Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/07583

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [L] [E] [B] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : [T] [D] Maître GIOVANNETI Stéphanie Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/07583 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TCE N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 19 décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 2] comparant en personne et représenté par Maître GIOVANNETI Stéphanie, DÉFENDEURS Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [B] [E], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07583 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TCE EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 septembre 2023, à effet du 6 septembre 2023, M. [T] [D] a consenti un bail d'habitation à M. [L] [E] et Mme [B] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1603 euros et d'une provision pour charges de 175 euros. Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5362 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [E] et Mme [B] [E] le 29 mai 2024. Par assignations du 5 août 2024, M. [T] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [E] et Mme [B] [E] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux soit 1778 euros, - 8918 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 août 2024, à parfaire le jour de l'audience, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Par conclusions signifiées le 21 octobre 2024 à personne physique pour M. [L] [E] et à tiers présent pour Mme [B] [E], M. [T] [D] précise demander leur condamnation solidaire sur l'ensemble de ses demandes. Il actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif au 16 octobre 2024 à la somme de 14252 euros et la forme à titre provisionnel. Enfin, il porte sa demande à 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À l'audience du 31 octobre 2024, M. [T] [D], assisté par un avocat, maintient l'intégralité de ses demandes. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [L] [E] et Mme [B] [E] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [T] [D] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 28 mai 2024 et que la somme de 5362 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail - pourtant conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 - ne permettent pas d'écarter l'hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable aux locataires, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. D'après l'historique des versements, la somme de 5362 euros n'a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juillet 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [T] [D] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail consti-tue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son apprécia-tion souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, M. [T] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 octobre 2024, M. [L] [E] et Mme [B] [E] lui devaient la somme de 14252 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [L] [E] et Mme [B] [E], absents à l'audience, n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. En présence d'une clause de solidarité dans le contrat de bail, ils seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement, En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juillet 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [D] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [E] et Mme [B] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [T] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mai 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2023 entre M. [T] [D], d'une part, et M. [L] [E] et Mme [B] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 29 juillet 2024, ORDONNE à M. [L] [E] et Mme [B] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [L] [E] et Mme [B] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1778 euros (mille sept cent soixante-dix-huit euros) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement M. [L] [E] et Mme [B] [E] à payer à M. [T] [D] la somme de 14852 euros (quatorze mille huit cent cinquante-deux euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement M. [L] [E] et Mme [B] [E] à payer à M. [T] [D] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [L] [E] et Mme [B] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 et celui des assignations du 5 août 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge