Tribunal judiciaire, 28 février 2025. 24/01622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Localité 3] JUGEMENT DU 28 Février 2025 N° RG 24/01622 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3FD Jugement du 28 Février 2025 N° : 25/170 S.A. [Adresse 9] C/ [Z] [C] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me DOGRU COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [C] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 06 Décembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.A. HLM LES FOYERS [Adresse 5] [Adresse 12] [Adresse 8] [Localité 2] représentée par Me Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [Z] [C] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 4] comparante à l’audience du 4 octobre 2024 non comparante, ni représentée à l’audience du 6 décembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2021, à effet au 13 décembre 2021, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Mme [Z] [C] un local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 435,68 euros, outre 13,47 euros au titre d’une annexe et 28 euros au titre de l’avance mensuelle sur charges, soit un total de 477,15 euros par mois. La SA HLM LES FOYERS a fait délivrer à Mme [Z] [C], selon exploit du 29 Août 2023, un commandement de payer la somme de 1.992,40 euros au titre des loyers et charges impayés, outre frais, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. Elle avait préalablement informé la CCAPEX des impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, notifié à la Préfecture le 26 février 2024, la SA [Adresse 9] a donné assignation à Mme [Z] [C] d’avoir à comparaitre devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de RENNES aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; - ordonner l'expulsion de Mme [Z] [C], et de tout occupant de son chef, des lieux loués ; - condamner Mme [Z] [C] à lui payer la somme de 2.577,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamner Mme [Z] [C] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges à compter du 1er février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal ; - condamner Mme [Z] [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; - condamner Mme [Z] [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1231-6 du Code Civil. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. En l’absence du demandeur, ce même jour, un jugement constatant la caducité a été prononcé. Par courrier en date du 17 octobre, la SA HLM LES FOYERS a sollicité le relevé de caducité auquel il a été fait droit. Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 6 décembre 2024. A cette date, la SA [Adresse 9] a comparu représenté par son conseil. Elle a entendu oralement se référer aux termes de son acte introductif d'instance. Elle actualise cependant le montant de la dette à hauteur de 992,40 euros. Elle ajoute que la locataire a repris le règlement du loyer courant et indique ne pas être opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [Z] [C] a comparu en personne à l’audience du 4 octobre 2024. Elle a excusé, par écrit électronique reçu au greffe le 5 décembre 2024, son absence à l’audience du 6 décembre 2024 et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois après règlement d’une somme de 1.000 euros en septembre 2024. Cette demande a été portée à la connaissance du bailleur par le président d’audience. Par application combinée des articles 446-1 et 832 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire. Aucun diagnostic social et financier n’a été déposé au greffe avant l’audience. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [Z] [C] 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SA HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2 Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences L’article 24-I de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable aux baux conclus antérieurement au 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, la SA [Adresse 9] a fait délivrer à Mme [Z] [C] le 29 Août 2023 un commandement de payer la somme de 1.992,40 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. Le décompte versé aux débats laisse apparaître que les sommes versées dans ce délai de deux mois n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, et à la reprise du paiement du loyer courant, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. De plus, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 1er novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM LES FOYERS ou à son mandataire. 2/ Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, la SA [Adresse 9] verse aux débats un décompte démontrant qu’au mois d’octobre 2024, échéance d’octobre incluse, Mme [Z] [C] lui devait la somme de 992,40 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [Z] [C] ne conteste pas le montant réclamé, elle sera condamnée à régler cette somme à son bailleur. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [C] à se libérer de sa dette selon les modalités détaillées ci-après. 3/ Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler la dette locative dans la limite de trois années. En l’espèce, au vu du décompte produit, il est constant que Mme [Z] [C] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2023, qu’elle a effectué un règlement de 1.000 euros en septembre 2024 ayant permis de diminuer sa dette. Elle apparaît en mesure de régler sa dette. Des délais de paiement, à hauteur de 50 euros par mois lui seront accordés comme il sera dit au dispositif de la présente décision. 4/ Sur la demande en dommages et intérêts Par application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, la SA HLM LES FOYERS n’apporte aucune preuve ni de la mauvaise foi de sa locataire ni du dommage causé par le retard dans l’exécution de son obligation par son cocontractant. Sa demande sera donc rejetée. 5/ Sur les demandes accessoires Sur les dépens, Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [Z] [C] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Sur les frais irrépétibles, Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, l’équité conduit à débouter la SA [Adresse 9] de la demande présentée au titre des frais irrépétibles. Sur l’exécution provisoire, Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Rien ne conduit en l’espèce à devoir écarter l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats tenus publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2021 entre la SA HLM LES FOYERS, d’une part, et Mme [Z] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 30 octobre 2023, CONDAMNE Mme [Z] [C] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 992,40 euros (neuf cent quatre-vingt-douze euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté en octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE Mme [Z] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 € (cinquante euros), et le 20ème mois, le solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [C], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 octobre 2023, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • Mme [Z] [C] sera condamnée à verser à la SA HLM LES FOYERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la SA [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Mme [Z] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2023 et celui de l'assignation du 23 février 2024, DEBOUTE la SA HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge