Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/05181

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Harald INGOLD Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Vincent DAUGY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05181 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46E3 N° MINUTE : 9/2024 JUGEMENT rendu le 27 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [X] [J] demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] représenté par Maître Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G42 DÉFENDEUR Monsieur [D] [F] demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] assisté de Maître Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0788 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-013963 du 14 juin 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle) COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05181 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46E3 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 15/01/2010, [X] [J] a donné à bail à [D] [F] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 850 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 22/01/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2304,94 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 25/04/2024 délivré à personne, [X] [J] a fait assigner [D] [F] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [D] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier un mois après signification du jugement à intervenir ;condamner [D] [F] au paiement d’une somme de 4648,48 euros correspondant à l’arriéré locatif, avril 2024 inclus ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, d’un montant égal au loyer révisé et des charges ;condamner [D] [F] au paiement d'une somme de 3600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 26/04/2024. A l’audience du 02/07/2024, le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Il actualise la demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6324,28 euros, juillet 2024 inclus. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et octroi de délais de paiement. [D] [F], assisté de son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il explique avoir fondé une société immobilière en 2019, qui n’a généré aucun revenu à cause de la crise sanitaire de COVID-19 de 2020. Il indique percevoir le RSA depuis juillet 2021 et être en attente d’une attribution de logement social depuis 1 an. Il justifie de lourds problèmes de santé. Le diagnostic social et financier était transmis au bailleur au cours des débats. La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Le bailleur, personne privée, est dispensée de l’obligation de saisine de la CCAPEX. L’action en résiliation de bail est donc recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 22/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de bail ayant été conclu selon les dispositions civiles exclues du champs d’application de la loi du 6 juillet 1989, avec reconduction tacite tous les 11,5 mois, et le commandement de régler les loyers délivré au défendeur visant un délai de six semaines, il y a lieu de faire application de ce-dernier délai. [D] [F] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les six semaines suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 04/03/2024 à minuit, soit à compter du 05/03/2024. [D] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, il résulte du décompte locatif produit par le bailleur que les loyers des mois de juin et juillet 2024, appelés avant l’audience du 02/07/2024, n’ont pas été réglés par le défendeur. Aussi, si des virements ont été effectués entre les mains du commissaire de justice en mai 2024 et que la CAF a versé des allocations au bailleurs, les sommes réglées ne permettent pas d’apurer le loyer intégral. En outre, le bailleur s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. Les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, ne sont pas remplies. La demande de suspension des effets de la clause sera rejetée. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [D] [F] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [D] [F] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [D] [F] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [D] [F] reste devoir une somme de 5843,81 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 01/07/2024, juillet 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [D] [F] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que [D] [F] a versé partiellement des loyers avant l’audience. Il justifie également de sa situation personnelle, financière, médicale et professionnelle en produisant son arrêt de travail d’octobre 2023 et diverses pièces médicales entre 2021 et 2023. Il résulte de ces éléments que [D] [F] démontre de la fragilité de sa situation et de l’impossibilité de régler l’entièreté de la dette en un seul versement. Le bailleur ne produit aucun élément sur sa situation financière et personnelle. Compte tenu du montant important de la dette locative et du délai maximum de 24 mois, la proposition de paiement de 100 euros par mois n’est pas adaptée. La mensualité sera fixée à hauteur de 240 euros par mois. Par conséquent, le défendeur sera autorisé à se libérer de sa dette locative selon un échéancier de paiement avec des mensualités de 240 euros, dont les modalités seront fixées au présent dispositif. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. Compte tenu de la situation respective des parties et au regard de l’équité, il y a lieu de condamner [D] [F] à payer la somme de 200 euros à [X] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [D] [F] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 22/01/2024 et de l’assignation. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 05/03/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 1], [Localité 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux un mois après la signification de la présente décision, [X] [J] pourra faire procéder à l'expulsion de [D] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE [X] [J] à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [D] [F] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due par [D] [F] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [D] [F] à payer à [X] [J] la somme de 5843,81 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 01/07/2024, juillet 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [D] [F] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 240 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dérnière étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [D] [F] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ; CONDAMNE [D] [F] à payer à [X] [J] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [D] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 22/01/2024 et de l’assignation ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection