Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/03220

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/03220 - N° Portalis DBW5-W-B7H-IQXM Minute : 2024/ Cabinet C JUGEMENT DU : 26 Septembre 2024 [D] [Z] [C] [Z] C/ [W] [F] [A] [N] [E] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thomas LECLERC - 31 Copie certifiée conforme délivrée le : à : M. [W] [F] Mme [A] [N] [E] [L] Me Thomas LECLERC - 31 Préfecture du Calvados JUGEMENT DEMANDEURS : Monsieur [D] [Z] né le 14 Décembre 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] Représenté par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par Me Mélissa COPAVER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 Madame [C] [Z] née le 18 Septembre 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] Représentée par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par Me Mélissa COPAVER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 ET : DÉFENDEURS : Monsieur [W] [F] né le 01 Avril 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] Comparant en personne Madame [A] [N] [E] [L] née le 17 Avril 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] Non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la première évocation : 02 Avril 2024 Date des débats : 18 Juin 2024 Date de la mise à disposition : 13 Septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 décembre 2010, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] ont donné à bail à M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 795 euros, hors charges. Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2022, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] ont fait délivrer aux locataires un congé aux fins de vente pour le 10 décembre 2022. Par acte extrajudiciaire du 18 avril 2023, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] ont fait délivrer à M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] une sommation de déguerpir des lieux sis [Adresse 5]. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 août 2023, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] ont fait assigner M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : – constater qu’ils n’ont pas déféré à la sommation de déguerpir ; – constater, en conséquence, la validité du congé et le non-respect de la sommation de déguerpir de sorte que, les locataires demeurent dans les lieux sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2022 ; – dire et juger qu’ils devront laisser libre de toute occupation les lieux situés [Adresse 5] et qu’à défaut, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef pourra être poursuivie, si besoin avec l’assistance de la force publique et ce dès la première tentative d’exécution ainsi que d’un serrurier et si besoin est 15 jours après le commandement de quitter les lieux ; – dire qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; – fixer à la somme de 822,77 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par eux, révisable le 11 décembre de chaque année selon les conditions légales au titre de la révision du loyer ; – les condamner au paiement : * de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, outre les charges ; * de la somme de 808 euros au titre de la taxe d’ordures ménagère de 2020, 2021 et 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente assignation jusqu’à complet paiement ; * de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens, comprenant le coût de la sommation de déguerpir du 18 avril 2023. Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, au cours de laquelle M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. M. [W] [F], comparant en personne, soutient que la superficie des lieux litigieux indiquée dans le congé aux fins de vente n’est pas la bonne ce qui donne un prix de vente desdits lieux déloyal. En effet, il estime que la superficie réelle des lieux est de 78 m² et non de 90 m². Aussi, il considère que, le prix de vente devrait être fixé à 175 000 euros au lieu de 220 000 euros. Il ajoute vouloir quitter les lieux mais ne pas avoir d’autre solution de logement eu égard à la situation du marché immobilier ainsi qu’à son absence de revenus réguliers depuis le début de l’année. Enfin, il dit que les loyers sont réglés intégralement. Mme [A] [N] [E] [L], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter. Bien que M. [W] [F] ait été autorisé à transmettre, par note en délibéré dans les 15 jours suivants l’audience, un mail quant à la surface du logement litigieux, il ne s’en est pas saisi. Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes consistant à « constater qu’il n’a pas été déféré à la sommation de déguerpir » et « constater le non-respect de la sommation de déguerpir » ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la non-comparution d’un défendeur L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la validité du congé pour vente délivré aux locataires En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. L’article précité prévoit également qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, outre comporter la mention de l’intention de vendre le local et, à peine de nullité, contenir une offre de vente comportant le prix et les conditions de vente projetée et reproduire les termes des alinéas 1 à 5 dudit article. En l’espèce, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] ont suivant exploit de commissaire de justice remis par dépôt à étude en date du 2 juin 2022, fait délivrer à M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] congé aux fins de vente pour le 10 décembre 2022. Il ressort du contrat de bail du 11 décembre 2010 que, celui-ci a été conclu pour une durée de 3 ans et renouvelé tacitement depuis lors pour des périodes de 3 ans, conformément aux dispositions d’ordre public prévues par l’article 10 de la loi précitée et dont la dernière en cours au moment de la délivrance du congé prend fin le 10 décembre 2022. De sorte que, le congé aux fins de vente a bien été délivré aux locataires dans les conditions de forme et de délai prévues par l’article 15-I de la loi précitée, en ce qu’il a été signifié par acte de commissaire de justice remis plus de six mois avant l’expiration du bail renouvelé. En outre, conformément aux dispositions de l’article 15-II susmentionné, le congé identifie l’objet de la vente soit une maison individuelle de 90 m2, chauffage individuel, eau chaude individuelle situé [Adresse 5] et est motivé par l’intention de vendre le bien à un prix de 220 000 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, étant précisé que, le transfert de propriété n’intervient qu’après paiement effectif du prix et que, les frais et droits de l’acte de vente ne sont pas compris et à la charge de l’acquéreur. Par ailleurs, il ressort du congé délivré que, les termes des alinéas 1 à 5 de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été reproduits dans le congé, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, en application de l’article 15-I de la même loi. Au demeurant, bien que M. [W] [F] conteste le prix de vente des lieux litigieux, au motif que la surface de la maison indiquée dans le congé est supérieure à la surface réelle du bien, il ne rapporte toutefois pas la preuve ni d’une surface inférieure du bien immobilier, ni de la fixation d’un prix de vente excessif, dissuasif et à caractère frauduleux de la part des bailleurs. Au surplus, si le congé aux fins de vente fait état d’une maison individuelle de 90 m², cette caractéristique est corroborée par le bail conclu entre les parties et dont il s’infère que celui-ci porte bien sur une maison individuelle d’une surface habitable de 90 m². De sorte que, l’offre de vente porte bien sur le logement précédemment donné à bail à M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] d’une surface habitable de 90 m², pour un prix fixé librement par les bailleurs à 220 000 euros. En conséquence, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] sont recevables et bien fondées en leur demande, le congé aux fins de vente des lieux litigieux ayant été délivré dans les formes et délais requis par la loi précitée, celui-ci n’ayant fait l’objet d’aucune contestation valable et l’offre de vente n’ayant pas été acceptée par M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L]. Dès lors, il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 10 décembre 2022. Sur les effets du congé valablement délivré aux locataires L’article 15-II alinéa 2 de la loi précitée dispose qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Sur l’expulsion Occupants sans droit ni titre, M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie. À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur la réduction du délai de deux mois pour expulser Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux. La demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée. Sur le sort des meubles En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par les locataires se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Conformément à l’article L. 433-2 du même code, à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis aux personnes expulsées après déduction des frais et de la créance du bailleur. Il y a lieu d’autoriser M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur l’indemnité d’occupation Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat de bail, M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] causent un préjudice à M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’ils auraient réglé à défaut de résiliation du bail, à compter du 10 décembre 2022 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Il ressort des débats qu’à la date de résiliation du bail par l’effet du congé valablement délivré aux locataires le loyer est fixé à la somme de 795 euros, représentant le loyer hors charges tel que convenu lors de la conclusion du bail en date du 11 décembre 2010. Or, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] entendent se prévaloir d’une révision du loyer à compter de la résiliation du bail et sollicitent que l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à la somme de 822,77 euros. Cependant, ils ne justifient pas avoir manifesté aux locataires leur volonté de réviser le loyer à compter du 10 décembre 2022 alors que, conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, la révision du loyer intervient chaque année à la date convenue par les parties ou à défaut, au terme de chaque année du contrat et prend effet à compter de la demande du bailleur. En outre, l’indemnité d’occupation mensuelle est fixée par rapport au montant du loyer réglé à la date de résiliation du bail. Au demeurant, il convient de rappeler que, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. De sorte que, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] sera fixée à la somme de 795 euros, hors charges, dans la mesure où avant la résiliation du bail, les bailleurs n’ont pas manifesté auprès des locataires leur intention de réviser le loyer. La demande de révision de l’indemnité d’occupation formée par M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] sera donc rejetée. Sur la demande en paiement au titre des charges réelles récupérables Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette. Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 808 euros, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] produisent aux débats : – l’avis de taxes foncières pour 2020 faisant état pour le bien litigieux d’une taxe relative à l’enlèvement des ordures ménagères d’un montant de 249 euros ; – l’avis de taxes foncières pour 2021 faisant état pour le bien litigieux d’une taxe relative à l’enlèvement des ordures ménagères d’un montant de 275 euros ; – l’avis de taxes foncières pour 2022 faisant état pour le bien litigieux d’une taxe relative à l’enlèvement des ordures ménagères d’un montant de 284 euros ; – l’avis de taxes foncières pour 2023 faisant état pour le bien litigieux d’une taxe relative à l’enlèvement des ordures ménagères d’un montant de 304 euros. M. [W] [F] qui évoque être à jour du paiement des loyers, ne conteste cependant pas le non-paiement des charges réelles récupérables relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Dès lors, M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] seront condamnés au paiement des sommes représentant les taxes d’enlèvement des ordures ménagères depuis 2020, dans la limite de la somme de 808 euros, représentant le montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2020, 2021 et 2022 et à l’exclusion de celle de 2023, faute pour le demandeur d’avoir actualisé sa demande à l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023, date de l’assignation. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L], partie succombante au litige, seront condamnés au paiement des dépens, à l’exclusion du coût de la sommation de déguerpir qui leur a été délivrée dans la mesure où cet acte n’a pas été nécessaire à la résolution du litige. Ils seront également condamnés à payer à M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles. Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et rendue en premier ressort, DÉCLARE valide le congé pour vente délivré par M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] à M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] par acte de commissaire de justice du 2 juin 2022 portant sur les lieux sis [Adresse 5], pour le 10 décembre 2022 ; CONSTATE que le bail conclu le 11 décembre 2010, entre d’une part, M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] et d’autre part, M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L], portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 10 décembre 2022 ; CONSTATE que M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2022 ; DIT que M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ; AUTORISE M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z], à défaut de libération volontaire dans ce délai, à faire expulser M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée, ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant la période dite de trêve hivernale ; REJETTE la demande de réduction du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] formée par M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] ; RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ; RAPPELLE que par application de l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé, à l’expiration du délai imparti, à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus et que le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance éventuelle de la bailleresse ; CONDAMNE M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] à payer à M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 795 euros, par référence au loyer en cours à la date de résiliation du bail, à compter du 10 décembre 2022 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ; DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ; REJETTE la demande formée par M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 822,77 euros ; REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] ; CONDAMNE M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] à payer la somme de 808 euros au titre des charges réelles récupérables relatives aux taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2020, 2021 et 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023, date de l’assignation ; REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ; CONDAMNE M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] au paiement des dépens, à l’exclusion du coût de la sommation de déguerpir délivrée le 18 avril 2023 ; CONDAMNE M. [W] [F] et Mme [A] [N] [E] [L] à payer à M. [D] [Z] et Mme [C] [B] épouse [Z] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire. Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,