Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 23/08959

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me CLAUDE (R0175) C.C.C. délivrée le : à Me LE LIEPVRE ■ 18° chambre 2ème section N° RG 23/08959 N° Portalis 352J-W-B7H-C2EI3 N° MINUTE : 1 Assignation du : 21 Juin 2023 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 20 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER (RCS de PARIS n°622 009 959) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0175 DEFENDERESSE S.A.S. EUROSIC (RCS de PARIS n°307 178 871) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0176 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier DEBATS A l’audience du 14 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024. ORDONNANCE Rendue publiquement Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 juillet 2016 modifié par avenant en date du 18 décembre 2017, la S.A. (désormais S.A.S.) EUROSIC a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement, à la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER des locaux à usage de “bureaux et d’activités radiophoniques, audiovisuelles et de presse, et plus généralement de médias sous toutes ses formes” au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] et désignés comme suit : “- l’intégralité des immeubles Seine et Cévennes du rez-de-chaussée bas au 8ème étage inclus à l’exception des locaux occupés par la société Atlantic Media ; - deux locaux d’archives situés au 1er sous-sol de l’Ensemble Immobilier ; - l’intégralité des locaux d’archives, vestiaires, locaux techniques preneur et locaux vélo situés au 2ème sous-sol de l’Ensemble Immobilier ; - le palier d’escalier du hall dit Cévennes ; - soixante-quinze (75) emplacements de stationnement situés au deuxième sous-sol de l’Ensemble Immobilier ; - soixante-cinq (65) emplacements de stationnement situés au quatrième sous-sol de l’Ensemble Immobilier”. Le bail a été conclu pour une durée incompressible de douze années entières et consécutives à compter du 21 juin 2018, pour se terminer le 20 juin 2030, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 7.033.000 euros hors taxes, hors charges et hors impositions, avec une franchise de loyer pendant 23 mois. Les charges sont énumérées à l’article 8.2 du bail et la clef de répartition est précisée à l’article 8.5 du bail, en ces termes : - s’agissant des charges, impôts, taxes, redevances liées à l’ensemble immobilier ou à un service offert au preneur, directement ou indirectement, au même titre que tous autres occupants de l’immeuble, la quote-part du preneur est de 72,3 % ; - s’agissant des charges, impôts, taxes, redevances propres aux locaux loués ou à un service dont le preneur est seul à pouvoir bénéficier, elles sont en totalité à la charge du preneur. Par courriel du 16 décembre 2021, la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER a contesté auprès du bailleur l’apurement des charges de l’année 2020 et sollicité des explications notamment sur les charges “combustible - chauffage urbain” qu’elle estimait disproportionnées par rapport aux autres locataires. Par courriel en réponse du 21 décembre 2021, la S.A.S. EUROSIC a transmis à la locataire un tableau récapitulatif des charges ainsi que la totalité des factures de consommation d’électricité de l’ensemble immobilier relatives à l’année 2020. Par courriel du 18 janvier 2022, la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER a contesté le calcul des tantièmes sur la base des superficies et non des volumes loués et sollicité des explications complémentaires sur la rationalisation des montants relatifs aux charges d’électricité entre les parties communes et les parties privatives. Des compteurs calorifuges à la sortie des groupes froids pour permettre de décompter la consommation au départ des locaux de chaque locataire ont été installés, le 1er juillet 2022. Contestant le quantum des charges d’électricité mis à sa charge depuis le début du bail, la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER a, par acte délivré le 21 juin 2023, fait assigner la bailleresse devant le juge des référés de ce tribunal notamment en paiement d’une provision correspondant au remboursement des charges d’électricité des parties communes réglées depuis le 21 juin 2018. Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge des référés a : - Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société EUROPE 1 IMMOBILIER de condamnation sous astreinte de la société EUROSIC à : - lui payer la somme provisionnelle de 824.937,77 euros hors taxes, ou subsidiairement de 376.016,06 euros hors taxes, correspondant aux consommations électriques qui lui ont été facturées ; - produire les relevés de consommation des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier ; - poser des compteurs d’énergie au droit des réseaux secondaires des locaux objet du bail du 26 juillet 2016, - Dit la société EUROPE 1 IMMOBILIER irrecevable en sa demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire, - Condamné la société EUROPE 1 IMMOBILIER à payer à la société EUROSIC la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamné la société EUROPE 1 IMMOBILIER aux dépens de l’instance. Parallèlement, par acte délivré le 21 juin 2023, la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER a fait assigner S.A.S. EUROSIC devant ce tribunal aux fins de : Sur le remboursement des charges d’électricité non justifiées : - Condamner la société EUROSIC au paiement de la somme de 824.937,77 euros hors taxes, correspondant aux règlements effectués par la société EUROPE 1 IMMOBILIER au titre des charges d’électricité des parties communes du 21 juin 2018 au 31 décembre 2021 ; Sur le retard de communication des états récapitulatifs des charges : - Condamner la société EUROSIC au paiement de la somme de 3.776,93 euros au titre des pénalités de retard contractuellement prévues au bail commercial en l’état futur d’achèvement conclu le 26 juillet 2016 ; Sur les charges indûment imputées à la société EUROPE 1 IMMOBILIER au titre de l’année 2021: - Enjoindre la société EUROSIC à établir un avoir d’un montant de 130.697,98 euros hors taxes correspondant à la somme indûment appelée au titre de l’apurement des charges de l’année 2021 ; En tout état de cause : - Condamner la société EUROSIC au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - Condamner la société EUROSIC aux entiers dépens. Par des conclusions notifiées le 15 mai 2024, la société EUROSIC a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 24 juillet 2024, la société EUROSIC demande au juge de la mise en état de : Vu l’article 122 du code de procédure civile, Vu les articles L. 145-15, L. 145-40-2, L. 145-60, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce, Vu la jurisprudence citée, Vu le bail commercial, - Constater que la demande de la société EUROPE 1 IMMOBILIER tendant au paiement des charges des années 2018 et 2019 a été introduite plus de deux ans à compter de la date de régularisation desdites charges, - Juger la société EUROPE 1 IMMOBILIER irrecevable en sa demande tendant au paiement de la somme de 448.934,71 euros hors taxes au titre des charges versées pour les années 2018 et 2019, - Débouter la société EUROPE 1 IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle d’injonction à l’encontre de la société EUROSIC d’avoir à communiquer, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, les relevés de consommations des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glace de l’ensemble immobilier, - Débouter la société EUROPE 1 IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner la société EUROPE 1 IMMOBILIER à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Suivant des conclusions d’incident notifiées le 27 mai 2024, la société EUROPE 1 IMMOBILIER demande au juge de la mise en état de : Vu les articles 1302 et suivants du code civil, Vu l’article 138, 139, 142 et 788 du code de procédure civile, Vu les articles L. 145-40-2, L. 441-10 II, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce, Vu la jurisprudence citée, - La juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, - En conséquence, débouter la société EUROSIC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Reconventionnellement : - Enjoindre la société EUROSIC à produire les relevés de consommations des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier, - Assortir cette obligation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause : - Condamner la société EUROSIC au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, - Condamner la société EUROSIC aux entiers dépens de la présente. L’incident a été appelé pour plaidoiries à l’audience du 14 octobre 2024 et mis en délibéré à la date de ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société EUROSIC La société EUROSIC soutient que la demande de la société EUROPE 1 IMMOBILIER au titre de la restitution des charges d’électricité payées pour les années 2018 et 2019 est irrecevable car prescrite au motif qu’en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, l’action en répétition de ces charges est soumise à un délai de prescription biennal à compter de la régularisation desdites charges. La société EUROPE 1 IMMOBILIER réplique que la jurisprudence considère de manière constante que “l’action en répétition de l’indu, quelle que soit la source du paiement indu, se prescrit selon le délai de droit commun applicable, à défaut de disposition spéciale, aux quasi-contrats” (par exemple, 2ème chambre civile de la Cour de cassation, 4 juillet 2013 n°12-17427), soit un délai de prescription quinquennal. Elle en conclut que sa demande est recevable n’étant pas prescrite. Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, “toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans”. Aux termes de l’article 2224 du code civil, “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”. La demande de remboursement des charges d’électricité s’analyse en une action en répétition de l’indu, mobilière et personnelle au preneur, soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, et non à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, dès lors qu’une telle action trouve son fondement juridique, non dans le statut des baux commerciaux érigé par les dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, mais dans le contrat de bail lui-même. Il est constant que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu est la date de la régularisation annuelle des charges opérée par le bailleur. Or, en l’espèce, et ainsi que la bailleresse le reconnaît elle-même, elle a notifié à sa locataire la régularisation des charges pour l’année 2018, le 8 avril 2020, et celle pour l’année 2019, le 15 janvier 2021. Dès lors que la société EUROPE 1 IMMOBILIER a formé sa demande en justice, par assignation du 21 juin 2023, avant l’expiration du délai de prescription quinquennal courant à compter du 8 avril 2020 pour les charges de l’année 2018 et du 15 janvier 2021 pour les charges de l’année 2019, sa demande de ces chefs n’est pas prescrite. La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société EUROSIC est donc rejetée. Sur la demande de la société EUROPE 1 IMMOBILIER qu’il soit fait injonction à la société EUROSIC d’avoir à communiquer, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, les relevés de consommation des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier La société EUROPE 1 IMMOBILIER expose qu’elle a mandaté un expert amiable, Monsieur [Y], qui a identifié lors de ses investigations, deux compteurs d’énergie sur les réseaux secondaires du bâtiment Balard (non pris à bail par elle) et un compteur sur le réseau secondaire relatif aux locaux occupés par la société locataire voisine ATLANTIC MEDIA ; que ces compteurs permettent de comptabiliser les consommations d’eau glacée du bâtiment Balard d’une part, et de la société ATLANTIC MEDIA d’autre part ; que sur la base des premiers relevés du compteur posé au droit des réseaux de la société ATLANTIC MEDIA, la société EUROSIC a consenti, le 1er mars 2023, au versement d’un avoir provisoire d’un montant de 69.195,68 euros hors taxes correspondant à une estimation du trop-versé par la société EUROPE 1 IMMOBILIER au titre de l’année 2022. Elle soutient que les relevés de consommation électrique de la société ATLANTIC MEDIA permettraient d’une part, de procéder à la régularisation de l’avoir provisoire consenti le 1er mars 2023 au titre de l’année 2022 et de déterminer pour les années antérieures si la société EUROPE 1 IMMOBILIER s’est vue facturer, à tort, les consommations privatives voisines. La société EUROSIC répond que si l’article R. 145-36 du code de commerce impose au bailleur de justifier des charges facturées au locataire, ce texte n’exige pas que le bailleur distingue le montant des charges entre les parties communes et les parties privatives ; que le contrat fait la loi des parties et qu’en l’espèce, l’article 20 du bail stipule expressément que la modification des clauses contractuelles ne peut résulter que d’un écrit. La société EUROSIC fait valoir que le preneur ne saurait valablement se prévaloir du fait que le bailleur a accepté d’installer un compteur pour légitimer sa demande de transmission sous astreinte des relevés de consommation des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée ; que cette demande de communication est donc non seulement mal fondée, puisque le bailleur n’est pas tenu, ni légalement ni contractuellement, de produire ces relevés, mais encore inutile puisque les parties sont convenues d’une répartition des charges déterminée au prorata des surfaces exploitées. Elle entend faire relever qu’elle a déjà communiqué à la locataire l’ensemble des justificatifs que la loi lui impose de communiquer au preneur et conclut au rejet de cette demande. En l’espèce, la société EUROPE 1 IMMOBILIER sollicite la production forcée d’une pièce qui n’est pas mentionnée dans ses écritures par la partie adverse, demande qui relève donc des dispositions des articles 11, 138, 139 et 142 du code de procédure civile. L’article 11 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. L’article 142 du code de procédure civile énonce que les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. Les articles 138 et 139 du code de procédure civile précisent que lorsqu’une partie, au cours d’une instance, veut faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie, ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. Cette demande au juge se fait sans forme. Si le juge l’estime fondée, il ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous la garantie qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte. Il résulte de ces dispositions que la demande de production forcée d’une pièce ne peut prospérer que si la pièce a une existence au moins vraisemblable, si ce n’est certaine et qu’elle paraît utile pour résoudre le litige. Il appartient à la société EUROPE 1 IMMOBILIER de démontrer que tel est le cas. En l’espèce, si le contrat de bail distingue clairement la clef de répartition des charges communes de celles privatives, la société EUROPE 1 IMMOBILIER suppose que compte tenu du quantum des charges d’électricité des parties communes mises à sa charge alors que ces parties communes ne représentent que 2,1 % de la surface de l’ensemble immobilier, celles-ci sont susceptibles d’avoir intégré des charges d’électricité de parties privatives et notamment de celles exploitées par la société ATLANTIC MEDIA. Pour autant, il n’est pas contesté que des compteurs individuels n’ont été mis en place qu’à compter du 1er juillet 2022. En outre, le rapport d’expertise unilatérale cité qui ferait état de l’existence d’un compteur posé au droit des réseaux de la société ATLANTIC MEDIA, et dont il n’est pas précisé la date d’installation ni les consommations qu’ils concernent (parties communes ou parties privatives), n’est pas versé au dossier de plaidoirie remis au juge de la mise en état. Dès lors que la société EUROSIC communique l’intégralité des factures d’électricité pour les années 2021 et 2022, la société EUROPE 1 IMMOBILIER dispose des éléments utiles pour comparer le quantum des charges d’électricité des parties communes mis à sa charge depuis l’installation des compteurs individuels. Ne justifiant pas de l’utilité pour la solution du litige des relevés de consommation des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier, elle est déboutée de sa demande de production de ces pièces sous astreinte. Sur les demandes accessoires La société EUROSIC à l’initiative de l’incident et qui succombe en sa demande, est condamnée aux dépens de l’incident et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors que la présente décision rejette la demande reconventionnelle de la société EUROPE 1 IMMOBILIER, l’équité ne justifie pas de faire application à son profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande de ce chef est également rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Déboute la S.A.S. EUROSIC de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement de charges pour les années 2018 et 2019 formée par la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER, Déboute la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER de sa demande qu’il soit fait injonction à la S.A.S. EUROSIC d’avoir à communiquer, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, les relevés de consommations des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier, Déboute la S.A.S. EUROSIC et la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.S. EUROSIC aux dépens de l’incident, Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 7 avril 2025 à 11h30 pour clôture et fixe le calendrier de procédure intermédiaire suivant que les parties s’engagent à respecter spontanément : - conclusions récapitulatives de la S.A.S. EUROPE 1 IMMOBILIER avant le 20 janvier 2025, - conclusions récapitulatives de la S.A.S. EUROSIC avant le 20 mars 2025, - clôture le 7 avril 2025. Faite et rendue à Paris le 20 novembre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE