Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/02624 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W64D
JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025
DEMANDEUR :
La SCCV LES HAUT DE [Localité 10], prise de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Fatma-zohra ABDELLATIF, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEUR :
Mme [X] [V]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Cécile MONTPELLIER, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge
GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2024.
A l’audience publique du 03 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Avril 2025.
Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Selon compromis de vente en date du 28 janvier 2022, Mme [X] [V] a fait l'acquisition auprès de la SCCV [Adresse 13] d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] [Localité 10] pour un prix de 260.000 euros.
La vente a été conclue par l'intermédiaire de l'agence immobilière Orpi.
Le compromis prévoyait que la vente devait être réitérée devant notaire au plus tard le 29 avril 2022.
Les parties n'ont pas prévu de condition suspensive d'obtention d'un prêt mais une condition suspensive liée à la vente du bien appartenant à Mme [X] [V].
La vente n'a pas été réitérée avant la date prévue.
Par courrier recommandé en date du 21 juillet 2022, la SCCV [Adresse 11] Hauts de [Adresse 9] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [X] [V] de procéder à la réitération de la vente devant notaire sous dix jours à défaut de quoi elle solliciterait le versement de la clause pénale prévue au compromis.
Suivant exploit délivré le 20 mars 2023, la SCCV [Adresse 11] Hauts de [Adresse 9] a fait assigner Mme [X] [V] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale.
Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 21 novembre 2023 pour la SCCV [Adresse 12] de [Adresse 9] et le 21 septembre 2023 pour Mme [X] [V].
La clôture des débats est intervenue le 15 mai 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 3 février 2025.
* * * *
Aux termes de ses dernières écritures, la SCCV [Adresse 13] demande au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1224 et suivants du code civil,
Vu les articles 700 et 32-1 du code de procédure civile,
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le compromis de vente du 28 janvier 2022,condamner Mme [X] [V] à lui payer la somme de 26.000 euros en application de la clause pénale, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure datée du 21 juillet 2022,condamner Mme [X] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [X] [V] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,condamner Mme [X] [V] aux entiers frais et dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, Mme [X] [V] demande au tribunal de :
Vu l’article 1103 du code civil
Vu l’article 1104 du code civil
Vu l’article 1231-5, alinéa 2 du code civil,
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
débouter la SCCV [Adresse 13] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,lui donner acte de ce qu’elle appelle en intervention forcée l’agence immobilière ORPI,
A titre subsidiaire,
modérer et fixer le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro symbolique,
En tout état de cause,
condamner la SCCV [Adresse 13] à payer la somme de 2.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civilecondamner la SCCV [Adresse 13] aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du Code de procédure civiledire que les dépens seront recouvrés directement par Me Montpellier conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal relève que, malgré ce qu'elle indique dans ses conclusions, Mme [X] [V] n'a pas appelé en intervention forcée l'agence immobilière ORPI.
Sur la résolution du compromis de vente
L'article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » tandis que l'article 1104 dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
Selon l'article 1217, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation,obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
L'article 1226 dispose que : « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution ».
Selon l'article 1228, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».
En l'espèce, la SCCV [Adresse 11] Hauts [Adresse 8] demande au tribunal de constater la résolution de plein droit du compromis de vente signé entre elle et Mme [X] [V] le 28 janvier 2022 faisant valoir que cette dernière n'a pas réitéré la vente dans le délai prévu.
Mme [X] [V] a déclaré dans le compromis financer l'acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels, sans recourir à un prêt. Aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a donc été prévue à l'acte.
En revanche, la vente a été conclue sous la condition suspensive de vente par Mme [X] [V] du bien lui appartenant situé au [Adresse 1] au prix de 250.000 euros.
Les parties ont convenu que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 29 avril 2022 par Me [R], notaire à [Localité 14].
Le compromis comporte une clause résolutoire rédigée ainsi :
« La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adresser une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt six mille euros (26.000 €).ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice augmentés du montant de l'indemnité forfaire prévue à l'alinéa ci-dessus ».
Il n'est pas contesté par Mme [X] [V] d'une part que la vente n'a pas été réitérée au plus tard le 29 avril 2022, d'autre part que les conditions suspensives, et notamment celle relative à la vente préalable de son bien, étaient bien réalisées.
Elle explique l'absence de réitération de l'acte authentique par l'inertie du vendeur en produisant un mail de l'agent immobilier, M. [B] [T], daté du 22 septembre 2022 aux termes duquel il indique ne pas parvenir à joindre M. [O], gérant de la SCCV, et le notaire.
Le tribunal ne peut que constater que ce mail est bien postérieur à la date fixée par les parties pour la réitération de la vente. Mme [X] [V] ne justifie nullement des démarches qu'elle aurait faites auprès de sa venderesse dans l'objectif de signer la vente dans le délai prévu non plus que de l'inertie prétendue de cette dernière à cette date.
Ce mail est également bien postérieur à la mise en demeure adressée par la venderesse. En effet, la SCCV [Adresse 11] Hauts [Adresse 8] justifie avoir, conformément à la clause prévue au compromis, mis en demeure, par courrier recommandé du 21 juillet 2022, Mme [X] [V] d'avoir à procéder à la réitération de l'acte devant notaire sous dix jours à défaut de quoi elle entendait se prévaloir de la résolution de plein droit du compromis et du paiement de la clause pénale.
Si Mme [X] [V] prétend n'avoir pas été destinataire de ce courrier, l'accusé de réception montre que la lettre lui a bien été présentée mais qu'elle ne l'a pas réclamée.
Aucune réitération n'est intervenue dans les dix jours de la présentation de la lettre, de sorte que le compromis de vente était résolu de plein droit à compter du 2 août 2022, soit dix jours plus tard.
Mme [X] [V] est, dans ces conditions, particulièrement mal fondée à invoquer une inertie postérieure de la venderesse.
Le tribunal constatera la résolution de plein droit du compromis de vente.
Sur la clause pénale
L’article 1231-5 du code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.
Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.
En l'espèce, la SCCV Les Hauts de [Adresse 9] sollicite le paiement de la clause pénale par suite de l'inexécution de ses obligations par l'acquéreuse.
Mme [X] [V] demande qu'elle soit réduite à 1 euros afin de tenir compte de sa situation personnelle. Elle indique qu'à cette période, elle venait de vivre un divorce long et conflictuel et qu'elle avait perdu son emploi car elle était conjoint collaborateur de son mari.
Elle ne produit toutefois aux débats aucune pièce permettant d'étayer ses dires ni aucun élément qui permettrait au juge d'exercer son pouvoir modérateur et ainsi de diminuer le montant de la clause pénale librement décidée entre les parties.
Dans ces conditions, Mme [X] [V] sera condamnée à verser à la SCCV [Adresse 13] la somme de 26.000 euros au titre de la clause pénale.
En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 21 juillet 2022.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La SCCV [Adresse 11] Hauts de [Adresse 9] invoque l'article 32-1 du code de procédure civile selon lequel :
« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
Elle fait valoir que Mme [X] [V] n'a jamais fourni la moindre explication à son absence totale de diligence et n'a pas répondu à sa demande amiable.
Mme [X] [V] n'a pas agi en justice contre la SCCV [Adresse 13] de sorte que cette dernière ne peut prétendre obtenir une indemnisation sur ce fondement.
En toutes hypothèses, la venderesse n'explique pas en quoi la prétendue résistance abusive de Mme [X] [V] ne serait pas déjà indemnisée par la clause pénale qui correspond à une évaluation forfaitaire des dommages et intérêts décidée entre les parties.
La demande sera rejetée.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.
Succombant en l'instance, Mme [X] [V] sera condamnée aux dépens ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.
L'équité commande de la condamner à verser à la SCCV Les Hauts de [Adresse 9] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
Constate la résolution de plein droit du compromis de vente signé le 28 janvier 2022 entre la SCCV Les Hauts de [Adresse 9] et Mme [X] [V] portant sur le bien situé [Adresse 3],
Condamne Mme [X] [V] à payer à la SCCV [Adresse 11] Hauts de [Adresse 9] la somme de 26.000 euros au titre de la clause pénale, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2022,
Déboute la SCCV [Adresse 13] de ses autres demandes indemnitaires,
Condamne Mme [X] [V] aux dépens,
Condamne Mme [X] [V] à payer à la SCCV [Adresse 11] Hauts de [Adresse 9] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
