Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 23/00034

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/00034 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GGX2 NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 22 OCTOBRE 2024 DEMANDEURS Mme [L] [J] [F] épouse [W] [Adresse 6] [Localité 3] Rep/assistant : Me Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [V] [M] [S] [W] [Adresse 6] [Localité 3] Rep/assistant : Me Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSES S.A.S. NOT’AVENIR Prise en la personne de son établissement secondaire situé:[Adresse 5] - Représentée par ses représentants légaux en exercice - [Adresse 1] [Localité 10] Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [Z] [Y] [Adresse 7] [Localité 8] Rep/assistant : Me Céline CAUCHEPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Isabelle DUQUESNE-CLERC, avocat au barreau de PARIS RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS [Adresse 4] [Localité 9] Copie exécutoire délivrée le : 22.10.2024 CCC délivrée le : à Me Julien BARRE, Me Céline CAUCHEPIN, Me Pierre HOARAU COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 22 Octobre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 22 Octobre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Le 23 décembre 2021, un compromis de vente était conclu entre Mr et Mme [W], propriétaires d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8], et Mme [Y], acquéreur, moyennant le prix de 250 000 €. Parmi les annexes figurait un dossier technique immobilier réalisé le 13 décembre 2021 par la société RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, ne révélant aucune trace d'infestation par les termites. Lors d'une contre-visite réalisée par Mme [Y], la veille de la réitération de l'acte authentique, la présence éventuelle de termites au niveau du 1er étage du duplex était suspectée au regard des traces découvertes au sol. Un diagnostic complémentaire était réalisé par la société RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS le 4 mai 2022 qui a confirmé la présence de termites touchant les boiseries et les plinthes du dégagement de l'appartement. En considération de ces nouveaux éléments, Maître [B], notaire associé au sein de la SAS NOT'AVENIR a reporté le RDV de signature et octroyé à Madame [Y] un nouveau délai de rétractation. Le 11 mai 2022 celle-ci l'a exercé et a renoncé à l'achat du bien. Considérant que l'exercice de cette rétractation était abusif et injustifié, les époux [W] ont assigné Mme [Y] le 22 décembre 2022 pour demander au tribunal de : CONDAMNER Madame [Z] [Y] à payer aux époux [W] les sommes suivantes : - 25.000,00 € assortis des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 aout 2022 ; - 6.020,00 euros au titre du préjudice d'immobilisation ; - 2.000,00 euros au litre du préjudice de perte de chance ; - 16.645,26 euros à titre de remboursement des frais occasionnés ; - 4.000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Par actes distincts délivrés le 8 septembre 2023 la SAS NOT'AVENIR et la société RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ont été assignés en intervention forcée par Mme [Y]. Les procédures ont été jointes le 11 décembre 2023. Mr et Mme [W] n'ont pas pris de nouvelles écritures. Dans ses conclusions enregistrées le 5 septembre 2024, Madame [Y] demande au tribunal de les débouter de leur demande ; subsidiairement, elle demande la condamnation in solidum de la SAS NOT'AVENIR et de la société RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à la garantir des condamnations prononcées à son encontre et de les condamner in solidum à lui verser les sommes de 8599,04 € au titre de son préjudice financier et la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral. Elle demande en outre que tout succombant soit condamné à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Dans ses conclusions enregistrées le 10 juillet 2024 la SAS NOT'AVENIR conclut au rejet des prétentions de Madame [Y] et demande la condamnation aux dépens et au paiement d'une somme de 3000 € au titre de l'effectif. La société RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs conclusions respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024, la date de dépôt des dossiers ayant été fixée au 16 septembre 2024 et la mise à disposition ayant été fixée au 22 octobre 2024. MOTIFS 1- sur l'action principale engagée par les époux [W] Mr et Mme [W] reprochent à Mme [Y] de s'être rétractée de son achat en soutenant que la découverte de termites de bois sec ne constitue pas un élément substantiel de la vente permettant d'ouvrir un nouveau délai de rétractation ; que l'intéressée avait maintenu son engagement d'acquérir le bien en dépit du risque de présence de termites, lequel constitue un aléa qu'elle avait parfaitement accepté . Ils estiment que la rétractation injustifiée et fautive de Mme [Y] leur cause de nombreux préjudices dont notamment l'immobilisation de leurs biens durant 301 jours. Le compromis de vente est un avant contrat réalisé avant la vente définitive. Il est possible d'en modifier les termes, par un avenant, qui peut modifier des éléments substantiels et non substantiels. Dans le premier cas, l'avenant requiert une nouvelle notification, ouvrant doit à un délai de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Et dans ce cas, l'exercice de ce droit par l'acquéreur est une faculté discrétionnaire. En l'espèce, il résulte des explications et des pièces fournies que les parties se sont entendues pour la vente d'un duplex situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix de 250.000 € ; que cet accord s'est traduit par la signature d'un compromis de vente, précédé d'un diagnostic obligatoire réalisé le 13 décembre 2021 par la société RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS qui n'a relevé aucune présence de termites ; qu'à la suite d'une contre-visite réalisée la veille de la réitération de l'acte authentique, prévue le 06 mai 2022, Madame [Y] a suspecté la présence de termites ; que cette suspicion a été confirmée par un diagnostic complémentaire réalisé le 5 mai 2022 par le même diagnostiqueur qui a révélé «  l'existence de termites de bois sec, manifestée par des dégradations importantes identifiées sur les photos des boiseries et des plinthes du dégagement du 1er étage ». En découvrant ce diagnostic complémentaire, Maître [B], notaire associé au sein de la SAS NOT'AVENIR, a décidé de son propre chef de repousser la signature de l'acte et d'ouvrir un nouveau délai de rétractation au bénéfice de l'acquéreur « compte tenu de la nature importante de cette information » ; Immédiatement après la découverte de ce rapport complémentaire, Mme [Y] a tenté de recueillir des renseignements auprès du syndic pour connaître l'état des parties communes et a sollicité l'établissement d'un devis auprès d'un professionnel qui a refusé en estimant qu'il fallait enlever des éléments tels que des plaques de contre plaqué et des lames PVC ; après réflexion , Madame [Y] s'est finalement rétracté le 11 mai 2022. Il s'en déduit que nonobstant les critiques émises par les vendeurs et nonobstant les courriels de Mme [Y] dans lesquels ceux-ci lui prêtent l'intention d'acquérir quelles que soient les circonstances, l'intéressée n'a fait qu'exercer son droit de rétractation ouvert par Maître [B]. Dès lors, elle n'a commis aucune faute, peu importe les motifs ayant conduit à sa décision. 2 - Sur la responsabilité de la SAS NOT'AVENIR Le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Il doit notamment vérifier les éléments de la vente sur lesquels les parties se sont engagées. Dans son mail du 8 mai 2022, Maître [B] écrivait ceci au vendeur : « le rendez-vous a dû être reporté par suite de la visite réalisée jeudi 5 mai dernier qui a révélé la présence de termites dans l'appartement vendu alors que le premier diagnostic qui nous avait été transmis conclut à l'absence de termites. Compte tenu de la nature importante de cette information il y a lieu de purger à nouveau le délai de rétractation dont bénéficie l'acquéreur prévu par la loi. Madame [Y] a donc été destinataire du rapport bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours » Mr et Mme [W] considèrent que ce droit de rétractation présente un caractère injustifié en soutenant que la découverte de termites de bois ne constitue pas un élément substantiel de la vente. Le notaire réplique qu'il n'avait pas d'autre choix que de faire courir un nouveau délai de rétractation au bénéfice de l'acquéreur dans la mesure où, entre la signatures du compromis et la date de signature de l'acte définitif, il a été découvert une présence importante et inquiétante de termites. L'élément substantiel du contrat détermine le consentement du vendeur ou de l'acheteur. En l'espèce, un élément nouveau, lié à la présence de termites, est apparu entre la signature du compromis et la date de réitération de la vente. Si Mme [Y] avait nécessairement connaissance du risque lié à la présence de termites, dès la signature du compromis, elle avait accepté d'acheter l'appartement sur la base d'un diagnostic technique révélant l'absence de termites le 13 décembre 2021 ; que cinq mois plus tard, elle découvrait l'existence de termites de bois sec, manifestée par des dégradations importantes identifiées sur les photos des boiseries et des plinthes du dégagement du 1er étage. Il est également établi que dès la découverte de cet élément, elle a cherché à se renseigner sur l'étendue de l'infestation ; que le traitement curatif proposé par les vendeurs, sur la base d'un devis de la société BHL, ne l'a pas rassurée puisque cette intervention ne traitait que la partie visible des bois infestés ; que dans son courriel transmis le 05 mai à Maitre [B], la société RUN DIAGNOSTICS révélait également que sans investigations approfondies, il existait un risque non négligeable de découvrir une infestation de la charpente en bois sous laquelle était directement situé le duplex. Ces nouveaux éléments portés à la connaissance du notaire étaient de nature à faire douter de l'étendue de l'infestation. Vu la structure du bâtiment, et l'impossibilité de réaliser des sondages destructifs, alors que l'appartement dispose de faux plafonds en PVC , la découverte de termites, loin de constituer un élément anodin, était susceptible d'engendrer, en cas d'infestation massive, des travaux importants d'éradication et de réparation des parties concernées . La découverte d'un tel risque apparaissant comme déterminant le consentement de l'acheteur , c'est à bon droit que Maître [B] a pris l'initiative de reporter la vente et d'octroyer à Mme [Y] un nouveau délai de rétractation. Ce faisant, elle n'a commis aucune faute. En conséquence, Mr et Mme [W] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes . Par voie de conséquence, l'appel en garantie dirigé contre la SAS NOT'AVENIR et la société RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS devient sans objet. 3 - sur les autres demandes Mr et Mme [W], qui succombent, seront condamnés aux dépens et déboutés de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles. L'équité et la situation respective des parties commandent de les condamner à payer à Mme [Y] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles. L'équité et la situation respective des parties commandent de rejeter la demande de la SAS NOT'AVENIR au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire , susceptible d'appel et par mise à disposition; REJETTE l'action en responsabilité engagée contre Mme [Y] ; REJETTE l' intégralité des demandes de Mr et Mme [W] ; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; CONDAMNE Mr et Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ; REJETTE les demandes présentées au titre des frais irrépétibles par Mr et Mme [W] et la SAS NOT'AVENIR ; CONDAMNE Mr et Mme [W] aux dépens . La greffière La juge