Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00478

N° RG 24/00478 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6JZ Minute N° 2024/730 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 12 Septembre 2024 ----------------------------------------- S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON C/ S.A.S.U. ROYER RETAIL --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 12/09/2024 à : la SELARL AVODIRE - 45 copie certifiée conforme délivrée le 12/09/2024 à : la SELARL AVODIRE - 45 la SELARL HAROLD AVOCATS I - 283 dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Florence RAMEAU lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé DÉBATS à l'audience publique du 08 Août 2024 PRONONCÉ fixé au 12 Septembre 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (RCS NANTES 404 574 436), dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S.U. ROYER RETAIL, dont le siège social est sis [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 12 décembre 2022, la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON a donné à bail commercial à la S.A.S.U. ROYER RETAIL des locaux dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans et 27 jours à compter du 5 décembre 2022 à destination de commerce de détail de la chaussure, textile et accessoires de mode moyennant un loyer annuel de 39 000,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 mars 2024, la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON a fait assigner en référé la S.A.S.U. ROYER RETAIL suivant acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 pour solliciter : - le constat de la résiliation du bail, - l’expulsion de la S.A.S.U. ROYER RETAIL et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - l'autorisation en tant que de besoin de faire transporter les meubles en garde-meubles ou de les séquestrer sur place aux frais et risques de la défenderesse, - le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 265,40 € par jour du 6 avril 2024 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés outre les charges, - le paiement provisionnel de la somme de 14 771,33 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 avril 2024, - le paiement de la somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 5 mars 2024, - le donné acte qu'elle a satisfait aux obligations de l'article 56 du code de procédure civile. Par conclusions responsives et récapitulatives n° 2, la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON fait notamment valoir que : - la demande est fondée sur les articles L 145-41 du code de commerce et 7 du bail, du fait de l'absence de versement dans le mois suivant la signification du commandement du payer visant la clause résolutoire, - la somme de 14 771,33 € réclamée dans le commandement correspond aux loyer et charges du 1er trimestre 2024, pénalités contractuelles de 15 %, sous déduction du solde de taxes foncières 2022 et 2023, - le 19 juin 2024, elle a reçu la somme de 14 038,33 € correspondant au solde dû au titre du commandement et les frais d'acte et elle a par ailleurs perçu du CREDIT AGRICOLE la garantie à première demande pour le montant de 15 578,36 € le 6 juin 2024, - l'indemnité d'occupation doit être fixée et est due conformément à l'article 7 paragraphe 5 du bail, - si les articles L 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil ne visent pas expressément la bonne foi du débiteur comme condition d'octroi de délais de grâce, le juge peut tenir compte de son comportement, - la locataire appartient à un groupe d'envergure internationale avec de nombreuses marques alors qu'elle n'est qu'une société civile familiale, les documents produits par son adversaire se rapportant à une autre société, - la défenderesse a reconnu qu'elle pourrait payer les loyers et qu'elle retenait le paiement pour faire pression dans le cadre d'un désaccord sur la prise en charge de travaux, - la locataire s'est prévalue faussement d'un paiement du 19 juillet 2024 pour le loyer du troisième trimestre, - la demande reconventionnelle de consignation des loyers n'est ni une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état et la jurisprudence n'admet l'exception d'inexécution qu'en cas d'impossibilité totale d'exercer l'activité dans les lieux loués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, - à titre subsidiaire, si des délais étaient accordés, il devrait s'agir d'un échelonnement soumis à déchéance du terme en cas d'impayé, portant également sur les loyers courants, - la défenderesse reste devoir la somme de 13 578,29 € suite à l'échéance du 3ème trimestre, - la garantie à première demande doit être reconstituée dans un délai raisonnable et non dans celui qui est réclamé. Elle conclut en maintenant ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande de provision sur les loyers charges et indemnités d'occupation à 13 578,29 € et à réclamer la condamnation de la défenderesse à fournir une garantie à première demande de six mois de loyer dans le délai d'un mois à compter de l'ordonnance sous astreinte de 200 € par jour de retard, avec à titre subsidiaire en cas de délais de grâce la stipulation d'un échelonnement et d'une clause de déchéance du terme. La S.A.S.U. ROYER RETAIL réplique par conclusions en défense n° 2 que : - après négociation, toutes les références tendant à lui faire prendre en charge les conséquences de la vétusté ont été supprimées du bail, et s'agissant de la chaudière, elle n'est tenue que de son entretien, - dès le premier hiver, elle a constaté une panne du système de chauffage et le réparateur a préconisé le remplacement de la chaudière dont le fluide frigorigène est désormais interdit, - bien que faisant partie du groupe ROYER, elle est une société indépendante et la dépense de remplacement de la chaudière est importante au regard de ses propres charges, sachant qu'en 2022, elle a présenté un déficit de 2 500 000 €, - elle ne conteste pas avoir été débitrice de la somme réclamée au titre du commandement, qu'elle a réglée par virement en compte CARPA le 19 juin 2024 alors qu'entre-temps, la S.C.I. RIM a activé la garantie à première demande avant la fin du délai d'un mois du commandement, - à titre principal, elle entend réclamer un délai rétroactif après avoir réglé les causes du commandement au titre des dispositions des articles L 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, 510 du code de procédure civile, - le solde de 13 578,29 € a été réglé par virement en date du 19 juillet 2024, si bien qu'elle est à jour de ses loyers et charges, - elle a demandé la reconstitution de sa garantie bancaire , qui est en cours de traitement, - l'acquisition de la clause résolutoire aurait des conséquences graves, avec une fermeture de l'établissement et le licenciement de ses salariés, - elle souhaite obtenir l'autorisation de consigner les loyers à hauteur du prix des travaux de remplacement de la chaudière, - la jurisprudence considère que la vétusté préexistante ne peut être imputable au preneur et que la mise en conformité suit la même règle, - le dysfonctionnement de la chaudière est constitutif d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, étant précisé qu'il s'agit d'un système réversible qui impacte l'exploitation en été et en hiver, - l'absence de mise à disposition d'un système de chauffage est susceptible de caractériser un défaut de délivrance et l'autorise à invoquer l'exception de non exécution de l'article 1217 du code civil. Elle conclut à l'octroi rétroactif de délais de grâce, à la suspension des effets de la clause résolutoire privant le commandement de ses effets, à l'octroi d'un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision pour reconstituer la garantie bancaire à première demande, en tant que de besoin à l'autorisation de founir entretemps une caution personnelle et solidaire d'une société notoirement solvable, à titre reconventionnel à la consignation d'une somme de 11 460 € sur les loyers à échoir jusqu'à la réalisation des travaux de remplacement de la chaudière, le tout en laissant à chaque partie ses frais et dépens. MOTIFS DE LA DECISION L’acte de bail du 12 décembre 2022 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 39 000,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance. La S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON a fait délivrer un commandement de payer le 5 mars 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 13 965,35 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement. Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce qu'il n'y avait pas de créanciers inscrits au 9 avril 2024. Dès lors, il n'y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qui pourrait être constatée, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique. La défenderesse sollicite un délai de paiement rétroactif et la suspension des effets de la clause résolutoire avec privation du commandement de ses effets. Or la S.A.S.U. ROYER RETAIL ne soutient à aucun moment avoir été en difficulté financière au point de ne pas avoir pu payer son loyer, mais se prévaut d'un litige sur la prise en charge de travaux de remplacement de la chaudière. La preuve de l'impossibilité de faire réparer la chaudière n'est pas établie par le bon d'intervention du 19/01/24 mentionnant le diagnostic réalisé par l'entreprise de dépannage suite à une panne, en l'absence de production de la facture correspondante permettant de vérifier si la panne a été réparée. La fourniture d'un devis de remplacement de la chaudière par cette société rend son avis suspect sur la proportionnalité de ses préconisations, le simple fait qu'un fluide frigorigène ne soit plus commercialisé ne rendant pas nécessairement la chaudière hors d'usage. En tout état de cause, la locataire n'apporte pas la preuve qu'elle a dû fermer son magasin ne serait qu'un seul jour parce que les conditions de température des locaux n'étaient pas tolérables, alors qu'un simple constat de commissaire de justice aurait pu en justifier. La S.A.S.U. ROYER RETAIL ne peut donc pas se prévaloir d'une exception d'inexécution, seule de nature à excuser son comportement consistant à retenir le paiement du loyer exigible. Il importe peu que la S.A.S.U. ROYER RETAIL appartienne à un groupe ou soit indépendante, de même que le fait que la S.C.I. RIM puisse être gérée par une personne exerçant ou ayant exercé une activité de location de biens est indifférent, dès lors que le problème ne se pose pas en termes de capacité de paiement des sommes en jeu mais de bonne foi dans l'exécution de leurs obligations par chacune des parties, et en l'occurrence du paiement du loyer à bonne date par la locataire, ce qui constitue son obligation principale. Faute de motif valable excusant son retard de paiement, la S.A.SU. ROYER RETAIL ne remplit donc pas les conditions pour solliciter des délais de grâce, de sorte qu'il sera fait droit à la demande de constat de la résiliation du bail et d'expulsion. Le recours à la force publique étant autorisé, il n'apparaît pas nécessaire de fixer une astreinte. Il n'est pas nécessaire de prendre des dispositions particulières concernant les meubles dont le sort est réglé par le code des procédures civiles d'exécution. L'indemnité provisionnelle d'occupation sera fixée, conformément à l'article 7 paragraphe 5, égale au montant du double du dernier loyer, c'est à dire la somme de (48 438 x 2 ) / 365 = 265,40 € TTC par jour. S'agissant d'un forfait, le bailleur ne peut réclamer les charges en plus. Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il restait dû 13 578,29 € au titre du troisième trimestre 2024, somme dont il est cependant justifié qu'elle a été payée par virement en compte CARPA le 1er août 2024, de sorte que la demande de provision sera rejetée. Le bail étant résilié, il n'y a pas lieu d'ordonner la reconstitution de la garantie bancaire à première demande en vertu de ce contrat qui ne s'applique plus. La demande reconventionnelle d'autorisation de consigner des loyers pour faire exécuter des travaux sur la chaudière n'est pas fondée, non seulement parce que le bail est résilié mais aussi parce que la preuve n'est pas rapportée de la nécessité de ces travaux. Il est équitable de fixer à 2 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S.U. ROYER RETAIL devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du bail, Ordonnons l’expulsion de la S.A.S.U. ROYER RETAIL et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique passé un délai de 8 jours suivant la signification de l'ordonnance, Condamnons la S.A.S.U. ROYER RETAIL à payer à la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON : - une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, - une indemnité provisionnelle d'occupation de 265,40 € par jour à compter du 6 avril 2024 et jusqu'à libération complète des lieux, sous réserve des sommes déjà encaissées équivalentes au montant du loyer et des charges au titre de la période déjà échue depuis le 6 avril 2024, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Condamnons la S.A.S.U. ROYER RETAIL aux dépens, y compris le coût du commandement du 5 mars 2024. Le greffier, Le président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE