Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 NOVEMBRE 2023
N°2023/791
Rôle N° RG 22/14562 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKIHU
S.A.S. SUCRE SALE
C/
S.C.I. EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jean-Laurent ABBOU
Me Christiane CANOVAS-ALONSO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de Marseille en date du 05 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03682.
APPELANTE
S.A.S. SUCRE SALE,
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS (EUPI)
ayant son siège social [Adresse 1]
faisant élection de domicile chez NEXITY REGION SUD - [Adresse 3],
représentée par Me Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, et Mme Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2017, à effet au 17 janvier 2017, la société civile immobilière (SCI) Européene de placements immobiliers (EUPI) a consenti à M. [N] [F], venant aux droits de la société en cours d'enregistrement 'les délices de Michelis', et M. [W] [R] un bail commercial portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 4] dont les activités autorisées dans les locaux étaient 'boulangerie-patisserie, avec activités connexes de confiserie, petit traiteur- sandwicherie, pizza et café'. Le loyer initial était fixé à la somme de 920 euros hors charges.
Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2017, Mrs [N] [F] et [W] [R] ont cédé le droit au bail du local à la société par actions simplifiée (SAS) Au 2 frères.
Par acte sous seing privé du 18 avril 2019, la SAS Au 2 frères a cédé le droit au bail à la SAS Sucré Salé.
Faisant valoir que les loyers n'avaient pas été réglés, la société EUPI a, par acte d'huissier du 9 février 2022, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Sucré Salé aux fins d'obtenir le paiement de la somme principale de 10 857,72 euros.
Par acte d'huissier en date du 20 juillet 2022, la société EUPI a fait assigner la société Sucré Salé devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir :
- le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- la condamnation de la locataire au paiement provisionnel de la somme de 11 711,59 euros due au titre des loyers et charges impayés ;
- la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 1 700 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 octobre 2022, ce magistrat a :
- constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonné l'expulsion de la société Sucré Salé et celles de tous occupants de son chef du local susvisé, et ce, dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- fixé et condamné la société Sucré Salé à payer à la société EUPI une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 1er aout 2022 et jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés ;
- condamné la société Sucré salé au paiement de la somme de 11 711,59 euros dus au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2022 ;
- condamné la société Sucré salé à payer à la SCI EUPI la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sucré Salé aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Selon déclaration reçue au greffe le 2 novembre 2022, la société Sucré Salé a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 25 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé, et statuant à nouveau, qu'elle suspende le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 23 janvier 2017 et lui octroie des délais de paiement les plus larges, soit 24 mois afin d'apurer sa dette locative, conformément aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Elle demande que la cour juge que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens en première instance et en appel.
Elle fait valoir avoir subi, le 4 octobre 2021, un grave sinistre de dégâts des eaux à la suite d'intempéries qu'elle a déclaré à son assureur, la MATMUT.
Elle expose que, compte tenu de la gravité des désordres ayant affecté le local commercial, elle n'a pas pu poursuivre son activité et a été contrainte de solliciter une autre boulangerie pour lui fournir du pain et pouvoir maintenir une activité minimale.
Elle souligne ne pas avoir pu faire face au paiement des loyers mais que cette situation était temporaire le temps de la réalisation des travaux qui ont été achevés au mois de novembre 2022.
Elle indique être en attente de la prise en charge par l'assurance de son préjudice d'exploitation et que l'indemnité qu'elle va percevoir va lui permettre d'apurer sa dette locative.
Par dernières conclusions transmises le 22 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société EUPI sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance déférée en toutes ces dispositions et, y ajoutant; qu'elle condamne la société Sucré Salé à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Elle s'oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que la société Sucré Salé est une débitrice chronique, le premier incident de paiement remontant au mois de juin 2019 et qu'au 12 décembre 2022 cette dernière reste débitrice de la somme de 18 310,59 euros.
Elle fait valoir que la société Sucré Salé ne verse aucun élément aux débats permettant de connaître ses capacités de remboursement.
Elle estime que, bien au contraire, les documents demontrent que la société Sucré Salé a été négligente dans le suivi de son sinistre ne fournissant pas les éléments à la MATMUT afin qu'elle évalue la perte d'exploitation.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délai de paiement
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application des dispositions de ces textes le juge des référés peut constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai .
L'alinéa 2 du même texte dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, l'article 19 du contrat de bail signé par les parties le 23 janvier 2017 stipule qu'à défaut du paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit . La résiliation serait constatée par simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes. A cet égard, entre dans le cadre des clauses ou conditions du présent contrat susceptible d'entrainer l'application de la clause résolutoire, les obligations prévues ci-dessus aux paragraphes assurance-entretien des locaux-travaux-sous location-exploitation.
Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il serait débiteur d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes.
La société Sucré Salé ne conteste pas ne pas s'être acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois de sa délivrance.
Elle explique toutefois ses impayés par la perte d'exploitation de son fonds de commerce de boulangerie, survenue à la suite d'un dégât des eaux occasionné par des intempéries, en date du 4 octobre 2021, sinistre pour lequel elle serait en attente d'indemnisation.
Elle verse aux débats un courrier de son assureur, la MATMUT, en date du 7 octobre 2021, qui lui indique avoir mandaté le cabinet CME pour expertiser les dommages de son local consécutifs au sinistre subi.
Elle produit également le courrier du cabinet CME, daté du 5 octobre 2021, lui confirmant avoir été missionné par son assureur, et lui demandant de la contacter rapidement.
A la lecture du courrier, en date du 28 septembre 2022, envoyé par la MATMUT, à la société Sucré Salé, il apparaît que sa demande formée au titre de la garantie 'perte d'exploitation' était justifiée en son principe mais que l'expert restait dans l'attente de la production des pièces comptables nécessaires au calcul de ce poste de préjudice, n'étant pas en mesure de remplir sa mission.
Or, la société Sucré Salé ne justifie d'aucune diligence entreprise depuis la réception de ce courrier par le cabinet d'expertise mandaté, alors que le sinistre subi date du 4 octobre 2021.
L'ensemble de ces pièces mettent en exergue que le gérant de la société Sucré Salé s'est montré négligent dans le suivi du dossier de sinistre en ne fournissant pas les éléments demandés afin que son assureur puisse évaluer sa perte d'exploitation.
Par ailleurs, le décompte de dette locative versé aux débats par la société EUPI démontre que les versements de loyers opérés interviennent de manière irrégulière, le solde de la société Sucré Salé étant débiteur depuis le mois de juin 2019.
Ainsi, la société Sucré Salé est débitrice au 12 décembre 2022 de la somme de 18 310, 59 euros au titre des loyers impayés.
Il en résulte que la dette locative n'a cessé d'augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, aucun paiement n'étant intervenu depuis le prononcé de l'ordonnance du premier juge.
Enfin, la société Sucré Salé ne verse aux débats aucun élément permettant de connaître ses capacités de remboursement dans le cadre d'un échéancier.
Par conséquent, la demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement sera rejetée.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société Sucré Salé à verser à la société EUPI la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Succombant, la société Sucré Salé sera condamnée à supporter l'intégralité des dépens d'appel. Elle sera également condamnée à verser à la société EUPI la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Deboute la SAS Sucré Salé de sa demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement ;
Condamne la société par actions simplifiée Sucré Salé à payer à la société civile immobilière Européenne de placements immobiliers la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Condamne la société par actions simpifiée Sucré Salé aux dépens d'appel.
La greffière La présidente
