Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/54923

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54923 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BA6 N° : 14-CH Assignation du : 10 Juin 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 décembre 2024 par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La SCI [Adresse 1], société civile immobilière [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS - #C0716 DEFENDERESSE S.A.R.L. BONDHON [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS - #E0740 DÉBATS A l’audience du 15 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2020, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à Monsieur [L] [B] pour une durée de 3, 6, 9 années, un local situé [Adresse 1], consistant en une boutique, arrière-boutique, cuisine et cave dans le sous sol, moyennant un loyer annuel de 8300 euros HT, payable trimestriellement, par quart et à terme échu. Par acte du 21 septembre 2021, Monsieur [L] [B] a cédé à la société MK Supermarché 2 les droits qu’il détenait en raison du bail sus visé. Selon acte sous seing privé du 4 mai 2023, la SCI [Adresse 1] a pris acte du changement de dénomination sociale de la société MK Supermarché 2 en société Bondhon Alimentation Générale SARL. Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2024, la SCI [Adresse 1] a assigné la société Bondhon venant aux droits de la société Bondhon Alimentation Générale SARL en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir: - l’expulsion de la société Bondhon ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Bondhon, - la condamnation de la société Bondhon à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 4 650,49 euros, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés - la condamnation de la société Bondhon au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, - la condamnation de la société Bondhon au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Lors de l'audience du 15 novembre 2024, la SCI [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 13 088,26 euros dont il convient de déduire les sommes de 1300 euros réglés avant la conciliation et 500 euros par virement. La société Bondhon, représentée par son Conseil, sollicite le débouté de la demanderesse, arguant de l’absence d’effet du commandement de payer comme imprécis et erroné. A titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 24 mois outre la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS 1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Sur le principe L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Aux termes de l’article 23 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet. Par acte de commissaire de justice des 8 et 10 avril 2024, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et suffisamment précis puisqu’il détaille le montant de la créance, la défenderesse ne démontrant pas par ailleurs que le quantum y figurant est erroné. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur les délais Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le loyer n’étant pas versé depuis près d’un an. En outre, le constat de commissaire de justice réalisé le 10 avril 2024 interroge sur l’activité réelle de la société Bondhon, du courrier non retiré depuis de nombreuses semaines étant découvert dans commerce fermé. Les deux SMS versés aux débats sont non datés et à tout le moins postérieurs au mois de juin 2024 d’après leur contenu, et ne sont pas suffisants à établir que la demanderesse a fait obstacle au paiement par la défenderesse de ses loyers, alors même qu’il est constant que deux paiements de 1300 euros et 500 euros ont été effectués ensuite. L’ensemble de ces éléments démontre que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement du loyer courant que de l’arriéré locatif. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement. La clause résolutoire trouve donc son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. 2/ Sur la provision Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI [Adresse 1] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 088,26 euros au 9 novembre 2024, novembre 2024 inclus. Il convient toutefois de déduire la somme de 1800 euros conformément aux déclarations de la demanderesse lors de l’audience. La société Bondhon sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 11 288,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 3/ Sur les autres demandes Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Bondhon qui succombe supportera le poids des dépens. Il est équitable de condamner la société Bondhon au paiement à la SCI du [Adresse 1] de la somme de 3000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 mai 2024et disons que la la société Bondhon devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir; Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ; Condamnons la société Bondhon à payer à la SCI [Adresse 1] une provision de 11 288,26 euros (onze mille deux cent quatre vingt huit euros vingt six centimes) correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 9 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; Condamnons en cas de résiliation la société Bondhon à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux et jusqu'à la date de son départ effectif ; Condamnons la société Bondhon, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 avril 2024; Condamnons la société Bondhon au paiement à la SCI du [Adresse 1] de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile . Fait à Paris le 13 décembre 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Maïté FAURY