Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/02958

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Commune DIVATTE SUR LOIRE Hôtel de Ville 4 Rue de la Mairie 44450 DIVATTE SUR LOIRE représentée par Maître Christian NAUX, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [N] [T] 50 Cancale 44430 LE LEROUX BOTTEREAU non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 12 octobre 2023 Délibéré au : 07 décembre 2023 date de réouverture des débats : 18 janvier 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 23/02958 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPZT COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Christian NAUX, CCC à Monsieur [N] [T] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE La commune de DIVATTE SUR LOIRE est propriétaire d’un local situé au 25 place de l’Eglise à La Chapelle Basse-Mer. Par acte sous seing-privé en date du 21 décembre 2018, la commune de Divatte-sur-Loire, représentée par Madame [L] [F], agissant en qualité d’adjointe au maire et dûment habilitée, a conclu avec Monsieur [N] [T] une convention d’occupation précaire portant sur un local commercial situé 25 place de l’Eglise à la Chapelle-Basse-Mer sur la commune de Divatte-sur-Loire, propriété privée de ladite commune. Cette convention a été consentie pour une durée de vingt-trois mois, éventuellement reconduite par décision expresse jusqu’à la date de démolition de l’immeuble. Ce local est mis à disposition à compter du 21 décembre 2018, en contrepartie du paiement d’une redevance mensuelle révisable de 200 euros. Des loyers demeurant impayés, par courrier du 20 mars 2023, Madame [M] [G], maire de la commune lui a indiqué la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Par acte du 5 juillet 2023, la même commune lui a signifié un courrier daté du 28 juin 2023, confirmant le premier et lui demandant de quitter les lieux dans un délai de deux mois. Par acte d'huissier en date du 21 septembre 2023, la commune Divatte-sur-Loire a assigné Monsieur [N] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, au visa des dispositions civiles : -constater la résiliation de la convention d’occupation précaire conclue le 21 décembre 2018 ; -ordonner l’expulsion de l’occupant ainsi que tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, commençant à courir à défaut de départ complet passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à venir ; -condamner Monsieur [N] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée à trois fois le dernier montant du loyer comprenant les charges locatives ; -condamner Monsieur [N] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’affaire a été appelée et évoquée le 12 octobre 2023. A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a déposé ses pièces sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a fixé sa créance à la somme de 5 000 euros. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [T] n’a pas comparu et personne pour le représenter. L’affaire a été mise en délibéré au 7 décembre 2023, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. Une réouverture des débats par simple par mention au dossier a été ordonnée aux fins de solliciter les observations des parties quant à la possible requalification des faits, visant l’article 12 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024 et un renvoi ordonné en raison de l’absence excusée du défendeur. A l’audience du 15 février 2024, la commune de DIVATTE SUR LOIRE, représentée par son conseil, a fait valoir que la convention était arrivée à échéance en novembre 2021 et que, par ailleurs, la dette locative s’élevait à 5042,75 euros, incluant les indemnités d’occupation. Le défendeur, comparant en personne, a indiqué que le bail précaire avait fait l’objet d’une « reconduction automatique ». Il a expliqué avoir fait un agrandissement de la cuisine sur ses propres deniers, et il a précisé souhaiter rester dans les lieux jusqu’en décembre 2024, la démolition de l’immeuble étant prévue pour mars 2025. Il a déclaré reprendre le paiement du loyer. Il a par ailleurs mentionné percevoir des revenus de 1200 à 1500 euros par mois et ne pouvoir s’acquitter de cette dette locative. Il a sollicité un renvoi pour apporter des éléments sur ces revenus et les travaux effectués. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 avril 2024. La commune, représentée par son avocat, s’est référée à ses écritures. En l’absence de numérotations des différentes conclusions communiquées par le conseil de la demanderesse au cours de la procédure, les dernières seront étudiées. Aux termes des conclusions récapitulatives datées du 14 février 2024, au visa des articles 1217 et suivants du code civil, et 1728 et 1729 du même code, la demanderesse sollicite de voir : - à titre principal, constater l’acquisition du terme de la convention au 22 novembre 2020 ainsi que l’absence de droit, pour Monsieur [N] [T], au maintien dans les lieux à compter de cette date ; - ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, avec astreinte de 100 euros par jour commençant à courir dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir ; - condamner le défendeur à verser à la commune la somme de 5042,75 euros au titre des loyers et redevances d’occupation échues au 31 janvier 2024, outre, la condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À l’appui de ses prétentions, la demanderesse expose, au visa de l’article 1186 du code civil, que la convention d’occupation précaire est arrivée à son terme le 21 novembre 2020 et en déduit qu’elle est devenue caduque à compter de cette date. Elle entend se prévaloir de l’article 1352-3 du code civil pour exiger le paiement des loyers échus et non réglés soit la somme de 3 042.75 euros arrêtée au 20 mars 2023. Elle estime en outre que Monsieur [N] [T] est redevable d’indemnités d’occupation pour la période entre le 20 mars 2023 et le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions du bail, soit 2 000 euros. Bien que régulièrement convoqué par les soins du greffe, le défendeur n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION - Sur le régime applicable à la convention L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique des faits et actes litigieux lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. En l’espèce, les parties ont convenu explicitement que leur convention n’était pas soumise aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce. Le local concerné n’étant pas un local d’habitation, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne lui est pas applicable. Il est par ailleurs constant qu’une convention d’occupation précaire n’est pas un bail et ne constitue pas un contrat de louage. Le régime applicable à la convention d’occupation précaire du 21 décembre 2018 relève donc du régime général des obligations. - Sur la caducité de la convention L’article 1103 du code civil régissant le droit général des obligations dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il ressort de l’article 1106 que les contrats synallagmatiques engagent les parties à des obligations réciproques. En l’espèce, la commune de Divatte-sur-Loire a mis à disposition de Monsieur [N] [T], à compter du 21 décembre 2018, un local communal situé 25 place de l’Eglise à la Chapelle-basse-mer sur la commune de Divatte-sur-Loire (44450), en contrepartie du paiement d’une redevance mensuelle révisable de 200 euros. Cette convention a été consentie pour une durée de vingt-trois mois, à compter du 21 décembre 2018. L’article 4 prévoit la reconduction de la convention au terme d’une décision expresse. Il en ressort que la possibilité d’une reconduction tacite a été exclue par les signataires. La convention a donc pris fin le 21 novembre 2020, aucun avenant n’étant versé, de sorte que Monsieur [N] [T] ne dispose plus d’aucun titre d’occupation sur le local mis à sa disposition depuis cette date. Dès lors, la convention d’occupation est devenue caduque et Monsieur [N] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2020, minuit. Il devra en conséquence rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. - Sur la demande d’astreinte Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. - Sur la fixation d’une redevance d’occupation La demanderesse sollicite la condamnation de Monsieur [N] [T] à une redevance d’occupation pour la période entre le 20 mars 2023 et le 31 janvier 2024, d’un montant de 200 euros tel que prévue au bail. Il résulte de l'article 1240 du code civil, que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, la convention se trouve caduque le 21 novembre 2020 et il n’est pas contesté que Monsieur [N] [T] occupe toujours les lieux alors qu’il est occupant sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance révisée augmentée des charges qui auraient été dus si la convention s’était poursuivie, et de condamner Monsieur [N] [T] à son paiement à compter de cette date jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite le cas échéant des montants préalablement versés par l’occupant. Sur la demande de paiement des loyers impayés Il ressort des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la commune expose que Monsieur [N] [T] est redevable de la somme de 3 042.75 euros arrêtée au 20 mars 2023, au titre des loyers et redevances d’occupation. Cependant, il appartient à la demanderesse de rapporter la preuve des faits au soutien de ses prétentions et en particulier, des sommes réclamées par tout élément suffisant. Or, ne sont versés aux débats ni un décompte des échéances et des versements, ni aucune pièce permettant de déterminer précisément les loyers non honorés et d’éventuels paiements libératoires et ce, malgré une réouverture des débats et deux renvois. En conséquence, en l’absence de tout élément permettant le contrôle du juge et ainsi la vérification du montant exact de la dette locative, la demande de condamnation en paiement des loyers sera rejetée. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Monsieur [N] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la commune les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. En conséquence, Monsieur [N] [T] sera condamné à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONSTATE que la caducité de la convention d’occupation précaire, liant la commune de DIVATTE SUR LOIRE d’une part, et Monsieur [N] [T] d’autre part, portant sur un local communal situé au 25 place de l’Eglise à La Chapelle Basse-Mer, au 22 novembre 2020 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [T] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique durant l’ensemble des opérations et l’aide d’un serrurier si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande d’astreinte ; DEBOUTE la commune de DIVATTE SUR LOIRE de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [N] [T] à la somme de 3 042.75 euros arrêtée au 20 mars 2023, au titre des loyers ; CONDAMNE Monsieur [N] [T] à payer à la commune de DIVATTE SUR LOIRE une redevance mensuelle d’occupation équivalent au loyer contractuel, révisable selon les dispositions figurant à la convention d’occupation précaire, à compter du 22 novembre 2020, et ce jusqu'à la date de complète libération des locaux, déduction faite des montants déjà acquittés ; CONDAMNE Monsieur [N] [T] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [N] [T] au paiement à la commune de DIVATTE SUR LOIRE de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M HORTAIS S ZARIFFA