Cour de cassation, 07 juillet 2009. 07-12.877

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... (les bailleurs), propriétaires d'un immeuble dans lequel la société GDCID (la société ) exploitait un fonds de commerce, ont fait signifier à celle-ci un commandement d'avoir à payer une certaine somme au titre d'un arriéré de loyers et de charges et d'avoir à respecter les clauses du bail relatives à l'entretien d'une cheminée, la justification de la souscription d'un contrat d'assurance et l'interdiction d'exploiter un restaurant ; que les bailleurs ont relevé appel du jugement du 30 octobre 2003 ayant rejeté leur demande en résiliation du bail ; Sur le second moyen : Attendu que ce moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; Mais sur le premier moyen : Vu les articles L. 621-40 et L. 621-76 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises ; Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial, ordonner l'expulsion sous astreinte de la société et condamner celle-ci au paiement d'une certaine somme au titre de la dette locative, l'arrêt retient que la clause résolutoire s'applique de plein droit pour non-paiement des loyers, exercice d'une activité non autorisée et non-présentation d'une attestation de ramonage de cheminée ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'ayant constaté que la société, mise en redressement judiciaire par jugement du 24 mai 2005, avait bénéficié d'un plan de redressement par voie de continuation arrêté par jugement du 14 février 2006, la cour d'appel, qui était tenue de relever, au besoin d'office, les effets attachés au principe de l'interdiction des poursuites individuelles et de prendre en considération les modalités de règlement des créances prévues par ce plan, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il reçoit l'appel, l'arrêt rendu le 1er février 2007, l'arrêt rendu le 1er février 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt ; Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme Y..., ès qualités et la société GDCID ; PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR : - constaté la résiliation du bail commercial en date du 8 juin 1998 liant les époux X... à la SARL GDCID, et ordonné sous astreinte l'expulsion de cette société; - condamné la SARL GDCID à payer aux époux X... la somme de 747,48 euros au titre de la dette locative ; AUX MOTIFS QUE ladite société (SARL GDCID) ayant fait l'objet d'un plan de redressement par jugement du Tribunal de Commerce de DRAGUIGNAN du 14 février 2006, suite au jugement d'ouverture d'une procédure simplifiée de redressement judiciaire le 24 mai 2005 ; ALORS QUE, D'UNE PART, la clause résolutoire, dont il avait été demandé l'application par commandement du 7 mars 2002, n'était pas acquise au jour de l'ouverture de la procédure collective de la SARL GDCID le 24 mai 2005, en l'état du rejet des prétentions des propriétaires par jugement du 30 octobre 2003, si bien qu'en constatant pourtant la « résiliation » du bail commercial, tout en relevant que le preneur bénéficiait d'un plan de redressement, la Cour d'Appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article L. 621-40 du Code de Commerce dans sa rédaction applicable antérieure à la loi du 26 juillet 2005 ; ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'Appel qui tout en constatant que la SARL GDCID, placée en redressement judiciaire par jugement du 24 mai 2005, bénéficiait d'un plan de redressement, ce qui impliquait que les créances antérieures à l'ouverture de la procédure collective ne pouvaient être payées que dans le cadre de la procédure collective et selon les modalités du plan, a pourtant décidé d'une condamnation à paiement de la société locataire, a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L. 621-76, L. 621-40 et L. 621-24 du Code de Commerce, dans leur rédaction applicable antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR : - constaté la résiliation du bail commercial en date du 8 juin 1998 liant les époux X... à la SARL GDCID, et ordonné sous astreinte l'expulsion de cette société ; - condamné la SARL GDCID à payer aux époux X... la somme de 747,48 euros au titre de la dette locative ; AUX MOTIFS QU'au soutien de leur demande de résiliation du bail, les époux X... reprochent à la SARL GDCID d'exercer dans les locaux donnés à bail une activité non autorisée ; que le contrat de bail initial en date du 30 août 1983 dispose que le preneur peut exercer dans les locaux « le commerce de confiserie et pâtisserie avec salon de thé, à l'exception des professions réputées insalubres et incommodes et notamment des commerces de débit de boissons, dancing, marchand de disques, plomberie, poissonnerie, pizzeria » ; qu'il n'est nullement démontré que l'activité de petite restauration discutée préexistait à la cession du fonds de commerce de la SARL MERCURE à la SARL GDCID ; que s'il est exact que des pourparlers ont été engagés en vue d'une despécialisation sollicitée par la SARL MERCURE, il résulte des pièces du dossier que ces discussions sont restées à l'état de négociations et n'ont abouti qu'à un accord de principe ; qu'en effet, l'autorisation du bailleur était soumise à conditions, à savoir la communication préalable des plans techniques relatifs au conduit de cheminée, rendu nécessaire par l'activité de confection des plats et à l'augmentation à fixer du loyer à venir ; que cependant ces projets n'ont pas vu le jour, les deux conditions suspensives n'ayant pas été levées en raison du renoncement de Madame Z... (gérante de la SARL MERCURE) qui précise à BAIXE-RIVOLET, expert missionné par les époux X... dans le cadre de la fixation officieuse de la valeur locative des locaux en 1996 que pour des problèmes de santé, elle suspendait l'extension d'activité du commerce ; qu'en conséquence, l'accord des bailleurs n'ayant jamais été donné, la préexistence de l'activité de restaurant n'étant pas démontrée, et l'activité de bar-restauration n'ayant aucune connexité avec l'activité de pâtisserie-salon de thé, l'activité de petite restauration exercée par la SARL GDCID n'est pas conforme au bail et justifie sa résiliation ; ET QUE de surcroît les bailleurs font état à l'encontre de la SARL GDCID de l'existence d'une dette locative ; que l'examen précis des comptes des parties fait apparaître que : pour l'année 1998, la SARL GDCID justifie avoir réglé les loyers d'avril, mai, juin et juillet 1998 par mandat cash de 6 970,56 francs (4 loyers à 1 742,64 francs), le règlement ayant été bien enregistré par les bailleurs, sur leur relevé, à la date du 12.08.1998 ; - pour l'année 1999, la seule contestation porte sur une facture d'eau d'un montant de 2 289 francs ; cette facture a été payée le 11.08.1999 par les époux X... par chèque tiré sur le compte ouvert au Crédit Agricole ; or la Société GDCID justifie également avoir payé par chèque de même montant le 12.08.1999 ; - pour l'année 2000, la Société GDCID ne doit rien et il existe un trop-perçu de 510 francs reconnu par les bailleurs ; - pour l'année 2001, il est dû : Loyers 21 492,37 francs Ordures 833,76 francs Ravalement façades 3 660,25 francs TOTAL 25 986,38 francs soit 3 961,60 euros que le ravalement de façades devant rester à la charge des bailleurs, la société locataire n'est redevable que de 22 325,13 francs et ayant réglé pour cette période 17 931,98 francs, elle reste débitrice de 4 393,15 francs, soit 669,73 euros ; - pour l'année 2002, le commandement de payer n'est pas explicite et les bailleurs qui ont la charge de la preuve ne produisent pas les documents nécessaires à la vérification du bien-fondé de leurs prétentions pour cette période ; qu'en définitive la dette de la SARL GDCID s'élève à 4 903,15 francs soit 747,48 euros, somme à laquelle elle sera condamnée ; ET ENCORE QUE la SARL GDCID ne justifie pas avoir communiqué l'attestation de ramonage des conduits de cheminée qui lui a été, à juste titre, réclamée, qu'en effet contrairement à ses affirmations, la cheminée existe puisqu'il était question, lors de la demande de despécialisation, de travaux d'aménagement à exécuter sur ce conduit ; QU'ainsi la clause résolutoire s'appliquera de plein droit, pour non-paiement des loyers, exercice d'une activité non autorisée et non-présentation d'une attestation de ramonage ; ALORS QUE, de première part, le non-paiement des loyers, qui n'était en tout état de cause pas de nature à permettre la résolution du bail (premier moyen de cassation) n'est pas légalement caractérisé, dans la mesure où, en dépit des conclusions dont elle était saisie, la Cour d'Appel, limitant elle-même la dette locative à la somme de 4 903,15 francs (747,48 euros), n'a tenu compte ni des trop-perçus pour les années 1999 et 2000 (2 394,04 francs et 510 francs) ni des sommes versées dans le délai du commandement (2 142,48 francs) ce qui couvrait la prétendue dette ; qu'à cet égard l'arrêt souffre d'un défaut de réponse aux conclusions, et viole l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile ; ALORS QUE, de deuxième part, la Cour d'Appel a constaté elle-même, sur la non-production du certificat de ramonage, que les bailleurs avaient soumis l'autorisation de despécialisation à la communication préalable des plans techniques relatifs au conduit de cheminée rendu nécessaire par l'activité de confection de plats, et la SARL GDCID avait effectivement établi, par constat d'huissier (Production), que la cheminée n'était pas utilisable, ce qui interdisait aux propriétaires d'exiger de bonne foi son ramonage ; qu'à cet égard encore, l'arrêt souffre d'un défaut de réponse aux conclusions et viole l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile ; ALORS QUE, de troisième part, sur l'exercice d'une activité non autorisée au bail, la Cour d'Appel a constaté elle-même l'accord de principe des bailleurs pour une activité de petite restauration, ce qui interdisait à ceux-ci de se prévaloir de bonne foi du bénéfice de la clause résolutoire ; qu'ainsi la Cour d'Appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L. 145-41 du Code de Commerce et 1134 du Code Civil ; ALORS QUE, de quatrième part, en faisant état, à tort, d'une activité de «bar restauration», la Cour d'appel n'a pas justifié de l'absence de connexité entre l'activité de « pâtisserie avec salon de thé» et l'activité «petite restauration », privant sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-41 du Code de Commerce et 1134 du Code Civil ; ALORS QUE, de cinquième part, en ne justifiant pas, en réfutation des conclusions de la Société GDCID, de ce que l'activité de «petite restauration », qui n'était pas visée par le bail, constitue une profession «réputée insalubre et incommode » exclue des activités autorisées au bail, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; ET ALORS ENFIN QUE l'arrêt attaqué, qui ne justifie pas légalement de ce que les bailleurs aient invoqué de bonne foi l'acquisition de la clause résolutoire hors de tout défaut de paiement des loyers invocable, est privé de toute base légale au regard des articles L. 145-41 du Code de Commerce et 1134 du Code Civil. greffier de chambre