Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
Madame [V] [U]
7 Rue de Bourgouet
35440 DINGE
représentée par Maître Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES,
substitué par Maître Pierre JONCQUEL, avocat au sein du même barreau
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [T] [W]
Etage 4
103 Bis Rue Camille Desmoulins
44300 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 06 juin 2024
date des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00538 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M2FE
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume CIZERON
CCC à Madame [T] [W] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 30 août 2023, prenant effet le 1er septembre 2023, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [V] [U], représentée par son mandataire Maison BSR, a donné à bail à Madame [W] [T] un local à usage d'habitation au quatrième étage, porte de droite, sis 103 bis rue Camille Desmoulins à NANTES (44300), moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros outre une provision sur charges de 90 euros.
La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer lui a été délivré le 13 novembre 2023.
Par acte d'huissier du 1er février 2024, Madame [V] [U] a assigné Madame [W] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation de plein droit du bail conclu avec Madame [W] [T] concernant l’appartement sis, 103 bis Camille Desmoulins à Nantes (44300) par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail et visée au commandement de payer du 13 novembre 2023 ;A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail conclu avec Madame [W] [T] concernant l’appartement sis, 103 bis Camille Desmoulins à Nantes (44300) ;
En tout état de cause,
Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [W] [T] et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe au sein du logement sis, 103 bis Camille Desmoulins à Nantes (44300) et ce avec le concours de la force publique, si nécessaire ;
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix de l’Huissier de Justice, aux frais et risques de la locataire ;
Condamne Madame [W] [T] au paiement de la somme de 3 065.00 euros au titre des loyers, charges et pénalités impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus ;
Condamner Madame [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges exigible le 1er de chaque mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamner Madame [W] [T] à verser à Madame [V] [U] la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce et y compris le coût du commandement de payer délivré par exploit du 13 novembre 2023.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a indiqué que la locataire ne serait plus dans les lieux.
Bien que régulièrement assignée à étude, la locataire n’a pas comparu et personne pour la représenter.
L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas été transmise au tribunal.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
La locataire n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l’espèce, la bailleresse, personne physique, soumise à cette obligation, a régulièrement dénoncé l'assignation le 2 février 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Madame [W] [T] n’a pas comparu et le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou éventuel paiement libératoire. Cependant, 1l'assignation mentionne expressément sa condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à une fois celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressée.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé, du commandement de payer délivré le 13 novembre 2023 et du décompte actualité au 5 juin 2024 que la créance de Madame [V] [U] à l’égard de Madame [W] [T] est établie dans son principe.
S’agissant de son montant, il convient de déduire la somme de 143.24 euros au titre des frais de procédure relevant des dépens.
Par conséquent, la créance étant justifiée, Madame [W] [T] sera condamnée à payer à Madame [V] [U] la somme de 5 300.32 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2024, échéance de juin incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, l’article 5.3.2.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu des loyers et des charges locatives deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte d’huissier de justice du 13 novembre 2023, Madame [V] [U] a fait délivrer à Madame [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 995.00 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 10 novembre 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 janvier 2024.
Dès lors, Madame [W] [T] étant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [T]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 14 janvier 2024, Madame [W] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
En conséquence, Madame [W] [T] sera condamnée au paiement de cette indemnité à compter du 14 janvier 2024.
Cette indemnité se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de juin 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juillet 2024.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Madame [W] [T], qui succombent, supportera les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Madame [W] [T] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
DECLARE recevable la demande de Madame [V] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
1CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail prenant effet le 1er septembre 2023 entre Madame [V] [U], représentée par son mandataire Maison BSR, et Madame [W] [T] portant sur un local à usage d'habitation au quatrième étage, porte de droite, sis 103 bis rue Camille Desmoulins à NANTES (44300) avec ses accessoires, sont réunies à compter du 14 janvier 2024 ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [W] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à Madame [V] [U] la somme de 5 300.32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 5 juin 2024, terme de juin inclus ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 janvier 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Madame [W] [T] à son paiement à compter de l’échéance de juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Madame [W] [T] à verser à Madame [V] [U] une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE Madame [W] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le Département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M.HORTAIS S.ZARIFFA
