Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 23/07112

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 05/08/24 à : Monsieur [F] [X] Copie exécutoire délivrée le : 05/08/24 à : Me Sophie BILSKI CERVIER Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/07112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RF6 N° MINUTE : 3-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 02 août 2024 DEMANDEURS Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [6] sise [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER , dont le siège social est sis- [Adresse 1] représenté par Me Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 Syndicat des copropriétaires secondaire sous-sols de la Résidence [6] sise [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER , dont le siège social est sis- [Adresse 1] représenté par Me Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 DÉFENDEUR Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré le 02 août 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RF6 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [F] [X] est propriétaire des lots n°2143, 2363 et 5363 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire (sous-sols) de l'immeuble situés [Adresse 3] à [Localité 5], représentés par leur syndic, le Cabinet LESCALIER, ont fait assigner Monsieur [F] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à verser les sommes suivantes : au syndicat des copropriétaires principal : 4 267,25 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2022 et le 8 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023,690 euros au titre des frais de recouvrement,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,au syndicat des copropriétaires secondaire : 428,16 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2022 et le 8 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023,432 euros au titre des frais de recouvrement,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. L’affaire a été évoquée à l'audience du 11 janvier 2024. Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats pour obtenir les observations des demandeurs sur les demandes en paiement formulées par deux syndicats de copropriétaires au titre d’un même parking. A l'audience du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et apporté les éléments d'explication justifiant l'action des deux syndicats de copropriétaires Monsieur [F] [X], régulièrement assigné à personne, puis convoqué par jugement valant convocation, n'a pas comparu. Il sera référé aux écritures des syndicats de copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat principal des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [X] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°2143, 2363 et 5363, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2022 au 8 août 2023 et arrêté à cette date à 4 957,25 euros (en ce inclus 690 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 26 janvier 2022 et du 17 janvier 2023, ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2021/2022, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023, 2023/2024, ▸ décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement des compteurs de calories, réfection de l’étanchéité de la dalle. Au vu des pièces produites, Monsieur [F] [X] est redevable envers les syndicats des copropriétaires principal, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 267,25 euros, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 7 juillet 2023. En l’espèce, le syndicat secondaire des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [X] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°2143, 2363 et 5363, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2022 au 8 août 2023 et arrêté à cette date à 860,16 euros (en ce inclus 432 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 26 janvier 2022 et du 17 janvier 2023, ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2021/2022, ▸approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023, 2023/2024. Aucun élément n'étant produit pour justifier de la somme de 38,73 euros appelée au titre du remplacement du groupe électrogène USIM, elle sera écartée. Au vu des pièces produites, Monsieur [F] [X] est redevable, envers les syndicats des copropriétaires secondaire, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 389,43 euros, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 7 juillet 2023. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Les syndicats des copropriétaires ne justifient de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure d'avocat par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 7 juillet 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 238 euros pour le syndicat principal et la somme de 190 euros pour le syndicat secondaire. Les frais de cette mise en demeure sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception. Il sera toutefois relevé que les syndicats des copropriétaires réclament chacun la somme de 72 euros alors qu'il résulte des pièces versées au débat qu'un seul courrier a été adressé au défendeur le mettant en demeure de régler la somme de 4 885,25 euros au syndicat principal et la somme de 618,16 euros au syndicat secondaire, de sorte que le montant réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, sera retenu soit 6,50 euros. Et il convient d'accorder 3,25 euros à chacun des syndicats. Il est sollicité 380 euros et 170 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l’avocat et le suivi de la procédure, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées. En conséquence la somme de 3,25 euros sera accordée, à chacun des syndicats de copropriétaires, au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023, en ce que cette somme est née postérieurement à la mise en demeure. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [F] [X] ne paye pas régulièrement ses charges. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat principal et à la somme de 30 euros au syndicat secondaire. Sur les demandes accessoires Monsieur [F] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, Monsieur [F] [X] devra verser à chacun des syndicats des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], qui sont représentés par le même avocat, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALIER, les sommes suivantes : 4 267,25 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2022 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 7 juillet 2023,3,25 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023,100 euros au titre des dommages-intérêts,400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALIER, les sommes suivantes : 389,43 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2022 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 7 juillet 2023,3,25 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023,30 euros au titre des dommages-intérêts,400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les syndicats des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] du surplus de leurs demandes, CONDAMNE Monsieur [F] [X] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président Le greffier Le président