Cour d'appel, 22 octobre 2024. 23/02814

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 Octobre 2024 N° RG 23/02814 N° Portalis DBV3-V-B7H-V2M6 AFFAIRE : [T] [Z] [G] [P] C/ S.A. d'H.L.M. LES RESIDENCES MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE (MACIF), intervenante en appel provoqué Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de Rambouillet N° RG : 22/00104 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22/10/24 à : - Me Niels ROLF-PEDERSEN ; - Me Céline BORREL ; - Me Franck LAFON ; RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT-DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [T] [Z] De nationalité Française Demeurant : [Adresse 4] Représentant : Me Niels ROLF-PEDERSEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 291 Madame [G] [P] De nationalité Française Demeurant : [Adresse 4] Représentant : Me Niels ROLF-PEDERSEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 291 APPELANTS **************** La S.A. d'H.L.M. LES RESIDENCES Dont le siège social se situe : [Adresse 2] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 122 Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, Plaidant, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101 INTIMÉE **************** MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE (MACIF), Dont le siège social se situe : [Adresse 1] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Intervenante en appel provoqué Représentant : Me Anne HILTZER HUTTEAU, Plaidant, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1321 Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 618 PARTIE INTERVENANTE Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, président, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, Madame Anne THIVELLIER, conseillère, Greffière, lors des débats : Madame Zoé AJASSE, Greffière, lors du prononcé de décision : Madame Céline KOC EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail du 11 janvier 2010, la société Opievoy, aux droits de laquelle vient la société Les Résidences Yvelines Essonne, a donné en location à M. [T] [Z] et Mme [G] [P] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Par courrier du 12 décembre 2020, M. [Z] a informé le bailleur de désordres consécutifs à un dysfonctionnement du portail d'habitation, à une fuite d'eau dans la chaudière, et à un dégât des eaux dans la salle de bains à l'étage du logement. La société Les Résidence Yvelines Essonne a fait procéder à un changement de la chaudière en janvier 2021. Par acte du 26 mars 2021, M. [Z] assignait en référé la société Les Résidences Yvelines Essonne devant le tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de, outre des demandes indemnitaires, voir constater les désordres affectant son logement et constater l'indécence du logement et ordonner la réalisation des travaux afin de rendre le logement décent selon les dispositions en vigueur et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Une ordonnance de référé a été rendue le 22 mars 2022. Afin de laisser libres les lieux pendant la réalisation des travaux, la société Les Résidences Yvelines Essonne a signé avec les locataires une convention d'occupation précaire concernant un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5]. Par acte de commissaire de justice du 7 février 2022, la société Les Résidences Yvelines Essonne a fait assigner au fond ses locataires, ainsi que leur assureur la société Macif, devant le tribunal aux fins de voir: - prononcer la résiliation du bail consenti le 11 juillet 2010 aux torts exclusifs des locataires, - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner solidairement ses locataires au paiement de 2 472,30 euros au titre de l'arriéré de loyers et au paiement d'un montant de 3 158,57 euros au titre des indemnités d'occupation non payées, - condamner solidairement ses locataires au paiement d'un montant de 20 468,27 euros au titre des travaux réalisés dans le logement du fait de leur responsabilité dans la survenance du dommage, - condamner solidairement ses locataires au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation des baux jusqu'à la reprise effective des lieux, - condamner solidairement ses locataires au versement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l'appui de ses demandes, elle exposait que les locataires ont quitté l'appartement servant de location relais fin octobre 2021, sans avoir payé aucune indemnité d'occupation et qu'ils ne paient pas non plus leur loyer depuis leur réintégration dans le logement initial. Par jugement contradictoire du 7 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a : - prononcé la résiliation du bail consenti le 11 juillet 2010 pour non-paiement des loyers, - dit qu'à défaut par les locataires d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, - condamné solidairement M. [Z] et Mme [P] à payer à la société Les Résidences Yvelines Essonne la somme de 1 504,95 euros au titre des loyers impayés de mai à octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamné solidairement M. [Z] et Mme [P] à payer à la société Les Résidence Yvelines Essonne une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du présent jugement, - dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, - condamné la société Les Résidences Yvelines Essonne à payer à la MACIF une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs autres demandes, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, - condamné in solidum M. [Z] et Mme [P] aux entiers dépens comme visés dans la motivation. Par déclaration déposée au greffe le 24 avril 2023, M. [Z] et Mme [P] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 25 juillet 2023, M. [Z] et Mme [P], appelants, demandent à la cour de : - les dire recevables et bien fondés en leur appel, - confirmer le jugement du 7 mars 2023 en ce qu'il les a condamnés au titre des sommes dues pour la période de mai à octobre 2021, - confirmer le jugement du 7 mars 2023 en ce qu'il a débouté la société Les Résidences Yvelines Essonne au titre des travaux de remise en état du logement qu'ils occupaient, - réformer le jugement du 7 mars 2023 en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail et dit qu'il serait procédé à leur expulsion, - réformer le jugement du 7 mars 2023 en ce qu'il a rejeté toutes leurs demandes indemnitaires, Statuant à nouveau, - débouter la société Les Résidences Yvelines Essonne de l'ensemble de ses demandes autres qu'au titre des sommes dues pour la période de mai à octobre 2021, - condamner la société Les Résidences Yvelines Essonne à leur payer : *la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice moral, *la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, *la somme de 4 164,04 au titre de leur préjudice financier, - condamner la société Les Résidences Yvelines Essonne à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner la société Les Résidences Yvelines Essonne aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 avril 2024, la société Les Résidences Yvelines Essonne, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de : - débouter M. [Z] et Mme [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - débouter la MACIF de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant en son tribunal de proximité de Rambouillet en ce qu'il a : *prononcé la résiliation du bail consenti le 11 juillet 2010 pour non-paiement des loyers, *dit qu'à défaut par les locataires d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier (...). *condamné solidairement M. [Z] et Mme [P] à lui payer la somme de 1 504,95 euros au titre des loyers impayés de mai à octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, *condamné solidairement M. [Z] et Mme [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du présent jugement, *dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, *ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, *condamné in solidum M. [Z] et Mme [P] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, Infirmer le jugement : * en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Macif une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, * en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes, Et statuant à nouveau à titre d'incident, - condamner solidairement la société Macif avec M. [Z] et Mme [P] à lui régler la somme 19 641,07 euros au titre des réparations locatives effectuées dans l'appartement qui leur était loué, - condamner in solidum la société Macif et M. [Z] et Mme [P] au règlement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens. La société Les Résidences Yvelines Essonne a, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, assigné en intervention forcée à la procédure d'appel, la société Macif en qualité d'assureur de M. [Z] et de Mme [P]. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2024, la société Macif ès qualités d'assureur de Mme [P], intimée et appelante reconventionnelle, demande à la cour de : - juger que les conditions de garantie du contrat d'assurance ne sont pas réunies, - débouter la société Les Résidences Yvelines Essonne ou tout succombant de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Macif, En conséquence, - confirmer le jugement déféré, - vu les articles 700 et 699 du code de procédure civile, condamner la société Les Résidences Yvelines Essonne ou tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Macif, - condamner la société Les Résidences Yvelines Essonne ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Lafon, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 mai 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la résiliation du bail Moyens des parties Les appelants font grief au premier juge d'avoir résilié le bail qui leur a été consenti le 11 juillet 2010 pour défaut de paiement des loyers. En cause d'appel, ils poursuivent l'infirmation de ce chef du jugement en faisant valoir, d'une part, que le défaut de paiement des indemnités d'occupation du logement qui leur avait été consenti à titre provisoire dans le cadre d'une convention d'occupation précaire, ne pouvait justifier la résiliation du bail qui leur avait été consenti le 11 juillet 2010 et, d'autre part, que le défaut de paiement qui leur est imputé n'était point fautif car il est intervenu dans un contexte de relations tendues entre les parties et que leur arriéré locatif a été depuis apuré. La bailleresse intimée conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti le 11 juillet 2010 sur le fondement de l'article 1227 du code civil en soulignant que ni le principe ni le montant des impayés ne sont contestés par les locataires et que les premiers impayés remontent au 6 mai 2021. Réponse de la cour Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1253 et 1256 anciens du code civil, devenus l'article 1342-10, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation s'opère d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. Le premier juge a prononcé la résiliation du bail consenti le 11 juillet 2010 pour non-paiement des loyers entre les mois de mai et de novembre 2021 et relevé que les loyers postérieurs au mois de novembre 2021 avaient été réglés. Or il est constant que, durant la période considérée, M. [Z] et Mme [P] occupaient un logement mis provisoirement à leur disposition par la bailleresse, dans cadre d'une convention d'occupation précaire signée le 28 avril 2021. Une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail (3e Civ., 19 novembre 2014, n° 13-20.089, 3ème Civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974), comme le soulignent à bon droit M. [Z] et Mme [P], le défaut de paiement des indemnités d'occupation dues en application de la convention d'occupation précaire ne peut être sanctionné par la résiliation du bail consenti aux locataires le 11 juillet 2010, s'agissant de deux contrats distincts. La bailleresse intimée produit certes un décompte locatif faisant apparaître à la date du 23 octobre 2023, un solde débiteur de 2 492, 07 euros. Cependant, les paiements effectués par les locataires après qu'ils eurent réintégré leur logement ne peuvent être imputés sur les créances les plus anciennes, à savoir les indemnités d'occupation, en application des articles du code civil susvisés, laissant ainsi subsister un arriéré de loyers, en raison du fait que la lecture du décompte permet de constater que les locataires ont réglé à compter du 30 novembre 2021, les sommes exactes correspondant aux loyers augmentées des charges appelées et que, partant, ces règlements ponctuels traduisent de manière non équivoque, leur volonté d'imputer leurs paiements sur les échéances de loyers expressément visées dans les quittances de la bailleresse (1re Civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 04-19.738). En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a résilié le bail du 11 juillet 2010, ordonné subséquemment l'expulsion des locataires et condamné ces derniers au paiement d'une indemnité d'occupation. Il sera, en revanche, confirmé en ce qu'il a condamné les locataires au paiement de la somme de 1 504, 95 euros, au titre de l'arriéré locatif du mois de mai au mois d'octobre 2021, les locataires ne justifiant pas, alors que cette preuve leur incombe, s'être acquittés de cette somme qui correspond non pas à un arriéré de loyers comme l'a relevé le premier juge, mais à un arriéré d'indemnités d'occupation. II) Sur les demandes indemnitaires des locataires Moyens des parties Les locataires appelants font grief au premier juge de les avoir déboutés de leurs demandes indemnitaires. Ils font valoir à hauteur de cour que les pièces produites font apparaître qu'ils ont subi un préjudice de jouissance et demandent à la cour de condamner leur bailleresse à leur verser une somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice moral, une somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et une somme de 4 164, 04 euros en réparation de leur préjudice financier. La bailleresse intimée rétorque que les sommes réclamées ne sont pas justifiées, qu'elle n'est pas responsable des désordres ayant affecté le logement, comme l'a relevé le premier juge, et que les locataires n'ont subi aucun préjudice parce qu'ils ont été relogés rapidement. Réponse de la cour Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que bailleur doit délivrer, pendant le cours du bail, au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En outre, l'article 1719 du code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée, qui est une obligation de résultat, ne cesse qu'en cas de force majeure, sans qu'il y ait ainsi besoin de caractériser l'existence d'une faute de la part du bailleur. Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble. Pour justifier du bien fondé de leurs demandes au titre du manquement du bailleur à ses obligations, les locataires appelants produisent : - un constat de dégâts des eaux du 30 décembre 2011, accompagné d'un courrier de leur assureur, la société Macif, dont il ressort que le sinistre est consécutif à une 'fuite sur le joint de la pipe de raccordement du wc et sur la canalisation accessible d'évacuation du receveur de douche', - un constat de dégât des eaux du 6 juillet 2016 dont la cause réside, selon courrier de la Macif du 25 octobre 2016, dans une fuite sur canalisation non accessible et encastrée au niveau de la salle d'eau à l'étage, - un constat de dégât des eaux du 13 décembre 2016, imputable à une fuite sur la base du bloc wc fêlée, - un constat de dégâts des eaux du 26 novembre 2020, imputable, selon le rapport d'intervention de la bailleresse, à une fuite des joints de faïence de la douche. Les appelants ne versent aucun document démontrant que les dégâts des eaux dont s'agit leur auraient causé un trouble de jouissance, étant relevé que le relogement des locataires a été décidé par la bailleresse -pièce n°8 de la bailleresse intimée- suite ' à un problème structurel' nécessitant le remplacement de quatre poutrelles et la dépose de l'ensemble des cloisons wc-salle de bains, chambre de l'étage et sol des escaliers, le logement devant être vacant durant les travaux. Par suite, les locataires seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance. Les préjudices moral et financier ne sont pas caractérisés, et les demandes des locataires, qui ne sont pas même exposées dans le corps de leurs écritures, ne s'accompagnent d'aucune pièce justificative, si bien que la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes indemnitaires de ces chefs. III) Sur la demande en paiement de la bailleresse dirigée contre les locataires et leur assureur, du fait des travaux de remise en état du logement Moyens des parties La bailleresse forme appel incident du chef du jugement l'ayant déboutée de sa demande en paiement dirigée contre les locataires et leur assureur, des travaux qu'elle a effectués dans le logement en sollicitant leur condamnation à lui payer la somme de 19 641, 07 euros. Elle fait valoir au soutien de ses prétentions que le logement est mal entretenu par les locataires et que les infiltrations d'eau sont consécutives à un défaut de remplacement des joints qui incombe au locataire. Les locataires et leur assureur concluent à la confirmation du débouté prononcé par le premier juge en s'appropriant les motifs retenus par ce dernier qui a constaté que la responsabilité des locataires n'était point établie, l'assureur soulignant, en outre, que la bailleresse a manqué à son obligation d'entretien du logement, en sorte que la responsabilité de ses assurés ne peut être retenue. Réponse de la cour Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Au cas d'espèce, le premier juge a pertinemment relevé que le seul procès-verbal de constatation relatif aux causes des dommages indiquant que ceux-ci seraient imputables à des joints de faïence murale et des joints souples du pourtour du bac à douche défectueux, est insuffisant à lui seul, en l'absence d'expertise judiciaire, que la bailleresse n'a jamais sollicitée, et d'autres documents techniques, pour établir la responsabilité des locataires. D'autant moins que, comme il a été dit précédemment, le relogement des locataires a été décidé par la bailleresse -pièce n°8 de la bailleresse intimée- suite ' à un problème structurel', dont les locataires ne peuvent être tenus pour responsables, nécessitant le remplacement de quatre poutrelles et la dépose de l'ensemble des cloisons wc-salle de bains, chambre de l'étage et sol des escaliers, le logement devant être vacant durant les travaux. Par suite, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande en paiement dirigée contre ses locataires et leur assureur. IV) Sur les demandes accessoires La bailleresse intimée, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant : - condamné solidairement M. [Z] et Mme [P] à payer à la société Les Résidences Yvelines Essonne la somme de 1 504,95 euros au titre des loyers impayés de mai à octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - débouté la société Les Résidences Yvelines Essonne de ses demandes en paiement des travaux de remise en état du logement dirigées contre M. [Z] et Mme [P] et leur assureur, la société Macif ; - débouté M. [Z] et Mme [P] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et des préjudices moral et financier ; Statuant à nouveau Déboute la société Les Résidences Yvelines Essonne de ses demandes en résiliation du bail du 11 juillet 2010, en expulsion de M. [Z] et Mme [P] et de tous occupants de leur chef et en condamnation de M. [Z] et Mme [P] au paiement d'une indemnité d'occupation ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Résidences Yvelines Essonne à payer à M. [Z] et Mme [P] une indemnité de 1 000 euros ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Macif de sa demande en paiement; Condamne la société Les Résidences Yvelines Essonne aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Franck Lafon, avocat en ayant fait la demande. prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière, Le Président,