Cour de cassation, 26 mai 2009. 08-17.435

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la modification des facteurs locaux de commercialité n'était pas démontrée et que l'augmentation de surface très réduite n'avait pas modifié les caractéristiques essentielles des lieux loués, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société immobilière Carrefour aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société immobilière Carrefour à payer à la société Flash Optic la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société immobilière Carrefour ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me X..., avocat aux Conseils pour la société immobilière Carrefour. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir refusé à un bailleur commercial (la société IMMOBILIERE CARREFOUR) le déplafonnement du loyer, à l'occasion du renouvellement du bail, au profit du preneur (la société FLASH OPTIC) ; AUX MOTIFS QUE la société IMMOBILIERE CARREFOUR avait invoqué trois motifs de déplafonnement ; qu'elle s'était prévalue, en premier lieu, de la modification des facteurs locaux de commercialité, par l'augmentation de la clientèle potentielle, en raison de la création de nouveaux logements et de la rénovation de logements anciens à proximité des lieux loués ; que, cependant, elle n'avait versé aucune pièce à l'appui de ses affirmations ; qu'il n'y avait donc pas motif à déplafonnement de ce chef ; qu'elle avait invoqué, ensuite, la modification des caractéristiques des lieux en raison de l'augmentation de surface accordée à la société FLASH OPTIC ; que, cependant, cette surface avait été accordée en même temps qu'était placé un escalier de secours devant une partie de la vitrine du magasin de la société FLASH OPTIC ; que l'augmentation très réduite de surface n'avait pas modifié les caractéristiques des lieux loués et ne pouvait justifier un déplafonnement ; qu'enfin, la société bailleresse avait argué de la réalisation de travaux d'amélioration ; qu'elle avait fait valoir que, dans la galerie marchande, elle avait mis en place une verrière, remplacé des sources lumineuses, élevé le sol qu'elle avait recouvert de marbre ; que, dans les parkings, elle avait remis l'ensemble en peintures, effectué de nouveaux traçages et fait installer un nouvel éclairage ; et qu'enfin elle avait rénové deux sas d'entrée ; que, cependant, pour entraîner un déplafonnement dès le premier renouvellement, les travaux doivent avoir été financés par le bailleur ; que la société IMMOBILIERE CARREFOUR, qui avait fait payer à la société FLASH OPTIC une contribution forfaitaire au titre de ces travaux, était le bailleur, non seulement de la société FLASH OPTIC mais également d'autres locataires ; qu'elle ne prouvait pas avoir, en définitive, supporté une partie de la charge financière des travaux ; qu'elle ne pouvait dès lors prétendre obtenir le déplafonnement dès le premier renouvellement ; qu'en conséquence, en l'absence des conditions requises pour l'application du déplafonnement, le loyer renouvelé devait être fixé en fonction de l'évolution indiciaire et charges en sus : ALORS QUE, d'une part, les améliorations apportées à l'immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués justifient le déplafonnement du loyer, lorsque les caractéristiques des lieux ont été modifiées, peu important que les travaux n'aient pas été financés par le bailleur ; qu'en l'espèce, la cour, qui a rejeté la demande de la société IMMOBILIERE CARREFOUR en déplafonnement du loyer, au seul motif que la bailleresse n'avait pas prouvé avoir financé les travaux d'amélioration de la galerie marchande dans laquelle se trouvaient les locaux loués à la société FLASH OPTIC, a violé les articles L.145-33, L.145-34, R.145-3 et R.145-4 du code de commerce ; ALORS QUE, d'autre part, les travaux d'amélioration réalisés dans la galerie marchande, au sein de laquelle se trouve un commerce exploité dans des lieux donnés à bail commercial, justifient le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, si ces travaux ont modifié les caractéristiques des lieux loués et s'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour, qui a rejeté la demande de la société IMMOBILIERE CARREFOUR en déplafonnement du loyer, prétexte pris de ce que la bailleresse n'avait pas prouvé avoir financé les travaux d'amélioration de la galerie marchande dans laquelle se trouvaient les locaux loués à la société FLASH OPTIC, et sans rechercher si ces travaux avaient, en modifiant les caractéristiques des lieux loués, eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-33, L.145-34, R.145-3 et R.145-4 du code de commerce.