Texte intégral
Du 24 septembre 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 24/01314 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXU
[D] [Y] [X] [Z]
C/
[I] [H] [E]
Expéditions délivrées à :
Me RIDE
M. [E]
FE délivrée à :
Me RIDE
Le 24/09/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
JUGEMENT EN DATE DU 24 septembre 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDEUR :
Monsieur [D] [Y] [X] [Z] né le 01 Avril 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
Représenté par la Me Cécile RIDE, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de Mont-de-Marsan
DEFENDEUR :
Monsieur [I] [H] [E] né le 31 Octobre 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique en date du 9 juillet 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 22 mars 2021, Monsieur [D] [Z] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [E] portant sur un logement situé [Adresse 1], à [Localité 4] (33), moyennant un loyer initial de 1344 € outre 55 € de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, Monsieur [D] [Z] a fait délivrer à Monsieur [I] [E] un congé avec offre de vente.
Indiquant que Monsieur [I] [E] n’a pas accepté l’offre de vente et se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, Monsieur [D] [Z] l’a fait assigner par acte en date du 25 avril 2024 pour obtenir :
• la validation du congé aux fins de vente,
• le constat de ce que Monsieur [I] [E] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 21 mars 2024,
• l'expulsion immédiate de Monsieur [I] [E] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
• la condamnation de Monsieur [I] [E] à lui payer la somme de 5.993,35 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024,
• la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.500 € à compter du terme du préavis jusqu’à la libération des lieux,
• sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris les deux procès-verbaux de constat d’occupation des lieux en date des 21 mars 2024 et 15 avril 2024.
La demanderesse, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes à l’audience, elle a actualisé sa créance à la somme de 12.331,99 €.
Monsieur [I] [E], présent, ne conteste ni la validité du congé, ni être resté dans les lieux malgré le congé, ni la dette locative. Il propose de libérer les lieux pour le 1er septembre 2024.
Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la validation du congé :
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 prévoit que :
“I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(...)
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice”.
[...]
En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans le 22 mars 2021 n’a pas été reconduit puisqu’un congé pour vente avec offre de vente au prix de 420.000 €, a été notifié à Monsieur [I] [E] par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est régulier.
Monsieur [I] [E] ne justifie pas avoir accepté l’offre dans le délai imparti et ne soulève aucune contestation. Il s’est opposé à la réalisation de l’état des lieux de sortie prévu le 21 mars 2024 en indiquant au commissaire de justice s’étant présenté à cette fin qu’en attente de son nouveau logement devant se libérer au plus tard le 15 avril suivant, il n’était pas en mesure de remettre les clés ce jour. Le 15 avril 2024, nouvelle date fixée pour l’état des lieux de sortie, le commaissaire de justice a constaté le maintien dans les lieux de Monsieur [I] [E] et l’impossibilité d’établir l’état des lieux de sortie comme précédemment convenu. Le jour de l’audience, Monsieur [I] [E] fait valoir qu’il aura libéré les lieux au plus tard le 1er septembre 2024, sans en revanche verser aucune pièce à la procédure. Il ne justifie d’aucune démarche aux fins de se reloger.
En conséquence, il convient de valider le congé avec offre de vente délivré par Monsieur [D] [Z] à Monsieur [I] [E] le 1er septembre 2023, et de constater que celui-ci est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Monsieur [D] [Z] depuis le 21 mars 2024.
Sur l’expulsion :
Monsieur [I] [E] ne disposant plus de titre d’occupation, le demandeur est fondé à demander son expulsion et celle de tous occupants de son chef.
Cette expulsion interviendra cependant dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le demandeur ne faisant valoir aucun motif pour soutenir sa demande d’expulsion “immédiate”.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
Sur l’indemnité d’occupation :
Monsieur [I] [E] s’étant maintenu dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 31 octobre 2023 d’un montant égal à celui du loyer révisable contractuellement prévu outre les charges jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle correspond au montant du préjudice effectivement subi par le bailleur.
Sur la créance locative :
Il incombe au locataire d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
Il résulte du décompte versé aux débats par Monsieur [D] [Z] que Monsieur [I] [E] a cessé de régler régulièrement les loyers. Selon ce décompte, il est dû 12.331,99 € au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus à la date de l’audience - jusqu’au mois de juillet inclus. En l’absence de preuve du paiement des sommes réclamées alors que leur exigibilité n’est pas contestée, et après déduction d’une somme de 616,39 € comptabilisée au titre de frais d’une procédure antérieure entre les parties (au paiement de laquelle le défendeur a d’ores et déjà été condamné et ne saurait être condamné une seconde fois), Monsieur [I] [E] sera condamné au paiement la somme de 11.715,60 €, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.376,96 € à compter du 21 mars 2024 et sur la somme de 11.715,60 € à compter du jugement.
Sur les autres demandes :
Les dépens seront supportés par Monsieur [I] [E] qui succombe à la procédure.
Il sera en outre condamné à payer au demandeur qui a été contraint d’exposer des frais de procédure, la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de commissaire de justice des 21 mars et 15 avril 2024 qui ne constituent pas des dépens de la présente procédure.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
VALIDE le congé délivré le 1er septembre 2023 ;
CONSTATE que Monsieur [I] [E] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 21 mars 2024 ;
INVITE Monsieur [I] [E] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 1], à [Localité 4] (33) ;
A défaut pour Monsieur [I] [E] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
REJETTE en conséquence la demande d’expulsion immédiate de Monsieur [I] [E] présentée par Monsieur [D] [Z] ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à Monsieur [D] [Z] une indemnité d'occupation à compter du terme du bail jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal au montant du loyer révisable prévu contractuellement outre les charges (1.466,40 € par mois à la date de l'audience), sur production de justificatifs ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 11.715,60 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.376,96 € à compter du 21 mars 2024 et sur la somme de 11.715,60 € à compter du jugement ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] aux dépens ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
