Texte intégral
MINUTE N° 23/335
Copie exécutoire à :
- Me Guillaume HARTER
- Me Thierry CAHN
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 18 Septembre 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00638 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HYS3
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse
APPELANTS :
Madame [K] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1625 du 10/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR
Monsieur [B] [P]
[Adresse 3]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001624 du 10/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉ :
Monsieur [H] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 mai 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
M. LAETHIER, Vice-Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Suivant acte en date du 28 mars 2015, Monsieur et Madame [H] [Z] ont donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [B] [B] [B] [B] [P] et à Mademoiselle [K] [O] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], et ce, moyennant le paiement d'un loyer révisable dont le montant initial a été fixé à la somme de 430 €.
Le bail prévoit que les charges sont payables sur facture.
Le 25 octobre 2016, Monsieur [Z] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour avoir paiement d'une somme de 5 330 € en principal correspondant au montant des loyers impayés d'août 2015 à octobre 2015, de décembre 2015 à avril 2016 et de juin 2016 à octobre 2016.
Puis, par acte reçu au greffe le 24 février 2017, il a fait citer devant le tribunal d'instance de Mulhouse Monsieur [B] [P] et Madame [O] en constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 31 décembre 2016, en paiement de l'arriéré locatif, en désignation d'un huissier de justice aux fins d'effectuer l'état des lieux et au paiement d'une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [P] et Madame [O], qui ont quitté les lieux, ont conclu au débouté de la demande de résiliation du bail, subsidiairement, ont demandé au juge des contentieux de la protection de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du
bailleur dont ils ont sollicité la condamnation à leur rembourser le
montant du dépôt de garantie de 425 € et à leur payer une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'insalubrité du logement et une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 20 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a :
-Déclaré Monsieur [Z] irrecevable en sa demande de résiliation du contrat de bail litigieux,
-Condamné conjointement Monsieur [B] [P] et Madame [K] [O] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 3 687 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2016 inclus, après déduction du dépôt de garantie,
-Dit que cette somme produira intérêts au taux légal calculé sur la somme de 3 687 € à compter du 12 mai 2017,
-Condamné Monsieur [Z] à payer à Monsieur [P] et à Madame [O] prise en une seule et même partie, la somme de 3000 € à titre de dommages intérêts, dont 1000 € au titre de leur préjudice matériel et 2000 € au titre de leur préjudice moral,
-Condamné conjointement Monsieur [P] et Madame [O] aux dépens de la procédure, y compris les frais relatifs au commandement de payer,
-Débouté Monsieur [P] et Madame [O] de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Débouté Monsieur [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
-Ordonné l'exécution provisoire.
Monsieur [B] [P] et Madame [K] [O] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 10 février 2022 et Monsieur [H] [Z] a lui-même interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 17 février 2022.
Les deux instances ont été jointes par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 11 octobre 2022.
Par dernières écritures notifiées le 16 août 2022, Monsieur [B] [B] [B] [B] [P] et Madame [K] [O], qui ont demandé à la cour de débouter Monsieur [H] [Z] de l'intégralité de ses demandes, ont conclu à
l'infirmation partielle du jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 3 687 € avec intérêts au taux légal, en ce que Monsieur [Z] a été condamné à leur payer une somme de 3 000 € à titre de dommages intérêts, en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés aux dépens de la procédure.
Ils demandent de :
-condamner Monsieur [Z] à leur payer la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral et de 5 000 € en réparation de leur préjudice matériel,
-débouter Monsieur [Z] de sa demande de condamnation au titre de l'arriéré de loyers et de charges et dire qu'ils sont dispensés du paiement des loyers compte-tenu de l'insalubrité de l'appartement,
-condamner Monsieur [Z] aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 € par application de l'article 700. 2 du code de procédure civile,
-confirmer la décision entreprise pour le surplus.
Au soutien de leur appel, Monsieur [B] [P] et Madame [K] [O] font valoir être demeurés dix-huit mois dans un logement totalement insalubre et indécent, à telle enseigne que l'agence régionale de santé a sollicité que le logement soit définitivement interdit à l'habitation. Ils soutiennent avoir immédiatement averti le bailleur de l'indécence du logement s'agissant de l'absence d'isolation, d'un problème récurrent d'humidité et de moisissures, du dysfonctionnement du chauffage, du caractère dangereux de l'habitation et notamment de ses installations électriques. Ils opposent en conséquence l'exception d'inexécution pour la totalité des loyers dus.
Enfin, ils estiment que le premier juge a sous-estimé l'étendue de leurs préjudices.
Par unique jeu d'écritures notifié le 3 août 2022, Monsieur [Z] conclut au débouté des demandes formées par les consorts [P]-[O] et sur appel incident, il demande à la cour de :
-constater la résiliation du bail,
-condamner Monsieur [B] [P] et Madame [K] [O] à lui payer la somme de 7 260,74 € au titre des arriérés locatifs, outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2016,
En tout état de cause :
-condamner Monsieur [P] et Madame [O] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer la somme totale de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont 1 000 € pour la procédure de première instance et 2 000 € pour l'appel.
Monsieur [Z] allègue que le procès-verbal d'état des lieux à l'entrée fait apparaître un logement en bon état et que, par leur occupation, les locataires ont rendu le logement insalubre. Il impute à faute à ses locataires d'avoir attendu plus d'un an et demi pour manifester leurs prétendus griefs et postule que dans ces conditions, l'humidité relevée dans l'appartement ne peut qu'être imputée à la négligence des appelants. Il ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve de la matérialité et de l'importance des préjudices qu'ils allèguent.
L'ordonnance de clôture est en date du 10 février 2023.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Il convient d'emblée de relever que la procédure de première instance a été poursuivie contre Monsieur [B] [B] [B] [B] [P], que l'appel a été formé par Monsieur [B] [P] et que les conclusions d'appel sont prises par Monsieur [B] [B] [B] [B] [P].
Sur le montant de la dette locative
Il n'est pas contesté que le montant des loyers impayés s'élève à la somme de 5 832 €, le premier loyer impayé étant en date du mois d'août 2015.
Monsieur [Z] met également en compte un solde de charges pour un montant de 1 428,74 €.
Or, en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification.
Monsieur [Z] a produit un document intitulé « état des charges » qui fait apparaître un solde à payer de 1 428,74 €.
Pour autant, il ne verse au débat aucun justificatif correspondant aux intitulés et aux sommes mentionnés sur ce décompte.
Il produit en tout et pour tout deux factures établies par le gestionnaire du service des eaux de la ville de [Localité 4] pour vidange de la fosse à l'adresse du [Adresse 1] à [Localité 4], l'une en date du 22 juillet 2015 et l'autre du 25 février 2016 portant sur un montant de 225,60 € pour la première est de 133,35 € pour la seconde.
Or, il ressort du rapport de l'agence régionale de santé que l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] comporte un étage alors que Monsieur [B] [P] et Madame [O] ont occupé un local de 55 m² au rez-de-chaussée.
Monsieur [Z] ne fournissant aucune indication quant à l'éventuel mode de répartition desdites factures entre les différents occupants, factures qu'il n'a d'ailleurs pas portées en compte dans son état des charges, il ne peut qu'être constaté qu'il est totalement défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande au titre des charges récupérables.
Sur la résiliation du bail
Le premier juge a, à bon droit, déclaré irrecevable la demande en constat de la résiliation de bail formée par Monsieur [Z] dans la mesure où, en contravention aux termes de l'article 24 III de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, il n'a pas justifié avoir notifié cette demande au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience.
Le jugement déféré repose de ce chef sur des motifs pertinents qu'il convient d'adopter.
À défaut d'élément nouveau ou de preuve nouvelle, la décision sera confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de Monsieur [Z] en résiliation du bail.
Sur la demande de dispense de paiement du loyer compte-tenu de l'insalubrité du logement
Le jugement déféré repose de ce chef sur des motifs pertinents que la cour adopte.
Le premier juge a parfaitement circonscrit le cadre juridique dans lequel s'inscrit le litige et la cour se réfère expressément aux dispositions du jugement déféré de ce chef.
Il suffit d'ajouter qu'aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué n'est pas décent et présente des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, le locataire peut demander en justice au propriétaire sa
mise en conformité. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le locataire, qui doit aviser le bailleur dès que possible de toute difficulté rencontrée dans la jouissance du logement, ne peut se dispenser du paiement du loyer et des charges en invoquant l'exception d'inexécution que si le logement est totalement inhabitable.
En l'espèce, l'état des lieux établi à l'entrée des locataires le 28 mars 2015 fait apparaître que le logement donné à bail est en bon état ou en état d'usage. Nulle trace d'humidité ou de moisissure n'a été relevée par les parties.
Les appelants justifient avoir saisi la mairie de [Localité 4] au mois de septembre 2016 au sujet des difficultés rencontrées dans le logement, ensuite de quoi l'agence régionale de santé a établi un rapport de visite du 26 janvier 2017 au terme duquel il est conclu que le logement occupé par les appelants a pris la place d'anciens locaux professionnels à usage de boulangerie et qu'il n'y a pas eu suffisamment d'aménagements pour le rendre habitable ; que le logement n'est ni salubre ni sécurisé ni décent et présente un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants.
Sont ainsi pointés une humidité nettement décelable dans le salon et la pièce appelée chambre à coucher, laquelle résulte d'un manque flagrant d'isolation, d'un manque de ventilation et aussi d'un manque de chauffage alors que la grande vitrine dans le salon et les fenêtres des autres pièces sont à simple vitrage et ne protègent pas du froid ; une infiltration d'eau débutante qui commence à dégrader sérieusement le plafond de la salle de bains, l'absence d'eau chaude, l'absence d'orifice de ventilation obligatoire dans la cuisine dans laquelle est utilisée une cuisinière à gaz, l'absence quasi totale de la mise à la terre sur les prises électriques ou d'une résistance de terre suffisante, un danger au niveau de l'état de la verrière au-dessus de l'entrée arrière avec un risque d'affaiblissement de la structure porteuse horizontale.
Il convient de constater que les locataires ne justifient pas avoir, antérieurement au mois de septembre 2016, informé le bailleur des difficultés rencontrées, qui pour certaines n'ont pu s'installer que progressivement telles les infiltrations d'eau et la moisissure. Ils
ne justifient curieusement pas avoir, en temps et heure, signalé l'absence d'eau chaude et demandé au bailleur à ce qu'il y soit remédié alors qu'ils prétendent n'en avoir plus disposé à compter du 11 juillet 2016.
Ils n'ont pas davantage saisi le juge d'une demande d'exécution des travaux de mise en conformité et d'une demande corrélative de suspension du paiement des loyers, qu'ils ont cessé de régler dès le mois d'août 2015, soit un mois après leur installation dans les
lieux, lesquels étaient alors en état d'usage et ne présentaient aucun signe de moisissures.
C'est ainsi à bon escient que le premier juge a considéré d'une part qu'à la date du rapport de visite de l'agence régionale de santé, le logement n'était plus propre à l'habitation et d'autre part qu'il n'était pas justifié d'une impropriété totale à l'habitation antérieure au mois de septembre 2016.
Dès lors c'est à bon droit et alors qu'aucune des attestations versées aux débats par les locataires ne précise les dates exactes auxquelles les faits qu'elles relatent ont été constatés, qu'il a considéré que l'exception d'inexécution n'était justifiée qu'à compter du mois de septembre 2016 et a déduit du montant des loyers exigibles la somme de 430 € x 4, correspondant au loyer des mois de septembre à décembre 2016 inclus.
Le bailleur ne peut valablement soutenir que les problèmes d'infiltrations et de moisissures seraient imputables aux locataires alors qu'il ne conteste pas le rapport de l'agence régionale de santé ayant relevé que le logement est constitué par d'anciens locaux à usage de boulangerie anciennement exploitée par Monsieur [Z] et que l'humidité constatée provient essentiellement d'un manque flagrant d'isolation alors que la grande vitrine dans le salon et les fenêtres des autres pièces sont à simple vitrage, ne protégeant pas suffisamment du froid.
Ils ne justifient par ailleurs en rien d'un engagement pris par le locataire de régler la totalité de l'arriéré locatif.
Il convient de relever que Monsieur [Z] ne conteste pas la décision déférée en ce que le montant du dépôt de garantie a été déduit du montant de la dette locative.
La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a condamné conjointement les appelants à payer à Monsieur [Z] la somme de 3 687 € correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2016 inclus après déduction du dépôt de garantie.
Sur la demande de dommages intérêts formée par les appelants
Il ressort du rapport de l'agence régionale de santé que Monsieur [Z] a manqué à ses obligations de bailleur dès lors que la structure même des locaux, insuffisamment adaptés après transformation d'un fonds de commerce en logement, ne pouvait qu'à terme provoquer l'inhabitabilité du logement, de sorte que sa responsabilité contractuelle est engagée sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,1719 et 1721 du code civil.
Le premier juge a justement apprécié les préjudices subis par les locataires qui ne rapportent pas la preuve que du matériel à usage professionnel aurait été endommagé en raison de l'humidité ambiante.
Par ailleurs, le certificat médical dont se prévaut Monsieur [B] [P], se bornant à énoncer que l' état de santé de ce dernier ne lui permet plus d'habiter dans l'appartement actuel et qu'un changement est nécessaire n'est pas circonstancié et ne fait que reposer sur les déclarations du patient.
Le jugement déféré, qui repose sur des motifs pertinents que la cour adopte, sera en conséquence confirmé.
A défaut d'éléments ou de preuves nouvelles, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [Z] à payer aux appelants la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Chacune des parties succombant sur son appel, principal ou incident, il y a lieu de dire que chacune d'entre elles supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf à ajouter que Monsieur [B] [P] et Monsieur [B] [B] [B] [P] sont en réalité la même personne,
Et y ajoutant,
DIT que chacune des partie supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles d'appel.
La Greffière La Présidente
