davantage été lorsque, 10 ans plus tard, seront recherchées les responsabilités décennales des constructeurs en lecture du constat de septembre 1997 ; si les désordres dénoncés dans l'assignation font certes état de chutes de pierres ou de coulées de terre à l'arrière de l'immeuble, ils n'ont été rattachés ni par les parties au procès ni par l'expert judiciaire [N], à un manquement contractuel générateur de responsabilités des constructeurs, ayant consisté à avoir pris le risque de construire sans étude préalable de la géologie environnant l'immeuble (sol d'assise et falaise). Les désordres n'ont pas été imputés à une absence d'étude du sol d'assise ou de l'état de la falaise, et l'entreprise de déroctage n'a pas été partie à l'expertise.
A la lumière de ces faits postérieurs, le syndicat des copropriétaires assuré ne peut donc pas être considéré comme ayant eu connaissance d'un risque de perte de l'immeuble lors de la souscription du contrat d'assurance de chose le liant au GAN.
La nullité du contrat d'assurance d'origine n'est donc pas établie pour dissimulation d'un risque connu, qu'il s'agisse du risque de destruction par avalanche (la preuve que l'immeuble construit empiète sur la zone rouge d'inconstructibilité définie en 1986 n'est pas rapportée) ou qu'il s'agisse du risque de destruction par défaillance du terrain au sens large (en l'absence d'étude géologique du terrain d'assise et de la falaise verticale immédiatement proche demandée par les constructeurs).
Le GAN ne caractérise donc pas une absence de déclaration de risque au sens de l'article 113-2 du code des assurances dans sa rédaction applicable lors de la souscription du contrat.
- sur la perte de validité du contrat en cours d'exécution du contrat pour défaut de déclaration d'aggravation du risque
A compter du 1er mai 1990, l'article L 113-2 du code des assurances a été modifié en l'adaptant à la pratique des questionnaires ; selon le texte, l'assuré est ainsi :
- tenu de répondre exacte aux questions posées par l'assureur, notamment dans le formulaire de déclaration de risque par lequel l'assureur l'interroge lors la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l'assureur les risques qu'il prend en charge,
- tenu de déclarer en cours de contrat, et dans les 15 jours du moment où il en a connaissance, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, notamment au questionnaire qui a pu être auparavant rempli.
Le GAN ne soutient pas avoir soumis postérieurement ni avant la conclusion du contrat ni en cours de contrat un questionnaire à son assuré. Le litige n'a donc pas à être tranché par référence à un tel document et au texte adapté à cette pratique.
Que l'on se fonde sur le principe général imposant une exécution de bonne foi des contrats notamment à l'occasion de leur renouvellement, ou que l'on se fonde sur l'application de l'article L 113-2 du code des assurances, le litige conduit à apprécier si les conclusions de l'expert judiciaire [F] [N] étaient ou non suffisamment alarmantes pour devoir être signalées au GAN ; le GAN soutient que s'il avait connu les conclusions du rapport d'expertise, il aurait résilié le contrat.
Le syndicat des copropriétaires était représenté :
- en 1998 par [K] [V], né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 11], agissant en qualité de syndic, qui a introduit l'instance en référé après refus de garantie de l'assureur dommages-ouvrage ;
- le 03 février 2008, par l'AGENCE PYRENEES VACANCES (aux droits de qui sont venus la SAS GROUPE PYRENEES IMMOBILIER dès 2005 puis la SASU PG IMMO) qui avait pris ses fonctions le 24 novembre 2007 et mandaté la SAGE dont les conclusions seront confirmées par l'expert [Z] [M], mais qui cessera ses fonctions de syndic à la fin de l'année 2008 sans faire désigner de successeurs par l'assemblée générale, de sorte que la copropriété devra recourir à la désignation d'un représentant judiciaire temporaire pour lui trouver un successeur, à savoir, le cabinet SYNDGEST,
- depuis le 14 mars 2009 par le cabinet SYNDGEST qui a représenté la copropriété lors des deux dernières expertises judiciaires.
Le rapport d'expertise de [F] [N] a été déposé le 09 juin 1998 ; s'appuyant sur l'analyse d'un sapiteur chargé d'examiner la falaise, il évalue divers dommages pour un montant qu'il qualifie de modérés pour un montant total de 11 777,03 euros dont 7 865,19 euros nécessaires à la stabilisation de la falaise par un grillage, investiguant ainsi sur un élément environnemental qui ne concerne pas l'ouvrage construit et dont il n'est pas soutenu devant lui qu'il aurait dû être prise en compte dans les actes de construire (le terrassement et le déroctage ne sont pas discutés).
Les coulées de terres constatées et contre lesquelles le syndicat des copropriétaires avait pris quelques mesures, ne sont donc pas apparues très alarmantes d'une instabilité majeure de l'environnement géologique ; en l'absence d'étude de sol préalablement réalisée par la société maître de l'ouvrage, en l'absence d'étude de la structure de la falaise en surplomb, en l'absence de conclusions de l'expert judiciaire concernant ce risque géologique d'effondrement, le syndicat des copropriétaires n'avait aucune raison de les prendre pour des signes d'un sinistre de l'ampleur de celui survenu le 03 février 2008 ; en zone de montagne, coulées de terres et éboulements de faibles ampleurs sont fréquents à cause des variations de températures et des intempéries ; les coulées de terres provenant de la falaise ont donc appréhendés comme entrant dans ces faits habituels, et non comme un signe annonciateur de ce qui s'est produit.
Aucun procès-verbal d'assemblée générale tenue entre la date de dépôt du rapport de l'expert judiciaire [F] [N] et l'année 2008 n'est produit dont on puisse déduire qu'un tel risque avait été appréhendé par les organes représentatifs de la copropriété. Le seul signalement connu réside dans un courrier adressé le 29 août 2007 adressé au syndic par les époux [S] par lequel ils demandent l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale à venir du 11 novembre 2007 la question de la vérification de l'état de ma paroi rocheuse située à l'arrière de l'immeuble, après avoir observé que la végétation pouvait décoller des pans de roches. Le mandat du syndic a expiré le 24 novembre suivant sans avoir été renouvelé. Cette lettre d'alerte mentionne certes un risque mais pas celui d'un risque aussi grave que celui qui va se réaliser 6 mois plus tard ; ce document quelle qu'a pu être la suite donnée par l'assemblée générale du 11 novembre 2007, ne constituait pas un document suffisamment étayé permettant d'estimer que le syndicat des copropriétaires aurait dû avertir le GAN d'une aggravation significative du risque assuré ; personne ne soupçonnait encore en novembre 2007, soit trois mois avant la survenance du sinistre, ni l'ampleur, ni le degré de probabilité qu'il pouvait revenir ; le GAN ne prouve donc pas, qu'à l'occasion de l'un quelconque des renouvellements successifs du contrat ou durant le cours du dernier contrat en cours, se soit révélé au syndicat des copropriétaires assuré une aggravation telle du risque assuré, qu'il aurait essuyé, en le signalant, une résiliation de la police d'assurance garantissant l'immeuble.
Aucune pièce ne démontre donc ni que le syndicat des copropriétaires ait jamais considéré la falaise comme un danger susceptible de détruire la structure de l'immeuble, ni qu'il ait reçu ou du connaître de documents l'informant d'un tel risque : il n'est pas davantage fait état que ce risque ait été identifié comme tel par une enquête technique conduite à la demande des autorités administratives avant la survenance de l'effondrement, ni que ces autorités aient adressé à la copropriété une quelconque mise en garde particulière ou une quelconque injonction d'y faire des travaux confortatifs ou préventifs d'un danger d'un sinistre de la nature de celui qui a eu lieu le 03 février 2008.
Le GAN n'est pas fondé dans son action en nullité du contrat pour défaut d'information donnée par l'assurée en cours de contrat.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il oblige le GAN à fournir sa garantie.
LA RESPONSABILITE DU GAN POUR REFUS D'EXCUTER LE CONTRAT
Le syndicat des copropriétaires soutient que la situation actuelle est le fait du GAN qui a refusé sa garantie en un temps où le syndicat des copropriétaires bénéficiait du permis de construire du 24 décembre 2019. Il lui reproche une résistance fautive et injustifiée sans toutefois viser explicitement l'article 1147 du code civil dans sa rédaction en vigueur jusqu'en 2016 fondant la responsabilité contractuelle.
Le fait pour l'assureur de refuser sa garantie n'a rien d'anormal en l'espèce ; certes, l'effondrement partiel de la falaise surplombant la façade de l'immeuble d'un immeuble et engendrant d'importants dégâts à sa structure conduit nécessairement à s'interroger après coup sur la faisabilité juridique ou matérielle qui était celle de l'immeuble à la date de construction ; mais il s'agit d'une interrogation surgie a posteriori après la survenance du sinistre dont l'ampleur a surpris et qui a conduit à procéder à des vérifications approfondies dont la nécessité n'était auparavant apparue ni à l'assureur ni aux autorités publiques. L'assureur avait des raisons d'être réticent car la situation de l'immeuble n'était pas simple : le projet initial a été amputé en raison d'une interdiction de construire portant sur le terrain destiné à la future seconde tranche, le certificat de conformité de la première tranche n'a pas été délivré pour la construction partielle réalisée puis réceptionnée, enfin le permis de construire de 1989 restait, selon la commune une réitération du permis de construire initial (sauf à tenir compte de l'impossibilité de construire une seconde tranche). La situation administrative de l'immeuble était floue et incertaine en raison de deux risques potentiels majeurs affectant le secteur, à savoir, le risque d'avalanche et le risque d'effondrement de la falaise. Toute iniative de reconstruction matérialisée par une demande de permis de construire était voué à prendre du temps car elle avait comme conséquence nécessaire des vérifications techniques et administratives appronfondies ; c'est d'ailleurs ce qui s'est passé. Quand l'iniatitive a été prise de reconstruire la procédure administrative a abouti à un refus de permis de construire (décision de retrait prise par l'autorité locale après contrôle par l'autorité préfectorale).
Le retard mis à abandonner le projet de construction ou reconstruction sur le site n'est donc pas imputable à une faute commise par le GAN, le refus de garantie de sa part était lié aux incertitudes de l'avenir de l'immeuble et non à un déni de la garantie donnée.
Le GAN n'a donc pas commis de faute contractuelle dans son refus de prendre en charge le dommage immatériel ;
SUR LE PREJUDICE A REPARER POUR PERTE TOTALE DE LA CHOSE (Evolution du litige)
Le syndicat agit pour le compte de tous les copropriétaires tant en réparation du préjudice matériel que du préjudice de jouissance.
A) le préjudice matériel à réparer pour perte de la chose assurée
Depuis le jugement, les demandes de permis de construire pour rebâtir ont été rejetées ou retirées ; il est définitivement acquis que l'immeuble ne peut pas être reconstruit. Le préjudice ne tend plus à l'allocation d'une indemnité pour travaux de réparation mais, par suite d'une décision administrative, a changé de nature pour correspondre à la perte totale de la chose assurée, la réparation devant se faire par équivalent monétaire ; il conserve néanmoins sa qualification de préjudice matériel au sens du contrat d'assurance ; le syndicat agit en réparation pour lui-même comme pour l'ensemble des copropriétaires ; il est recevable à le faire sans que le GAN s'y oppose utilement.
Le préjudice est donc égal à la valeur vénale actuelle des biens endommagés et correspond à la perte de la valeur vénale des lots sur le marché actuel sachant que ces biens ont été livrés 28 ans avant l'interdiction de reconstruire. Cette valeur vénale est entrée en discussion devant l'expert, et le GAN conclut dans ses motifs subsidiaires que 'l'indemnité due par la Compagnie GAN ne saurait excéder la valeur vénale du bâtiment ainsi déterminée'.
Bien que le syndicat des copropriétaires maintienne une évaluation du préjudice matériel sur la base du coût de reconstruction de l'immeuble, c'est à bon droit que le GAN entend l'évaluer au montant de la valeur vénale des appartements perdus. L'expert [G] [Y] évalue la valeur de revente à 2 020 920 euros dans son rapport clôturé le 16 mai 2022 ; cette évaluation correspond aussi à la valeur vénale des biens à la date de la décision administrative interdisant la reconstruction et datant la perte de la chose assurée ; ce montant sera alloué à titre d'indemnité représentant le préjudice matériel (au sens du contrat) subi par tous les copropriétaires, les intérêts moratoires courant à compter de la date de dépôt du rapport à l'exclusion de toute indexation.
B) le préjudice immatériel de perte de jouissance
Le syndicat des copropriétaires précise dans ses conclusions qu'il réclame la réparation du préjudice immatériel du chef de responsabilité encourue par le GAN pour mauvaise exécution du contrat d'assurance. Il ne la réclame pas au titre de la prise en charge d'un risque assuré.
Ce préjudice immatériel subi par l'ensemble des copropriétaires n'est donc pas indemnisable par le GAN qui n'a pas engagé sa responsabilité.
SUR LES DEMANDES ANNEXES
Le GAN supportera les dépens d'appel.
Il paiera aussi au syndicat des copropriétaires une somme de 15 000 euros en compensation de frais irrépétibles.
Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SASU PG IMMO.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
* déclare recevable l'intervention volontaire de la SASU PG IMMO, syndic aux droits de la SAS AGENCE ADOUR PYRENEES ;
* confirme le jugement :
- dans ses dispositions ayant déclaré le GAN tenu d'exécuter sa garantie contractuelle d'assureur de la chose assurée,
- dans ses dispositions portant sur les dépens et frais irrépétibles ;
* le réforme pour le surplus en raison de l'évolution du litige ;
* condamne le GAN à payer au syndicat des copropriétaires agissant pour son compte et pour le compte de l'ensemble des copropriétaires de lots une indemnité de 2 020 920 euros en réparation du préjudice matériel (valeur vénale de la chose assurée totalement perdue),
* déboute le syndicat des copropriétaires de son action en indemnisation de son préjudice immatériel exclusivement fondé sur la responsabilité contractuelle personnelle de son assureur ;
* ajoutant au jugement, condamne le GAN aux dépens d'appel ;
* condamne le GAN à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 15 000 euros en compensation de frais irrépétibles.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline FAURE
