Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 24/04211

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [P] Monsieur [L] [X] Madame [F] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/04211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4URT N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 17 septembre 2024 DEMANDERESSE La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDEURS -Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 2] -Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 2] -Madame [F] [O] demeurant [Adresse 2] tous représentés par Me Sandrine GUEZ (SELARL COURSANGE AVOCATS), avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0541 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 17 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4URT EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 4 mars 2006, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [S] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 749,63 euros. Par actes de commissaire de justice du 4 avril 2024, la RIVP a assigné M. [S] [P], Mme [F] [O] et M. [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : -A titre principal : - PRONONCER la résiliation du bail pour inoccupation et cession illicite du logement, - CONSTATER la qualité d'occupants sans droit ni titre de Monsieur [S] [P], Monsieur [L] [X] et Madame [F] [O], -A titre subsidiaire : - CONSTATER la résiliation du bail pour déchéance de toute titre d'occupation des locaux loués, -En tout état de cause : - ORDONNER l'expulsion de Monsieur [S] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont notamment Monsieur [L] [X] et Madame [F] [O], avec l'assistance d'un serrurier et de la force - CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [P], Monsieur [L] [X] et Madame [F] [O] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les taxes, SLS, et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés, - CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [P], Monsieur [L] [X] et Madame [F] [O] à verser à la RIVP une indemnité de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Sur sa demande principale la RIVP fait valoir, d'une part, sur le fondement de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [S] [P] ne réside plus dans les lieux depuis au moins deux ans ce qui constitue un manquement grave et répété, que d'autre part, en violation de l'article 8 de ladite loi il a cédé illicitement le logement à M. [L] [X] et Mme [F] [O]. Sur sa demande subsidiaire, elle soutient au visa de l'article L482-3-1 du code de la construction et de l'habitation, applicable à M. [S] [P] au vu de son âge et à la non-occupation du logement, que c dernier n'a pas répondu aux enquêtes SLS 2021 et 2022 de sorte qu'il est déchu de tout titre d'occupation. À l'audience du 7 juin 2024, la RIVP représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et le rejet des demandes des défendeurs. Elle considère que les baux signés antérieurement ne lui sont pas opposables. Sur la demande de délai elle indique que le loyer actuel augmenté du SLS est de 2800 euros, somme payée régulièrement, de sorte que les occupants du logement pourraient se reloger dans le parc privé. M. [S] [P], Mme [F] [O] et M. [L] [X], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent : -à titre principal qu'il soit ordonné à la RIVP de consentir un bail d'habitation à Mme [F] [O], -à titre subsidiaire qu'il leur soit accordé un délai de six mois pour libérer les lieux, -la condamnation de la RIVP à leur payer chacun la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Ils exposent que M. [S] [P] a été amené à s'absenter pour de longues périodes de sorte que M. [L] [X], son frère, est venu s'installer dans le logement pour venir en aide à Mme [F] [O], leur mère, laquelle est entièrement à la charge de ses enfants. IIs ne contestent pas que M. [S] [P] vive dorénavant aux Etats-Unis À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION A titre liminaire il convient de constater que si les défendeurs arguent de ce que plusieurs baux successifs ont été conclus, ils n'en tirent aucune conséquence juridique. Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d'occupation Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l'article 1728 dudit code le preneur est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l'article 2 de ladite loi la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, le contrat de bail stipule que le preneur doit établir dans les lieux loués sa résidence principale et y résider à ce titre au moins 8 mois par an. A l'appui de sa demande, la RIVP a produit : -Une biographie de M. [S] [P] dont il ressort qu'il est professeur aux Emirats Arabes Unis. -Une sommation interpellative du 30 mai 2022 dont il ressort que M. [L] [E] habite les lieux avec sa mère Mme [F] [O]. -Un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 7 septembre 2023 qui relate que le gardien de l'immeuble lui a déclaré ne pas avoir vu M. [S] [P] depuis 3 ou 4 ans et que le logement est bien occupé par son frère M. [L] [X] et sa mère. -Un procès-verbal de constat sur ordonnance dressé par commissaire de justice lequel s'est déplacé deux fois au [Adresse 2] à [Localité 3]. Le 29 décembre 2023, personne n'a répondu et le gardien lui a confirmé ses précédentes déclarations. Le 11 janvier 2024, M. [L] [X] lui a ouvert la porte et lui a indiqué vivre avec sa mère, présente, dans l'appartement et que son frère vit aux Etats-Unis depuis l'année précédente. Par ailleurs les défendeurs ont reconnu à l'audience que M. [S] [P] n'occupe plus les lieux et vit dorénavant aux Etats-Unis. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] n'est plus occupé par M. [S] [P], locataire en titre, et ce depuis plusieurs années alors qu'il lui a été loué par la RIVP à titre de résidence principale et qu'il devait en conséquence l'occuper au moins huit mois par an. Ce défaut d'occupation du logement constitue un manquement grave de M. [S] [P] à ses obligations légales et contractuelles justifiant la résolution du contrat et son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, y compris l'application d'un SLS. L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur la demande tendant à ce qu'il soit ordonné à la RIVP de conclure un contrat de bail au profit de Mme [F] [O] Les défendeurs n'ont fait valoir aucun moyen de droit à l'appui de leur demande. Aucune disposition légale ne pouvant dans les circonstances de l'espèce contraindre le bailleur à conclure un contrat de bail avec une personne occupant sans droit ni titre le logement, la demande sera rejetée. Sur la demande de délai pour libérer les lieux Aux termes de l'article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l'espèce, les défendeurs n'ayant pas fait valoir de fondement juridique à leur prétention, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige. Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, les défendeurs exposent que Mme [F] [O] souffre d'infirmité, n'a aucune ressource et est entièrement à la charge de ses enfants. Sont uniquement produits des cartes mobilité inclusion non nominatives, deux courriers de la ville [Localité 3] dont il ressort qu'elle perçoit l'allocation personnalisée d'autonomie, des ordonnances médicales. Il n'est versé aucun certificat médical ou tout autre document utile justifiant de la situation de Mme [F] [O]. Il résulte du décompte locatif qu'un SLS a été appliqué pour les années 2019 à 2022, portant le loyer mensuel - réglé - à 2924 euros. Il ressort des débats que le SLS est toujours appliqué et le loyer payé. Or, ce montant permet une relocation dans le parc privé à [Localité 3]. La RIVP est par ailleurs un bailleur social et les délais d'attente pour les familles ayant régulièrement effectué une demande de logement sont extrêmement longs. Enfin, compte tenu de la date du délibéré, les défendeurs vont nécessairement bénéficier de la trêve hivernale. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de délai pour libérer les lieux, très peu justifiée, sera rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Les défendeurs, qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 4 mars 2006 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, d'une part, et M. [S] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], ORDONNE à M. [S] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, notamment M. [L] [X] et Mme [F] [O] les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef notamment M. [L] [X] et Mme [F] [O] avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE la demande de délai pour libérer les lieux ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [S] [P], in solidum avec tout occupant de son chef, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, y compris le montant du supplément de loyer de solidarité ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; REJETTE la demande tendant à ce qu'il soit ordonné à la RIVP de conclure un contrat de bail au profit de Mme [F] [O] ; CONDAMNE in solidum M. [S] [P], M. [L] [X] et Mme [F] [O] aux dépens ; CONDAMNE in solidum M. [S] [P], M. [L] [X] et Mme [F] [O] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande à ce titre, RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection Décision du 17 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4URT