Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 20/03301

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES [Adresse 4] [Adresse 4] 07/11/2024 4ème chambre Affaire N° RG 20/03301 - N° Portalis DBYS-W-B7E-KX5T DEMANDEUR : Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] SIS [Adresse 1] A [Localité 3] Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES DEFENDEUR : Société BOUYGUES IMMOBILIER Rep/assistant : Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES S.A.S. IBA - SOCIETE INGENIERIE DU BATIMENT Rep/assistant : Maître Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocats au barreau de NANTES S.A.S. NEXIMMO 68, Venant aux droits de la SCI NANTES LABOUREUR Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES S.A.S. OUEST COUVERTURE ENERGIE (DEMANDE AVOCAT LE 25/08/2020 CONFIRMATION SUPPRESSION) S.A.S. EXE BUREAU D’ETUDES Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Compagnie d’assurance MMA IARD, Assureur de la société BATI GRAND OUEST 35 Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES S.A. MMA IARD, assureur RC de la Société DRA ATLANTIQUE Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur RC de la Société DRA ATLANTIQUE Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES S.A.R.L. TOUCOULEUR ARCHI Rep/assistant : Maître Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocats au barreau de NANTES S.A.R.L. POUGET CONSULTANTS Rep/assistant : Maître Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocats au barreau de NANTES S.A. MMA IARD, Assureur de la Société EXE BUREAU D’ETUDES Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES S.C.I. MALAKOFF NANTES S.A.S. DRA ATLANTIQUE UE) Rep/assistant : Maître Emilie ROUX-COUBARD de la SELARL SELARL EMILIE ROUX-COUBARD - ARTIMON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Assureur de la Société EXE BUREAU D’ETUDES Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES S.A.S. SOCOTEC CONSTRUCTION Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES ORDONNANCE du juge de la mise en état Audience incident du 16 Mai 2024, délibéré prévu le 12 Septembre et prorogé au 7 Novembre 2024 Le SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS La SCI NANTES LABOUREUR, aux droits de laquelle vient désormais la société NEXIMMO 68, a fait édifier, en qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] désigné « [Adresse 2] ». Dans ce cadre, sont notamment intervenus : - La société TOUCOULEUR ARCHI - La société POUGET CONSULTANTS - La société IBA - La société BOUYGUES IMMOBILIER - La société DSA ATLANTIQUE, devenus DRA ATLANTIQUE, pour le lot ravalement, - La société BATI GRAND OUEST 35, assurée auprès des MMA, - La société SOCOTEC, en qualité de bureau de contrôle. Les ouvrages ont fait l’objet d’une réception avec réserves suivant procès-verbaux en date du 24 septembre 2013. La livraison des parties communes de l’immeuble a été prononcée avec réserves le 7 octobre 2013, suivant procès-verbal d’Huissier de Justice. Suivant courrier en date du 18 septembre 2014, le syndic de copropriété faisait état de l’apparition de nouveaux désordres depuis la livraison. Suivant exploit en date du 3 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en référé à la SCI NANTES LABOUREUR, aux fins d’expertise judiciaire. Suivant exploit en date du 28 novembre 2014, la SCI NANTES – LABOUREUR a fait délivrer assignation en référé à la SCI MALAKOFF NANTES – étant précisé que la SCI MALAKOFF NANTES était voisin du programme de construction dont les canalisations causaient un trouble anormal du voisinage – afin de lui voir déclarée commune et opposable la mesure d’expertise judiciaire sollicitée. La SCI MALAKOFF NANTES a par la suite cédé son bien à la société BOUYGUES IMMOBILIER, qui est intervenue volontairement dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire. La SCI MALAKOFF NANTES a cessé son activité et a fait l’objet d’une radiation le 28 novembre 2017. Suivant ordonnance en date du 22 janvier 2015, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Les opérations d’expertise judiciaire ont par la suite été étendues aux sociétés TOUCOULEUR ARCHI, SOCOTEC, POUGET CONSULTANTS, IBA, OUEST COUVERTURE ENERGIE et DRA suivant ordonnance de référé en date du 9 février 2017. Monsieur [Z] a mené ses opérations d’expertise et déposé son rapport définitif le 31 janvier 2020. Suivant exploit en date du 20 juillet 2020, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a assigné au fond devant le Tribunal Judiciaire de NANTES la SCI NANTES – LABOUREUR, la société TOUCOULEUR ARCHI, la société BOUYGUES IMMOBILIER, la SCI MALAKOFF NANTES, la société DRA ATLANTIQUE, la société IBA, la société OUEST COUVERTURE ENERGIE, la société SOCOTEC, la société POUGET CONSULTANTS, ainsi que la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur de la société BATI GRAND OUEST. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 29 juin 2023, NEXIMMO 68 a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 5 janvier 2024, NEXIMMO 68 demande au juge de la mise en état de, Vu les articles 1642-1, 1646-1, 1648, Vu l’article 789- 6° du Code de procédure civile, Vu l’article 700 du Code de procédure civile Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] - Rejeter l’action du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société NEXIMMO 68 sur le fondement de l’article 1646-1 du Code civil qui est irrecevable pour cause de forclusion ; - Déclarer irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société NEXIMMO 68 pour les désordres n° 1, 2, 3, 7, 12 et 17 qui étaient tous réservés à livraison et qui relèvent donc exclusivement de la garantie des vices apparents pour laquelle le syndicat des copropriétaires est forclos à agir ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » à régler à la société NEXIMMO 68, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » aux entiers dépens. Dans leurs derrnières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 14 mai 2024, la Société EXE BUREAU D'ETUDES (EX NANTES EXE), MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, demandent au juge de la mise en état, de : Vu les articles 122, 328 et suivants du Code de procédure civile, Vu les articles 1642-1, 1646-1, 1648, du Code civil, - Dire et juger que les désordres n°1, 2, 3, 7, 12 et 17 désordres étaient apparents à la livraison et ne sont pas de nature décennale ; Subséquemment, - Déclarer l’action du Syndicat des copropriétaires forclose au titre des désordres n°1, 2, 3, 7, 12 et 17 ; - Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses conclusions, fins et prétentions ; - Réserver les dépens. Dans leurs conclusions d’incident notifiées par RPVA le 2 mai 2024, la société TOUCOULEUR ARCHI, la société IBA – SOCIETE INGENIERIE DU BATIMENT, la société POUGET CONSULTANTS, demandent au juge de la mise en état, de : Vu l’article 789 du code de procédure civile ; Vu les articles 1642-1 et suivants du code civil ; Vu les articles 1792 et suivants du code civil ; - Déclarer l’action du Syndicat des copropriétaires forclose pour les désordres n°1, 2, 3, 7, 12 et 17 ; - Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses conclusions, fins et prétentions ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser aux sociétés TOUCOULEUR ARCHI, I.B.A. et POUGET CONSULTANTS la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Dans leurs conclusions d’incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, la société MMA IARD SA et la société MMA ASSURANCES MUTUELLES demandent au juge de la mise en état, de: Vu les articles 122, 328 et suivants du Code de procédure civile, Vu les articles 1642-1, 1646-1, 1648, du Code civil, - Recevoir la société MMA ASSURANCES MUTUELLES en son intervention volontaire ; - Déclarer l’action du Syndicat des copropriétaires au titre des désordres n°1 et 7 irrecevable pour cause de forclusion ; - Réserver les dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 8 janvier 2024, la société BOUYGUES IMMOBILIER demande au juge de la mise en état, de : Vu l’article 789- 6° du Code de procédure civile, Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile Vu la jurisprudence citée Vu les pièces - Juger que l’action du syndicat des copropriétaires et l’action de la société NEXIMMO 68 à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER sont irrecevables pour défaut de qualité à agir, - Juger que l’action du syndicat des copropriétaires et l’action de la société NEXIMMO 68 à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER sont irrecevables pour cause de prescription, - Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et la société NEXIMMO 68 à verser à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 2.000 Euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et la société NEXIMMO 68 aux entiers dépens. Dans ses conclusions d’incident notifiées par RPVA le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” demande au juge de la mise en état, de : Vu l’article 789 du code de procédure civile Vu les articles 1642-1,1646-1, 1648 du Code civil, - Débouter la société NEXIMMO 68, venant aux droits de la SCI NANTES LABOUREUR, et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d’assureur de BATI GRAND OUEST et de DRA ATLANTIQUE, et la société BOUYGUES CONSTRUCTION de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, - Déclarer et juger recevable et bien fondée, l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » à l’encontre de la société NEXIMMO sur le fondement de la garantie décennale et sur le fondement de la garantie contractuelle de droit commun, et à l’encontre des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d’assureur de BATI GRAND OUEST et de DRA ATLANTIQUE sur le fondement de la garantie décennale, et à l’encontre de BOUYGUES CONSTRUCTION sur le fondement de la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle, - Condamner in solidum la société NEXIMMO 68, venant aux droits de la SCI NANTES LABOUREUR, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d’assureur de BATI GRAND OUEST et de DRA ATLANTIQUE, et la société BOUYGUES CONSTRUCTION, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - Les condamner in solidum aux dépens. Par courrier RPVA du 11 janvier 2024, la société SOCOTEC a indiqué s’en rapporter à justice concernant l’incident. Les autres parties n’ont pas conclu sur l’incident. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions d’incident, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC. MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société NEXIMMO 68 et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” La société BOUYGUES IMMOBILIER indique ne plus être propriétaire du fonds voisin, de sorte qu’elle n’est pas concernée par le désordre relatif à la canalisation. Cependant, la société BOUYGUES IMMOBILIER ne justifie pas ne plus être propriétaire de l’immeuble. En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir doit être rejetée. Sur l’intervention volontaire de la MMA ASSURANCES MUTUELLES La société MMA IARD SA et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES interviennent en qualité d’assureurs de la société BATI GRAND OUEST, aujourd’hui liquidée. Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer recevables l’intervention volontaire de la MMA ASSURANCES MUTUELLES. Sur le bien fondé de la fin de non-recevoir En application de l'article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.” Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la possession par l'acquéreur, des vices ou des défauts de conformité apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. En application de ces dispositions et de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, si le vendeur ne s'oblige pas à réparer les défauts de conformité, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle il peut être déchargé des défauts de conformité apparents, c'est-à-dire le plus tardif des événements entre la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession ce, quand bien même l'acquéreur aurait dénoncé ces vices postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois. La non-conformité de l'immeuble livré par rapport aux spécifications contractuelles, ne constitue pas une défectuosité de la chose. Elle est constituée par la différence existant entre l'immeuble promis et l'immeuble livré et elle susceptible d'engager la responsabilité du vendeur d'immeuble à l'égard de l'acquéreur dans le cadre des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil qui sont exclusives de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur. L'apparence à la livraison s'apprécie par référence à un acquéreur moyen dépourvu de connaissances techniques particulières mais normalement diligent. Un désordre décelable à première vue ne peut toutefois être qualifié de désordre apparent dès lors que sa cause, son ampleur ou ses conséquences ne se sont révélées qu'ultérieurement. Par ailleurs, aux termes de l'article 1646-1 du même code : 'Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3.' Le régime applicable est celui des garanties des constructeurs de sorte que selon la nature du désordre (biennal, intermédiaire, décennal), le délai est de deux ans ou de dix ans et court à compter de la réception. Il est constant que les vices de construction et les non conformités apparents qui ne revêtent pas le caractère de gravité décennale voire biennale relèvent exclusivement de la garantie de l'article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n'est pas applicable, même à titre subsidiaire. Il sera précisé que le caractère apparent ou caché d'un désordre dont la réparation est sollicitée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil s'appréciant en la personne du maître de l'ouvrage et à la date de la réception, il importe peu que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l'acquéreur. Il est constant que l’absence d’ouvrage est un défaut apparent. Enfin, la responsabilité du vendeur de l'immeuble à construire s'agissant des dommages intermédiaires (ni apparents ni réservés à la réception) ne peut être engagée que pour faute prouvée, laquelle ne peut résulter de la seule circonstance que le vendeur en l'état futur d'achèvement ait manqué à son obligation de remettre un ouvrage exempt de vice au titre de son obligation de délivrance. Il convient préalablement d'examiner les vices et défauts de conformités allégués et pour lesquels les défendeurs formulent des demandes au terme de leur dispositif, pour apprécier si celles-ci sont forcloses. Pour s’opposer à la forclusion, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” indique qu’il a engagé la responsabilité du vendeur NEXIMMO sur les fondements contractuel et décennal dans le cadre de ses conclusions au fond: - sur un fondement décennal pour les désordres n°1 et n°7, - sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour les désordres n°2, 3, 12 et 17. En l’espèce, le débat devant le juge de la mise en état porte sur l’application des dispositions de l’article 1642-1 précité, et de la forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil invoquées par demandeurs à l’incident. Les désordres litigieux sont les suivants : - désordre n°1: sous-face du mur en béton, - désordre n°2: non-réalisation du piquetage du mur ancien et du massif paysager, - désordre n°3: absence de pose des panneaux solaires, - désordre n°7: réalisation de trottoirs surélevés devant la porte d’entrée, - désordres n°12 et 17: présence d’une conduite d’évacuation des eaux de pluie du propriétaire voisin, la SCI MALAKOFF NANTES, passant dans les garages de l’immeuble. Il y a lieu de relever que ces désordres n°1, 2, 3, 7,12 et 17 étaient apparents pour un acquéreur normalement diligent, et qu’ à ce titre ils ont été réservés dans le procès-verbal de constat d’huissier établi le jour de la livraison en date du 7 octobre 2013. En l’espèce, la date de la réception est le 24 septembre 2013, et la date de livraison le 7 octobre 2013. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” avait ainsi jusqu’au 7 novembre 2013 pour solliciter la garantie des vices apparents au vendeur en l’état futur d’achèvement. L’assignation en référé expertise du 3 octobre 2014 a interrompu ce délai en application des articles 2231, 2241 et 2242 du Code civil. Une ordonnance du 23 janvier 2015 a désigné Monsieur [Z] en qualité d’expert judiciaire et a fait courir un nouveau délai d’un an. Dès lors, pour être fondé à agir au visa de l’article 1642-1 du Code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” devait assigner au fond au plus tard le 23 janvier 2016. Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” a assigné au fond le 20 juillet 2020. En conséquence, les demandes de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” au titre des désordres n°1,2, 3, 7,12, 17 sont irrecevables sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil, l’action à ce titre étant forclose. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” succombant à l’instance doit être condamné aux dépens. Cependant, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Nous, Laëtitia FENART, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance réputée contradictoire susceptible d'appel, RECEVONS la société MMA ASSURANCES MUTUELLES en son intervention volontaire ; REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la société BOUYGUES IMMOBILIER ; DECLARONS irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” au titre des désordres n° 1, 2, 3, 7, 12 et 17 pour cause de forclusion de l’action au titre des dispositions de l’article 1646-1 du Code civil ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 2]” aux dépens du présent incident ; DEBOUTONS les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 18 décembre 2024 pour conclusions au fond des parties. LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT F.DUBOIS L.FENART copie : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN - 30 Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG - 206 Maître Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT - 64 Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER - 336 Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS - 213 Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS - 49 Maître Emilie ROUX-COUBARD de la SELARL SELARL EMILIE ROUX-COUBARD - ARTIMON AVOCAT - 343 Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS - 08