Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/00506

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 24/00506 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KDVN MINUTE N° ORDONNANCE DU 01 Août 2024 Société VAR HABITAT c/ [V] DÉBATS : A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 01 Août 2024 ENTRE : DEMANDERESSE: Société VAR HABITAT [Adresse 3] [Localité 1] Rep/assistant : Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON DEFENDEUR: Monsieur [O] [V] domicilié : chez Madame [V] [K] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Rep/assistant : Me Elisa KONOPKA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 83050-2024-000825 du 21/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan) COPIES DÉLIVRÉES LE 01 Août 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, Me Elisa KONOPKA - [O] [V] 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 18 février 2014, l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT a donné à bail à Madame [K] [V] un appartement situé à [Adresse 4]. Madame [K] [V] est décédée le 25 mai 2023. Monsieur [O] [V] a sollicité le transfert du bail à son profit et par courrier du 26 juin 2023, VAR HABITAT l'a informé de son refus. Par procès verbal de constat du 12 septembre 2023, il a été constaté le maintien dans les lieux de Monsieur [O] [V] et le 12 septembre 2023, VAR HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [V] une sommation de quitter les lieux. C'est dans ces circonstances que par acte de commissaire de Justice du 20 décembre 2023, VAR HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir : Par provision, - Constater que Monsieur [O] [V] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués par Madame [K] [V] et ce depuis le 25/05/2023 - Ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [V], au besoin avec le concours de la Force Publique, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef - Condamner Monsieur [O] [V] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail de Madame [I] [V] soit la somme mensuelle de 435,16 € par mois - Condamner Monsieur [O] [V] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT la somme de 700 Euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner Monsieur [O] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative det du procès verbal de constat; A l'audience du 21 février 2024, l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT représentée par son avocat, a déposé son dossier en s'en référant à ses dernières conclusions en réponse aux termes desquelles il reprend ses prétentions initiales en ajoutant de voir débouter le défendeur de ses propres prétentions. A l'appui de ses prétentions, l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT soutient que Monsieur [O] [V] ne démontre pas remplir les conditions de transfert du bail. Monsieur [O] [V] est pour sa part représenté par son avocat qui affirme à titre principal qu'il existe un contestation sérieuse de nature à considérer le juge des référés incompétent mais demande le transfert du bail à son profit. Aux termes de ses conclusions, il sollicite de voir : In limine litis - Se déclarer incompétent en présence de contestations sérieuses au fond et du non-respect de formalités CAPEX et de réalisation de l'enquête sociale A titre principal - Dire n'y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses au fond - Débouter VAR HABITAT de ses demandes - Ordonner à Var Habitat d'attribuer le lohgement sis [Adresse 4], à Monsieur [O] [V] - CONDAMNER VAR HABITAT à payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral A TITRE Subsidiaire - Ordonner la suspension de la clause résolutoire compte tenu des démarches effectuées par Monsieur [V] pour se reloger - Accorder un délai de 2 ans pour quitter les lieux, le temps qu'un nouveau logement lui soit attribué et pour éviter l'expulsion d'une personne âgée de 74 ans handicapée - Condamner VAR HABITAT à payer la somme de 900 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 21/12/2023 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 21 février 2024. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, et conformément à ce qu'affirme VAR HABITAT, la nécessité d'une notification à la Préfecture et à la CCAPEX (en tant que bailleur, personne morale) ne concerne que les cas de mise en œuvre de la clause résolutoire du bail. Or, en l'espèce, Monsieur [V] n'est pas titulaire d'un bail à son nom le liant avec VAR HABITAT de sorte que le moyen tiré de l'absence de notification à la CCAPEX sera écarté comme inopérant. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la demande principale en expulsion : Il résulte des termes de l’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.A défaut de personne remplissant les conditions prévues à l’article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon de domicile par ce dernier. S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. Il en résulte que pour se voir attribuer le logement, celui qui, en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 bénéficie du transfert du contrat de bail, doit remplir les conditions notamment de ressources imposées pour l’attribution d’un tel logement. En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En l'espèce, il est constant que Monsieur [O] [V] est le frère de la locataire décédée (donc ni descendant, ni ascendant) et il ne justifie pas qu'il était à sa charge de sorte que les conditions d'un éventuel transfert de bail ne sont pas réunies et qu'il ne pourra qu'être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement querellé depuis le 25 mai 2023. Si des contestations se sont élevées en défense, elles ne peuvent être considérées comme sérieuses eu égard aux termes précis de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [V] et de tout occupant de son chef et sans le bénéfice des délais résultant des articles L 412-1 et L 412-6 du code du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. En l’espèce, dès lors que Monsieur [O] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis au moins le 25 mai 2023, son obligation de régler une indemnité provisionnelle d’occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Celle-ci sera fixée au montant du loyer avec charges précédemment acquitté par Madame [V] selon le contrat de bail produit, soit la somme de 435,16 €. Corrélativement, les demandes de Monsieur [V] seront rejetées tant au titre d'un préjudice moral non démontré ni justifié dans son principe, qu'à titre subsidiaire en suspension de la clause résolutoire et délai pour quitter les lieux puisque Monsieur [V] a été jugé comme occupant sans droit ni titre (et donc pas soumis à une éventuelle clause résolutoire). En outre, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'ordonner à VAR HABITAT d'attribuer ledit logement à Monsieur [V]. Sur les demandes accessoires : a) Sur les dépens En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [O] [V] partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ceux-ci ne peuvent cependant pas comprendre les frais de sommation de quitter les lieux et de constat d'huissier, non indispensables à la mise en oeuvre de la présente instance. La demande de VAR HABITAT en ce sens sera donc rejetée. b) Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. VAR HABITAT ayant été contrainte d’exposer des frais pour obtenir la reconnaissance de ses droits, il est équitable de condamner Monsieur [O] [V] à lui payer la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. c) Sur l’exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Nous, Isabelle PLANTARD, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties au principal, mais les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ; CONSTATONS que Monsieur [O] [V] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4], appartenant à l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [O] [V] ainsi que tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] , si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELONS que le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d'exécution, ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce ; CONDAMNONS Monsieur [O] [V] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation fixée provisoirement à la somme de 435,16 euros, à compter du 25 mai 2023 et jusqu'à la libération des lieux ; REJETONS les autres demandes de l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT ; DEBOUTONS Monsieur [O] [V] de toutes ses demandes ; CONDAMNONS Monsieur [O] [V] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Var - VAR HABITAT une indemnité de quatre cents euros (400,00 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [O] [V] aux dépens de l'instance, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de déguerpir ni le constat d'huissier ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT