Cour d'appel, 16 novembre 2023. 22/13878

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023 N°2023/721 Rôle N° RG 22/13878 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFYN Syndic. de copro. [Adresse 4] C/ [X] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lionel ALVAREZ Me Caroline LASKAR Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 14 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04538. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GMJ, ayant son siège social sis [Adresse 2], représentée par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON INTIME Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Caroline LASKAR, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE M. [S] [X] est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 4], à [Localité 3]. Il a fait effectuer des travaux de fermeture de sa terrasse. Par courrier recommandé en date du 8 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, lui a demandé d'enlever le système de fermeture de type volet roulant en débord de la façade de l'immeuble faute pour ces travaux d'avoir été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Par courrier recommandé en date du 22 mars 2021, M. [X] faisait part de son incompréhension au motif que les travaux étaient conformes à ceux précédemment effectués dans la résidence. Une mise en demeure d'avoir à supprimer le matériel installé lui sera adressée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, par courrier recommandé en date du 19 mai 2021. Par acte d'huissier en date du 24 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de le voir condamner à procéder, sous astreinte, à la dépose de son système de fermeture de sa loggia de type volet roulant installé en débord de la façade de l'immeuble et à la remise en état des lieux. Par ordonnance en date du 14 septembre 2022, ce magistrat a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, de ses demandes, en ce compris celle formée au titre des frais irrépétibles ; - l'a condamné aux dépens. Il a estimé que la preuve n'était pas rapportée que les photographies annexées au constat d'huissier du 11 janvier 2022 concernaient effectivement l'appartement de M. [X], le commissaire de justice indiquant qu'il avait été renseigné par le représentant du syndic, personne morale. Suivant déclaration transmise au greffe le 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle : - ordonne à M. [S] [X], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de procéder à la dépose de son système de fermeture de sa loggia de type volet roulant installé en débord de la façade de l'immeuble et à la remise en état des lieux ; - le condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamne aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier. Il soutient que M. [X] reconnaît être copropriétaire d'un appartement au sein de la résidence [Adresse 4] et affirme que les photographies qui ont été prises par l'huissier de justice concernent effectivement l'appartement de l'intimé dès lors qu'il s'agit de celles qui lui ont été adressées dans son courrier du 8 mars 2021 auquel il a répondu par courrier du 22 mars 2021. Il souligne que les travaux réalisés par M. [X] ne sont pas conformes au règlement de copropriété, pas plus qu'à l'autorisation de l'assemblée générale en date du 4 mai 2004 de procéder à la fermeture des loggias et balcons par des systèmes de baies coulissantes en aluminium ou PVC de couleur blanche. Il estime donc que la preuve d'un trouble manifestement illicite est rapportée. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [X] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en déboutant l'appelant de ses demandes et y ajoutant de : - le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux dépens ; - l'exonérer de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure. Il expose que les travaux réalisés sont conformes à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2004 dans sa résolution n° 8 aux termes de laquelle elle autorise de manière générale la fermeture des balcons et terrasses bénéficiant de retours latéraux maçonnés au moyen de baies coulissantes montées sur châssis de couleur blanche et la pose de stores à lames horizontales de couleur blanche à l'arrière des balcons vitrés. Il fait observer que la résolution n° 9 rappelle également l'autorisation qui a été donnée de procéder à la fermeture des balcons loggias. Il souligne qu'il résulte des photographies annexées au procès-verbal de constat qu'il a procédé à la fermeture de sa loggia par l'installation de baies coulissantes sur châssis de couleur blanche et à la pose de stores blancs à lames horizontales du même modèle que ceux installés par le propriétaire du 1er étage gauche. Il soutient donc que les travaux qu'il a entrepris sont en tous points conformes à la résolution n° 8. Il relève que le débord de la façade d'environ 50 cm retenu par l'huissier de justice n'a été fait qu'à vue de nez dès lors que les constatations n'ont été effectuées que depuis l'extérieur de la copropriété et qu'aucune mesure n'a été prise. Il affirme donc que la preuve d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée. En tout état de cause, il se prévaut d'une rupture d'égalité entre les copropriétaires dès lors qu'il règne, au sein de la copropriété, une certaine désharmonie voire un certain déséquilibre dans les travaux entrepris par les copropriétaires sans que cela n'ait entraîné la moindre procédure judiciaire à leur encontre. Il relève que le règlement de copropriété ne comporte aucune clause d'harmonie et que beaucoup de copropriétaires ont installé des volets roulants blancs avec coffre à l'extérieur, des volets blancs à battants, des volets roulants marrons avec coffre à l'intérieur et des volets à battants marrons sans que cela ne suscite de difficultés pour la copropriété, de sorte que les travaux qu'il a entrepris ne portent aucunement atteinte à la destination de l'immeuble. Il affirme donc ne pas causer de trouble manifestement illicite en ne respectant pas les clauses du règlement de copropriété. L'affaire a été clôturée par ordonnance en date du 25 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur le trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser. L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué. Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, le syndicat des copropriétaires a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte. S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble. En l'espèce, M. [X] ne conteste pas avoir procédé à la fermeture du balcon de son appartement situé au rez-de-chaussée au sein de la copropriété [Adresse 4]. En revanche, il affirme que cette installation a été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2004. Les copropriétaires ont voté à la majorité la résolution n° 8 intitulée 'fermeture balcons terrasses'. Ils autorisent les copropriétaires, qui le souhaitent, à faire procéder, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, à la fermeture des balcons et loggias bénéficiant de retours latéraux maçonnés au moyen de baies coulissantes montées sur châssis aluminium. Il est alors décidé que : - les baies coulissantes devront être de couleur blanche, en aluminium ou en PVC ; - les balcons des studios pourront être équipés de baies coulissantes de largeur égale au nombre de 2 et ceux des appartements de type F2 et F3 de baies coulissantes dont le nombre devra être déterminé ; - les portes fenêtres existantes devront rester en place pour que les balcons, bien que fermés, conservent l'usage de balcons ; - des stores à lames horizontales de couleur blanche pourront être installés à l'arrière des balcons vitrés, l'installation de toute autre modèle de store étant interdite ; - l'installation de stores pare-soleil à dégagement horizontal, en façade de l'immeuble, est interdite, à l'exception des petits balcons sans retours latéraux. Il résulte du procès-verbal de constat en date du 11 janvier 2022 établi à la demande du syndicat des copropriétaires que M. [X] a fermé sa loggia par une structure et deux volets roulants de couleur blanche. Le commissaire de justice relève que la structure déborde de la façade d'environ 50 centimètres et que l'avancée est surmontée d'un bloc pour le store et d'un coffre pour les deux volets roulants. Le système de fermeture mis en place par M. [X] ne correspond pas, de toute évidence, à celui qui a été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires au moyen de baies coulissantes et de stores à lames horizontales de couleur blanche posées à l'arrière du balcon vitré. Dans ces conditions, M. [X] ne peut valablement se prévaloir de travaux réalisés conformément à une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Le règlement de copropriété, qui distingue les parties communes des parties privatives par énumération et description sommaire des biens immobiliers composant la copropriété, par immeuble et par étage, stipule (en page 20) que les façades et les ornements des façades sont des parties communes tandis que les persiennes, volets, rideaux de fer et stores sont des parties privatives. D'une part, même s'il le conteste, les photographies prises par l'huissier de justice dans son procès-verbal de constat en date du 11 janvier 2022 révèlent que le système de fermeture de type volets roulants mis en place par M. [X], à l'extérieur de son appartement, déborde de la façade, ce qui constitue une atteinte aux parties communes. D'autre part, si le système de fermeture d'un copropriétaire relève de ses parties privatives, il n'en demeure pas moins qu'il ne doit pas porter atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble. C'est d'ailleurs pour des raisons esthétiques que l'assemblée générale des copropriétaires s'est prononcée, le 4 mai 2004, sur le type de rideaux qui pouvaient être mis en place. En l'occurrence, le fait pour M. [X] d'avoir installé des volets roulants à l'extérieur de ses baies vitrées, alors même que l'assemblée générale n'a autorisé que des stores à lames horizontales de couleur blanche à l'arrière des balcons vitrés, porte nécessairement atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble. Or, tous travaux entrepris affectant des parties communes, même à usage privatif, et/ou réalisés sur des parties privatives affectant l'harmonie de l'immeuble, qui n'ont pas été autorisés préalablement par l'assemblée générale, ni ratifiés ultérieurement, constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d'ordre public de l'article 25 b susvisé, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant le copropriétaire à rétablir les lieux en leur état antérieur. Contrairement à ce qu'affirme M. [X], il n'y a pas lieu d'admettre l'existence d'une autorisation implicite de l'assemblée générale en raison d'un aspect déjà dysharmonieux de l'immeuble tenant à l'existence d'autres systèmes de fermeture de type volets roulants avec des coffres installés à l'extérieur de logements se trouvant dans le même bâtiment que le sien ainsi que dans l'ensemble de la copropriété, de couleur blanche voire foncée, tel que cela résulte des photographies qu'il verse aux débats et de celles annexées au procès-verbal de constat en date du 26 juin 2023. Si M. [X] estime que le syndicat des copropriétaires commet un abus de droit en lui refusant des travaux qu'il aurait précédemment accordés à d'autres copropriétaires pour des travaux similaires par une décision expresse, voire implicite en ne les poursuivant pas en justice, rompant ainsi le principe d'égalité de traitement, il convient de relever que M. [X], qui ne justifie d'aucune décision de l'assemblée générale des copropriétaires l'ayant autorisé, préalablement ou a posteriori, à réaliser les travaux, tels qu'il les a effectués, ne peut valablement se prévaloir d'un abus de majorité. Dans tous les cas, même à retenir un refus implicite de l'assemblée générale à autoriser ces travaux, compte tenu de la présente action exercée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, il n'appartient pas au juge des référés, mais à la juridiction du fond compétente, dans le cadre d'un recours en annulation exercé à l'encontre de résolutions prises par une assemblée générale, de porter une appréciation sur le refus, injustifié voire abusif, de l'assemblée. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, est fondé à solliciter la condamnation de M. [X] à déposer ou à faire procéder à la dépose du système de fermeture de type volets roulants installés à l'extérieur de la loggia en débord de la façade de l'immeuble de son appartement comme affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, travaux réalisés sans autorisation, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions d'ordre public de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Afin de contraindre M. [X] à s'exécuter, il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois. La cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic, obtient gain de cause en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de la procédure et n'a pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Il y a lieu de condamner M. [X] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel. L'équité commande en outre de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que partie perdante, M. [X] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement. Il sera également débouté de sa demande d'être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne M. [S] [X] à déposer ou à faire procéder à la dépose du système de fermeture de type volets roulants installés à l'extérieur de la loggia en débord de la façade de l'immeuble de son appartement situé au rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 4], à [Localité 3] ; Assortit cette condamnation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois ; Dit que la cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte ; Condamne M. [S] [X] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [S] [X] de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne M. [S] [X] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel ; Déboute M. [S] [X] de sa demande d'être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure. La greffière La présidente