Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 22/00962

============== Jugement N° du 25 Septembre 2024 N° RG 22/00962 - N° Portalis DBXV-W-B7G-FUXW ============== [E] [C], [N] [A] épouse [C] C/ S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT Copie certifiée conforme et Copie exécutoire délivrées le à : -Me GAILLARD T1 -SCP IMAGINE T34 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES PREMIÈRE CHAMBRE JUGEMENT DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE DEMANDEURS : Monsieur [E] [C] né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] ; représenté par Me Nathalie GAILLARD, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1 Madame [N] [A] épouse [C] née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] ; représentée par Me Nathalie GAILLARD, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1 DÉFENDERESSE : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, N° RCS 379 502 644, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34 ; Me Delphine DURANCEAU, avocat plaidant du barreau d’AIX EN PROVENCE ; COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sophie PONCELET Greffier : Vincent GREF DÉBATS : Après l’ordonnance de clôture du 14 mars 2024, à l’audience du 26 Juin 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 25 Septembre 2024. JUGEMENT : - Mis à disposition au greffe le 25 Septembre 2024 - Contradictoire - En premier ressort - Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier, rédigé par Madame Romane PAUL, auditrice de justice, sous la correction de Madame Sophie PONCELET. EXPOSE DU LITIGE Le 17 avril 2021, selon acte notarié dressé par Maître [Y], Monsieur [E] [C] et Madame [N] [A] épouse [C] ont acquis de la société anonyme Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) un bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 9] (Eure et Loir), figurant au cadastre section [Cadastre 5], pour la somme de 85 000 euros. L'acte de vente comprend une clause d'exonération de garantie. Se plaignant de déchets enfouis sur le terrain du bien immobilier acquis, les époux [C] ont adressé via leur compagnie d'assurance, en date du 17 juin 2021, un courrier de mise en demeure au Crédit Immobilier de France Développement, estimant que sa responsabilité était engagée au titre de la garantie des vices cachés et sollicitant l'indemnisation de leur préjudice. Le 10 septembre 2021, le CIFD a indiqué en réponse dudit courrier ne pas donner suite à la mise en demeure des époux [C]. Par acte du 7 avril 2022, les époux [C] ont fait assigner le Crédit Immobilier de France Développement devant le Tribunal judiciaire de Chartres aux fins d'indemnisation de leur préjudice. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 20 septembre 2023, les époux [C] demandent au tribunal de : -Rejeter l'ensemble des demandes du Crédit Immobilier de France Développement -Condamner le Crédit Immobilier de France Développement à leur verser une somme de 21 969,60 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de la vente A titre subsidiaire, les époux [C] demandent au tribunal d'ordonner une expertise avec notamment pour objectif d'évaluer les travaux nécessaires et leur coût. En tout état de cause, ils demandent au tribunal de : -Condamner le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens -Condamner le Crédit Immobilier de France Développement à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Pour soutenir leur demande de dommages et intérêts, et au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, les demandeurs relèvent que le défendeur a engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés. Sur la nature du vice, les demandeurs affirment qu'il est apparu que de nombreux déchets automobiles, dus à une activité d'entreposage de véhicules sur ce site, se trouvaient enfouis dans le jardin, le rendant dangereux et inutilisable. Il a également été constaté la présence d'huile sur 30 à 40 cm dans le sol, pour un total de 196 mètres carrés de terrain concerné. Les demandeurs relèvent que la pollution découverte sur un terrain constitue de façon constante un vice caché, et qu'en tout état de cause le CIFD n'a pas contesté l'existence de ladite pollution du terrain. Ils soulignent que le contrat de vente signé avec le défendeur contient une clause de non garantie stipulant l'absence de recours en raison de vices cachés, mais que cette clause ne peut s'appliquer en l'espèce. D'une part, ils considèrent que cette dernière ne peut être invoquée par un vendeur professionnel et soutiennent que le Crédit Immobilier de France Développement constitue un vendeur professionnel. En effet, ils affirment que le CIFD revend de façon régulière des biens immobiliers, et qu'il constitue un marchand de bien qui procède à une activité d'achat et de revente. Ils soulignent d'ailleurs que le CIFD précise dans ses statuts effectuer toutes opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières. Ils relèvent en outre que des SCI sont régulièrement considérées comme des professionnelles de l'immobilier. D'autre part, ils soutiennent que la clause de non garantie ne s'applique pas à la pollution affectant le terrain vendu puisqu'elle n'énonce pas les vices du sous-sol et du sol, la présence de déchets ni la pollution du sol, et qu'elle n'est dès lors pas suffisamment précise. Pour justifier le montant de dommages et intérêts demandés, ils relèvent que l'acquéreur, en cas de vices cachés, a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix de vente. Ils estiment ainsi que le montant de 21 969,6 euros correspond au montant des travaux nécessaires à l'évacuation et à la dépollution du terrain. A titre subsidiaire et au soutien de leur demande d'expertise, les demandeurs relèvent que le CIFD conteste le volume de terre à déplacer et de ce fait le coût des travaux nécessaires à l'évacuation et à la dépollution du terrain. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 12 décembre 2023, le Crédit Immobilier de France Développement demande au tribunal, à titre principal, de rejeter la demande de dommage et intérêts des époux [C]. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de rejeter la demande de désignation d'un expert judiciaire. En tout état de cause il demande au tribunal de : -Rejeter l'ensemble des demandes des époux [C], -Les condamner aux dépens, -Les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts des époux [C], le Crédit Immobilier de France Développement relève que l'acte de vente comprend une clause ne s'appliquant pas si le cédant est un professionnel de l'immobilier ou s'il a connaissance du vice, et que le CIFD n'est pas concerné par de telles exceptions. Au visa des articles 1103, 1641 et 1643 du code civil, le défendeur souligne qu'il n'est pas un professionnel de l'immobilier. En effet, il explique avoir procédé à une saisie immobilière et acquis la propriété du bien par carence d'enchère, et qu'il est un professionnel du crédit et non pas de la construction. Il affirme que la loi Hoguet du 2 février 1970 définit les professionnels de l'immobilier comme étant les personnes physiques ou morales qui exercent de manière régulière des activités portant sur l'achat, la vente, la location ou la gestion d'immeubles, ce qui n'est pas le cas du CIFD. Il relève que la mention " immobilier " dans sa dénomination sociale ne renvoie qu'à son activité de crédit à destination des particuliers souhaitant devenir propriétaires de leurs logements. Il souligne d'ailleurs qu'une banque cédant un bien acquis après adjucation n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier, et qu'en tout état de cause le KBIS du CIFD ne mentionne aucune activité immobilière. Il affirme, de plus, que le service de gestion des biens acquis sur adjucation est une activité accessoire du CIFD qui n'est pas de nature à la requalifier comme professionnelle de l'immobilier. Par ailleurs, le défendeur explique n'avoir pas eu connaissance du vice, puisque les époux [C] ne démontrent pas que le CIFD disposait d'informations quant à la potentielle pollution du terrain. Il estime qu'il n'avait aucune information sur la pollution du terrain et qu'un huissier de justice s'étant déplacé en 2013 sur le terrain n'avait pas remarqué d'anomalie sur le terrain. Le CIFD relève en outre qu'il n'est pas possible de lister tous les risques éventuels constituant des vices cachés exclus dans les actes notariés et que le terrain n'avait pas d'antécédent d'activité polluante de sorte que la précision de la clause ne s'imposait pas en l'espèce. Le CIFD souligne d'ailleurs que la pollution du terrain dont se prévalent les demandeurs n'a jamais été constatée de façon contradictoire. Il réfute ainsi ne pas contester la qualification de vice caché. Il relève que le constat d'huissier versé au débat par les demandeurs n'est pas démonstratif d'une pollution en tant que telle. A titre subsidiaire, pour rejeter la demande d'expertise des époux [C], et au titre de l'article 768 du code de procédure civile, le CIFD remarque que la demande d'expertise n'est pas motivée. Il ajoute que Monsieur [C] a apporté des modifications significatives à la teneur du terrain, a déplacé des débris, et que dès lors l'état du terrain a été affecté. Il en déduit qu'un expert ne pourrait revenir à la situation initiale pour mener à bien sa mission. La clôture de la procédure a été fixée au 14 mars 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire a été renvoyée au 26 juin 2024 pour plaidoirie devant le tribunal judiciaire de Chartres. L'affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur la demande au titre de la restitution d'une partie du prix de la vente A. Sur la caractérisation du vice caché En droit, aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. De plus, l'article 1642 du code civil dispose que " le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ". Il incombe à l'acheteur se prévalant de l'article 1641 du code civil de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu'il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d'une certaine gravité. En l'espèce, les époux [C] produisent au débat plusieurs pièces concernant l'état du jardin se trouvant à l'arrière de la maison, et il convient de déterminer si la situation du jardin est constitutive d'un vice caché. En premier lieu les demandeurs justifient d'une lettre manuscrite signée le 13 mai 2021 par le dirigeant de l'EIRL MARCHINIAK CHAIZE DEBROUSSAILLAGE attestant avoir trouvé lors de travaux de remise à niveau " un terrain pollué par des objets divers ". Il signale la présence de filtres à huile de voitures, de morceaux de verres, de fils électriques ainsi que de pièces de ferrailles brulées. Les demandeurs produisent un devis de la même EIRL en date du 30 janvier 2022 de mise en dépollution de la terre et de livraison de nouvelle terre, pour un montant de 21 969 euros et 60 centimes. Enfin ils produisent un procès-verbal de constat d'huissier établi le 9 décembre 2021, qui fait également état de la présence de nombreux déchets d'automobiles sur la partie arrière du jardin des époux [C], et qui joint à son constat plusieurs photographies, qui corrèlent les observations du dirigeant de l'EIRL MARCHINIAK. Il résulte de ces différentes pièces versées au débat, qui concordent dans leurs constatations, que le défaut affectant le jardin est grave puisqu'il est incontestablement dangereux que de tels matériaux soient présents en nombre dans le jardin. Les défendeurs affirment que la pollution du terrain par l'huile de moteur n'est pas démontrée par les époux [C]. Il convient en effet de souligner que la présence de terre polluée telle qu'affirmée par ces derniers n'est pas justifiée par les pièces versées au débat. L'EIRL MARCHINIAK n'y fait pas référence dans sa lettre, et l'huissier se rapporte aux déclarations des demandeurs à ce sujet. Cependant, la présence de nombreux matériaux dangereux à demi-enfouis dans le terrain constitue à elle-même un défaut rendant le jardin impropre à sa destination, et ce sans qu'il ne soit nécessaire de démontrer qu'il est par ailleurs pollué par de l'huile de moteurs. Or, il est précisé dans la désignation du bien de l'acte de vente "une maison d'habitation comprenant : un séjour avec cheminée insert, une cuisine aménagée, trois chambres, un bureau, salle de bains avec WC et un cellier. Jardin non clôturé". La présence du jardin tel que désigné dans l'identification du bien souligne que le jardin est une partie intégrante du bien acheté, et que le défaut grave est donc inhérent à la chose vendue. Il en diminue l'usage puisqu'il empêche les acquéreurs de jouir paisiblement du jardin. En outre, le défaut a été découvert par l'EIRL MARCINIAK lors de travaux de remise à niveau impliquant notamment de prélever de la terre. L'huissier ayant effectué le procès-verbal de constat indique par ailleurs que " sur cette bande se trouvent dès que l'on gratte un peu la surface du sol de nombreux déchets automobiles ". Les photographies du constat, par exemple concernant les plaquettes de frein, démontrent la présence d'objets à semi-enterrés. Elles rentrent ainsi en contradiction avec le moyen du défendeur selon lequel les objets sont simplement posés au sol. Il ressort par ailleurs des photos du logiciel GOOGLE STREET VIEW versées au débat par le CIFD que le jardin semble d'apparence, en surface, dégagé. Il résulte de l'ensemble de ces constatations que d'une part le défaut n'est pas apparent, et qu'il est antérieur à la vente, n'ayant été découvert qu'à la faveur de travaux dans le jardin. En conclusion, les matériaux dangereux retrouvés semi-enterrés dans le jardin constituent un défaut caché de la chose vendue aux époux [C] par le CIFD. B. Sur la clause exonératoire de garantie En droit, l'article 1643 du code civil dispose que le vendeur " est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. " En l'espèce, l'acte de vente signé par les parties comporte une clause qui stipule que: "L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : -Des vices apparents -Des vices cachés S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : -Si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, -Ou s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur " Il convient donc en premier lieu de déterminer si le vendeur, en l'espèce le CIFD, a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction. Le Crédit Immobilier de France Développement souligne ne pas être un professionnel de la vente immobilière. Il n'est pas contesté que le CIFD est un établissement financier. Cependant le CIFD souligne dans ses conclusions que le mot " immobilier " dans sa désignation sociale renvoie à son activité de crédit à destination des particuliers souhaitant devenir propriétaires de leurs logements. Le CIFD est donc un établissement financier dont la particularité est d'être tourné vers l'accès au logement des particuliers. En cela, il se différencie d'une banque cédant un bien acquis après adjudication. La lecture de la jurisprudence versée à ce sujet au débat par le CIFD permet d'ailleurs de constater que c'est notamment la lecture des statuts qui permet d'exclure l'activité immobilière de l'établissement bancaire concerné par l'arrêt. Or, les statuts du CFID mentionnent dans le paragraphe 3-4 de l'article 3 " Objet ", que la société "a pour objet d'effectuer toutes opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières ". En cela, il diffère également d'une société d'assurances pourvue d'un patrimoine immobilier. La jurisprudence considère qu'une société d'assurance ne peut être considérée comme professionnel de la vente immobilière, même si elle peut être amenée à effectuer des opérations sur le marché de l'immobilier car tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements. Or telle n'est pas la situation du CIFD. En effet, ce dernier n'est pas une société d'assurance mais de crédit. Son activité principale est donc d'accompagner des emprunteurs dans leurs opérations de prêts, et notamment de prêts immobiliers comme sa dénomination sociale le souligne. Enfin, il convient de constater que le CIFD était représenté à l'acte de vente notamment par Monsieur [B]. Or, son profil LINKEDIN tel que versé au débat par les demandeurs souligne qu'il travaille pour le CIFD dans l'objectif d'optimiser le portefeuille des biens acquis et d'apurer la dette de ses clients en revendant des actifs, et notamment des biens immobiliers. Il précise ainsi analyser les pathologies des bâtiments concernés afin d'anticiper les sinistres. Le CIFD ne peut d'une part voir son représentant à l'acte de vente se prévaloir de cette capacité professionnelle et d'autre part refuser de se voir considérer comme un professionnel de la vente immobilière. Ainsi, le CIFD a la qualité de professionnel de l'immobilier. En outre, Monsieur [C] exerçant le métier de surveillant pénitentiaire et Madame [C] celui de téléconseillère, il est incontestable que les acquéreurs n'ont pas la qualité de professionnels de l'immobilier. En conséquence l'exonération de garantie ne peut s'appliquer au CIFD. Cet argument permet de conclure que le CIFD a engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés. C. Sur le montant demandé par les époux [C] au titre de la restitution d'une partie du prix En droit, l'article 1644 du code civil dispose que " Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. " En l'espèce, les époux [C] sollicitent de garder le bien et de se faire restituer une somme de 21 969 euros et 60 centimes. Ils versent au débat un devis détaillant les sommes nécessaires aux travaux dans le jardin. D'abord il convient de remarquer que les 196 mètres cube de décapage de terre mentionnés par le devis de l'EIRL MARCINIAK sont en adéquation avec les mesures prises par l'huissier dans son procès-verbal, puisqu'il calcule lui aussi 196 mètres cube de jardin concernés par la pollution du jardin. Ensuite, le devis et les différents travaux détaillés au sein de celui-ci apparaissent adaptés au vice constaté dans le jardin. En effet, le décapage de terre pollué et la livraison de nouvelle terre apparaissent indispensables pour enlever des objets dangereux enfouis dans le jardin. Ainsi, la somme de 21 969,60 euros correspond au montant des travaux permettant de remédier au défaut grave constaté dans le jardin des époux [C]. En conséquence, le CIFD sera condamné à leur verser unis d'intérêts, la somme de 21 969 euros et 60 centimes. II. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 1) Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le CIFD, partie succombant à l'instance, sera condamné aux dépens. 2) Sur la demande au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Le CIFD, partie condamnée aux dépens, sera condamné à verser aux époux [C] unis d'intérêts, une somme qu'il est équitable de fixer à 3000 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef. 3) Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, statuant en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, - CONDAMNE la Société Anonyme Crédit Immobilier de France Développement à payer à Monsieur [E] [C] et à Madame [N] [A] épouse [C] unis d'intérêts, la somme de 21 969 euros et 60 centimes, au titre de la restitution d'une partie du prix de vente ; - CONDAMNE la Société Anonyme Crédit Immobilier de France Développement aux entiers dépens de l'instance ; - CONDAMNE la Société Anonyme Crédit Immobilier de France Développement à payer à Monsieur [E] [C] et à Madame [N] [A] épouse [C] unis d'intérêts, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles de la Société Anonyme Crédit Immobilier de France Développement ; - RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; - REJETTE le surplus des prétentions. Jugement rédigé par Madame [R] [I], auditrice de justice sous la correction de Madame [L] [D]. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Vincent GREF Sophie PONCELET