Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/58964 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IDF
N° : 4
Assignation du :
23 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 août 2024
par Eric MADRE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. PONCELET
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS - #G0184
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. CH exploitant sous l’enseigne commerciale AROME
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Arron benjamin COHEN, avocat au barreau de PARIS - #B1131, Me Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS - #B1131
DÉBATS
A l’audience du 22 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Eric MADRE, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2008, la société SCI Poncelet a consenti à la société CH SARL, exerçant sous l'enseigne « Arôme », un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Le 13 octobre 2023, la société SCI Poncelet a fait signifier à la société CH SARL un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 17 276,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la société SCI Poncelet a fait assigner la société CH SARL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.
A l'audience du 19 décembre 2023, les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur.
A l'audience du 14 mai 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi.
La cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2024.
Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SCI Poncelet demande au juge de :
débouter la société CH SARL de ses demandes ;constater acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le commandement délivré le 13 octobre 2023 à la société CH SARL ;en conséquence, ordonner l'expulsion de la société CH SARL des lieux qu'elle occupe sis [Adresse 2] – [Localité 4], soit une boutique en rez-de-chaussée et un local en sous-sol, ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police ou de la force armée s'il y a lieu ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garde meubles, aux frais, risques et périls de la société CH SARL ;condamner la société CH SARL à verser à la société SCI Poncelet à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers arrêté au terme du troisième trimestre 2024 inclus, la somme de 31 682,75 €, augmentée des intérêts de retard au taux légal ;condamner la société CH SARL au paiement au profit de la société SCI Poncelet d’une indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’ordonnance jusqu'à la complète libération des lieux, égale à la somme mensuelle hors charge et hors taxe de 3 000,00 € ;
condamner la société CH SARL au paiement au profit de la société SCI Poncelet de la somme de 5 000,00 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens d’instance, dont le coût du commandement du 13 octobre 2023.
Elle soutient en substance que sa responsabilité n’est nullement engagée au titre des infiltrations subies par le locataire, causées par l’installation de chauffage commun du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], et qu'il appartient, conformément au bail, à la société CH SARL d'effectuer des démarches auprès du syndic de la copropriété, responsable des désordres, ce que la société SCI Poncelet l'a aidé au mieux à accomplir et d’agir directement en responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Elle ajoute n’avoir nullement manqué à son obligation de délivrance ou de garantie des vices de la choses louées, l'exploitation des lieux ayant pu être opérée sans difficulté pendant plus de douze années et n'ayant été perturbée que par une voie de fait accidentelle d’un tiers.
Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société CH SARL demande au juge de :
débouter la société SCI Poncelet de ses demandes ;à titre reconventionnel, condamner la société SCI Poncelet à lui payer par provision :la somme de 19 271,15 € au titre du remboursement de 80 % de ses loyers de l'année 2021 ;la somme de 19 979,41 € au titre du remboursement de 80 % de ses loyers de l'année 2022 ;la somme de 21 355,45 € au titre du remboursement de 80 % de ses loyers de l'année 2023 ;la somme de 2 016,88 au titre du remboursement de 35 % du montant du loyer du premier trimestre 2024 ;35 % du montant du loyer trimestriel à compter du deuxième trimestre 2024 et jusqu'à réalisation des travaux réparatoires du local pris à bail permettant son exploitation totale par la société CH SARL ;ordonner la compensation entre ces sommes et l'arriéré locatif d'un montant de 17 276,00 € ;condamner la société SCI Poncelet à lui payer la somme de 2 600,00 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens ;à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la somme de 17 276,00 €.
Elle soutient en substance que la société SCI Poncelet fait preuve de mauvaise foi alors qu'elle sollicite son expulsion en omettant de mentionner qu'elle se trouve dans l'impossibilité d'exploiter le local en raison d'infiltrations de fuel depuis trois ans dans le local, la société SCI Poncelet ayant ainsi manqué à ses obligations de délivrance et de garantie des vices.
Elle ajoute que cette situation lui ouvre droit à des indemnités en tant que preneur, au titre de l'impossibilité le local puis d'une exploitation partielle dans des conditions particulièrement pénibles.
A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'exception d'inexécution et les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société CH SARL :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 1219 du même code prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 1725 du même code précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l'usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut, en conséquence, lui opposer l'exception d'inexécution (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).
Enfin, aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail conclu entre la société SCI Poncelet et la société CH SARL comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.
Le commandement de payer signifié le 13 octobre 2023 à la société CH SARL vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 17 276,00 € selon décompte annexé à l’acte.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société CH SARL ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.
Par ailleurs, il ressort de nombreuses pièces circonstanciées produites en défense, notamment un constat d'huissier et des échanges de courriels, que des infiltrations de fuel en provenance du chauffage collectif de l'immeuble ont provoqué des désordres dans les locaux loués, notamment de fortes odeurs d'hydrocarbures, un pourrissement de la moquette, l'apparition de champignons et de traces d'humidité.
Toutefois, il ressort notamment des attestations de clients que la société CH SARL a poursuivi au moins partiellement ses activités au sein des locaux loués, ce dont il résulte qu'ils ne sont pas rendus impropres à l'usage auquel ils sont destinés. Dès lors l'impossibilité d'exploiter en raison d'un manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas caractérisée et la société CH SARL ne peut, en conséquence, lui opposer l'exception d'inexécution, au titre d'une contestation sérieuse.
Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 novembre 2023 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société CH SARL selon les termes du dispositif ci-après.
L’indemnité d’occupation due à la société SCI Poncelet à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur la demande de provision :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, la société SCI Poncelet verse aux débats un extrait du compte de la société CH SARL arrêté à la somme de 31 682,75 € à la date du 3 juillet 2024, échéance du troisième trimestre 2024 incluse.
L’obligation de la société CH SARL n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SCI Poncelet.
Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l'assignation, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date du commandement de payer, pour un montant de 10 364,00 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées.
Sur les demandes reconventionnelles :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 1721 du même code dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
En l’espèce, il est constant que les désordres invoquées par le preneur à l'appui de sa demande provisionnelle d'indemnité résultent de fuites en provenance de la chaudière de la copropriété de l'immeuble dans lequel se trouve le local donné à bail.
Dès lors, la demande de provision formulée par la société CH SARL se heurte à une objection sérieuse, le bailleur n'étant pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, ainsi que le prévoit l'article 1725 du code civil.
Enfin, et de surcroît, il n'est en rien justifié que la somme réclamée à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par la gérante de la société défenderesse ait été supportée par cette dernière, personne morale distincte de Madame [X] [J] [G], qui n'est pas partie à la présente instance.
En conséquence, la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée par la défenderesse est rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement :
L’article 1343-5 du code civil permettent au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
Cependant, la société CH SARL ne justifie pas pouvoir espérer une amélioration sensible de ses facultés financières au cours des deux ans à venir alors que la dette est particulièrement importante et que l'indemnité d'occupation courante n'est pas versée.
La demande reconventionnelle de délai de paiement est donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
La société CH SARL, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023.
L’équité commande de condamner la société CH SARL à payer à la société SCI Poncelet la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en date du 30 juin 2008 conclu entre la société SCI Poncelet et la société CH SARL portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet au 13 novembre 2023 à minuit ;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société CH SARL pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons, à titre provisionnel, au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, l'indemnité d'occupation due par la société CH SARL à la société SCI Poncelet à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons la société CH SARL à payer à la société SCI Poncelet la somme provisionnelle de 31 682,75 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 3 juillet 2024, échéance du troisième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 10 364,00 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
Condamnons la société CH SARL à payer à la société SCI Poncelet, à titre provisionnel, l'indemnité d’occupation ainsi fixée, en cas de maintien dans les lieux, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Condamnons la société CH SARL à payer à la société SCI Poncelet la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, dont la demande reconventionnelle de provisions sur dommages et intérêts et la demande reconventionnelle subsidiaire de délai de paiement ;
Condamnons la société CH SARL au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 29 août 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Eric MADRE
