Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 22/08373

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/08373 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WXIR N° de MINUTE : 24/01239 DEMANDEURS Monsieur [Y] [N] [Adresse 7] 6411 Pays Bas représenté par Maître Richard RONDOUX de la SELEURL RICHARD RONDOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R095 Madame [B] [J] [I] [Adresse 7] 6411A Pays Bas représentée par Maître Richard RONDOUX de la SELEURL RICHARD RONDOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R095 C/ DEFENDEURS Monsieur [K] [O] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2118 Madame [D] [Z] épouse [O] [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2118 INTERVENANT VOLONTAIRE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5], repésenté par son syndic, le Cabinet [U], SAS [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGUIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 13 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors de son prononcé. EXPOSE DU LITIGE M. [N] et Mme [I] sont propriétaires d’un bien immobilier (appartement et cave bâtiment A) au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] (93), immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, composé de deux bâtiments : A et B. M. [K] [O] et Mme [D] [Z] épouse [O] sont propriétaires dans le même ensemble immobilier du lot n° 101 composé à l’origine : dans le bâtiment A d’un passage cocher portant le numéro 2 sur la rue, dans le bâtiment B, de la totalité d’un premier corps de bâtiment élevé partie sur cave, partie sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée, d’un étage, grenier au-dessus, garage en simple rez-de-chaussée, en avancée sur le bâtiment, au fond, d’un autre bâtiment élevé d’un simple rez-de-chaussée, de la cour entre ces bâtiments. L’acte par lequel ils ont acquis ce lot, reçu le 30 novembre 2012 par Me [T], notaire à Saint-Denis, précise que la désignation du bien était la suivante : - dans le bâtiment A, un passage cocher portant le numéro 2 sur la rue, - dans le bâtiment B, trois ensembles : deux appartements en duplex entre le 1er étage et les combles et deux bureaux et garage en rez-de-chaussée, une dépendance contenant débarras et bureau, - un logement en fond de parcelle, - la cour entre ces deux bâtiments comprenant un WC. L’acte mentionne les déclarations du vendeur concernant les conditions dans lesquelles des travaux ont été réalisés et précise que les biens ont été vendus loués. Suivant permis de construire du 3 juillet 2020 délivré par la commune de [Localité 8], ils ont opéré une surélévation du bâtiment B, portant création d’une surface de 156,40 m² à usage d’habitation et créé un escalier extérieur donnant sur cour. Par ordonnance du 17 mai 2022, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté la requête de M. [N] et Mme [I] en suspension de l’exécution de l’arrêté portant permis de construire. Par ordonnance du 10 juin 2022, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté la requête de M. [N] et Mme [I] en annulation de l’arrêté portant permis de construire. Par ordonnance de référé du 15 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de M. [Y] [N] et Mme [C] [I] visant à condamner les époux [O] à cesser immédiatement les travaux entrepris dans leur lot et à procéder à la remise en état des lieux. Il a ordonné une expertise, avec mission pour l’expert de procéder à toute constatation utile sur l’existence de troubles de jouissance entraînés par les travaux, notamment, perte d’ensoleillement, perte d’intimité et perte de vue, et recueillir tout élément de nature à apprécier l’existence d’un préjudice résultant de ces travaux pour les demandeurs, notamment perte de jouissance ou perte de valeur. Par assignation à jour fixe délivrée le 28 juillet 2022 puis par conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2022, Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [I] demandent au tribunal de : - dire que les travaux entrepris par Monsieur [K] [O] et Madame [D] [O] [Z], ainsi que les précédents propriétaires, sont intervenus en violation des dispositions du règlement de copropriété, de la destination de l’immeuble, de son harmonie et de son aspect extérieur, sans accord du syndicat des copropriétaires ; - en conséquence, condamner les époux [O] à remettre en état initial le lot n°101 de l’immeuble en copropriété situé à [Localité 8], [Adresse 5] et [Adresse 1], conformément à la description faite dans le règlement de copropriété et en tout état de cause, conformément à son état initial avant travaux, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de deux mois qui suivra la notification de la décision à intervenir ; - déclarer irrecevable les demandes dirigées par les époux [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], et à tout le moins, les déclarer non fondées et les en débouter ; - débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ; - condamner les époux [O] à verser à M. [N] et à Mme [I] la somme de 15.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux dépens ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Les époux [O] ont assigné en intervention forcée le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic le cabinet [U], par acte du 27 septembre 2022 pour l’audience du 11 octobre 2022. A l’audience du 11 octobre 2022, les époux [O] et les Consorts [V] s’en sont rapportés à leurs écritures. Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] n’était pas représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2022. Par conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires a demandé la réouverture des débats en expliquant ne pas avoir eu le temps nécessaire à la préparation de sa défense. Par message RPVA du 21 octobre 2022, les Consorts [V] se sont opposés à cette requête. Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture pour permettre au syndicat des copropriétaires de préparer sa défense. Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 29 aout 2023, Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [I] demandent au tribunal, au visa des articles 2, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de : - Dire et juger que les travaux entrepris par les époux [O], et les précédents propriétaires, sont intervenus en violation des dispositions du règlement de copropriété, de la destination de l’immeuble, de son harmonie et de son aspect extérieur, sans accord du syndicat des copropriétaires ; - En conséquence, condamner les époux [O] à remettre en état initial le lot n°101 de l’immeuble en copropriété situé à [Localité 8], [Adresse 5] et [Adresse 1], conformément à la description faite dans le règlement de copropriété et en tout état de cause, conformément à son état initial avant travaux, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de deux mois qui suivra la notification de la décision à intervenir ; - Débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions - Condamner les époux [O] à verser à M. [N] et à Mme [I] la somme de 20.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux dépens ; - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 21 juillet 2023, les consorts [O] demandent au tribunal, au visa des articles de la loi du 10 juillet 1965, de : En défense, - JUGER que les travaux réalisés dans le lot 101 ne contreviennent ni aux dispositions de la loi de 65, ni aux stipulations du règlement de copropriété ; - JUGER recevable l’intervention forcée du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et le jugement à intervenir commun et opposable, - DEBOUTER les Consorts [V] et le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Et reconventionnellement, - CONDAMNER les Consorts [V] à indemniser les consorts [O] à hauteur de : o 20.000,00 euros au titre de l’augmentation du coût du chantier consécutivement à l’arrêt du chantier et à l’augmentation des tarifs des matériaux ; o 4.375 euros par mois pour la période allant du 22 juillet 2022, date de l’assignation délivrée à la notification du jugement à intervenir, augmenté du taux d’intérêt légal ; o 50.000,00 euros à titre de préjudice moral ; o 20.000,00 euros au titre de la procédure abusive . En tout état de cause : - CONDAMNER les époux [V] à verser aux époux [O] la somme de 15.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER les Consorts [V] aux entiers dépens ; - JUGER que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 2, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de : RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet [U] en ses demandes ; PRENDRE ACTE que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet [U] s’associe pleinement aux demandes des consorts [N] [I] ; JUGER que les travaux entrepris par les consorts [O] sont contraires aux dispositions impératives du règlement de copropriété s’agissant tant de la destination que des considérations d’harmonie générale ; JUGER que de tels travaux auraient dû être autorisés préalablement par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ; DECLARER irrecevables les demandes dirigées par les consorts [O] telles que formulées contre le syndicat des copropriétaires et en tout état de cause non fondées; En conséquence, DEBOUTER les consorts [O] de toutes leurs demandes telles que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ; CONDAMNER les consorts [O] à cesser les travaux portant sur le lot n°101; CONDAMNER les consorts [O] à remettre en état le lot désigné n°101 conformément à son état initial tel que figurant au règlement de copropriété sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ; CONDAMNER les consorts [O] à verser au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet [U] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 23 février 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. 1. Sur la demande de cessation des travaux et de remise en état initial du lot n° 101 En vertu de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (article 9a). En outre, le règlement de copropriété prévoit également que l’harmonie visuelle de l’ensemble immobilier, bien que constituant une partie privative ne pourra être modifié sans l’autorisation de l’assemblée générale. Ainsi, les travaux réalisés par les consorts [O] sur le lot n°101 ont consisté en une surélévation au-dessus du bâtiment B, en la transformation d’appartements duplex en chambres meublées destinées à la location, en la réalisation d’un local poubelle sur la cour, en la mise en place d’un escalier en colimaçon pour accéder aux étages supérieurs et à transformer la cour en parking. Ces travaux d’envergure ont modifié l’apparence extérieure du bâtiment B, ont modifié l’harmonie générale de l’immeuble et contreviennent expressément aux dispositions de l’article 9a du règlement de copropriété. Les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété ayant été effectués sans autorisation de la copropriété pourtant nécessaires. Le fait que le règlement de copropriété prévoit que le lot 101 pourra être utilisé à des fins commerciales n’exonère pas le propriétaire de la limitation prévue à l’article 9a du règlement. Les consorts [O] seront condamnés à cesser les travaux en cours de réalisation et à remettre en état le lot n°101 conformément à la description faite dans le règlement de copropriété. Il apparait nécessaire de prononcer une astreinte, définie dans les termes du dispositif, afin d’assurer l’efficacité de la mesure. 2. Sur la demande d’indemnisation des consorts [O] Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, M. [N] et Mme [I] ayant obtenu gain de cause, il ne peut leur être reproché aucune faute dans la mise en œuvre de la présente procédure. En l’absence de faute des parties demanderesses, les consorts [O] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice financier, au titre du préjudice moral et au titre de l’acharnement juridictionnel. 3. Sur les frais Les consorts [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. Ils seront condamnés in solidum à verser à M. [N] et Mme [I] ensemble la somme de 4.000 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Condamne M. [K] [O] et Mme [D] [O] à cesser les travaux initiés sur le lot 101 du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] (93) ; Condamne M. [K] [O] et Mme [D] [O] à remettre le lot n° 101 du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] (93) en état conforme à son état initial tiré du règlement de copropriété ; Dit que les travaux de remise en état devront avoir débuté dans un délai de trois mois de la signification du présent jugement faute de quoi, les consorts [O] seront redevables envers la copropriété d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois ; Déboute M. [K] [O] et Mme [D] [O] de leur demande de dommages-intérêts ; Condamne in solidum M. [K] [O] et Mme [D] [O] aux dépens; Condamne in solidum M. [K] [O] et Mme [D] [O] à payer à M. [N] et Mme [I] ensemble la somme de 4.000 euros et au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] (93) la somme de 1.500 euros ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Fait au Palais de Justice, le 26 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER