Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 23/02475

RG N° : N° RG 23/02475 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HK5M jugement du 28 janvier 2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX CHAMBRE CIVILE N° RG 23/02475 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HK5M NAC : 56F Demande en résolution formée par le client pour inexécution de la prestation de services CIVIL - Chambre 1 JUGEMENT DU 28 JANVIER 2025 DEMANDEUR : S.A.R.L. HC IMMOBILIER Dont le siège social est sis : [Adresse 5] Représentée par Me Corinne GAUTHIER, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Virginie LE BIHAN, membre de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de DIEPPE (avocat plaidant) DEFENDEUR : S.C.I. MELEZE Immatriculée au RCS de EVREUX sous le n°381 879 717 Dont le siège social est sis : [Adresse 6] - [Localité 3] Prise en la personne de son représentant légal, Madame [N] [B], veuve [K], gérante domiciliée en cette qualite audit siège Représentée par Me Carine DESROLLES, membre de la SCP BRULARD LAFONT DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : - Madame Marie LEFORT, Présidente, - Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge - Madame Louise AUBRON-MATHIEU, Juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux  GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER DEBATS : En audience publique du 12 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. JUGEMENT : - au fond, - contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort, - mis à disposition au greffe, - rédigé par Anne-Caroline HAGTORN, - signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte des 26 et 29 octobre 1991, la société Mélèze, constituée entre [E] [K] et [N] [B], époux, a pris à bail de la commune de [Localité 3] un terrain sis sur cette commune, cadastré section ZA n°[Cadastre 4]. Par acte du 24 avril 1992, la commune de [Localité 3] a vendu ce terrain à la société Mélèze, sur lequel celle-ci a construit une maison d’habitation et commencé à construire un bâtiment industriel, suivant permis de construire en date du 26 janvier 1994. Le 30 septembre 2020, la société Mélèze a vendu à la société HC Immobilier une partie de ce terrain, cadastré section ZA n°[Cadastre 2], édifié d’une partie du bâtiment industriel, moyennant un prix de 150 000 euros. La société Mélèze a conservé la propriété du surplus du terrain, désormais cadastré section ZA n°[Cadastre 1] et sur lequel a été édifié la maison d’habitation. La société HC Immobilier avait pour projet de réaliser sur le terrain acquis une opération de promotion immobilière par constitution d’un lotissement de neuf parcelles destinées à la construction d’habitations. Le 13 avril 2022, après avoir, au cours de ses travaux, découvert des remblais enfouis dans le sol, la société HC Immobilier a fait intervenir sur le site un bureau d’étude, E2GO, aux fins de réaliser des investigations géotechniques et géologiques. En novembre 2022, la commercialisation des lots a été suspendue, en raison d’une difficulté de stabilité nécessitant des fondations spéciales mais également des risques sanitaires de pollution en raison de la nature des déchets enfouis et de leur décomposition. C’est dans ce contexte que la société HC Immobilier a assigné la société Mélèze par acte du 20 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de résolution de la vente et condamnation à l’indemniser de ses préjudices. La clôture est intervenue le 27 mai 2024 par ordonnance du même jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de son assignation, la société HC Immobilier demande au tribunal de : prononcer la résolution de la vente du 30 septembre 2020, condamner la société Mélèze à lui payer la somme de 466 480,26 euros à titre de dommages et intérêts et restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de la mise en demeure, ou subsidiairement du 20 juillet 2023, date de l’assignation, condamner la société Mélèze à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Mélèze à supporter les entiers dépens, avec distraction au profit de Me Gauthier,ordonner l’exécution provisoire du jugement. Au visa des articles 1103, 1104 et 1641 du code civil, la société HC Immobilier soutient que la présence de déchets et de pollution dans le sol du bien vendu constitue un vice caché. Elle fait valoir que la société Mélèze ne pouvait pas ignorer la pollution du terrain, étant une professionnelle de l’immobilier, du fait de son objet, qui est la location à titre commercial de l’immeuble, et disposant du terrain depuis 27 ans. Elle souligne que les clauses relatives au remblaiement et à la pollution des sols stipulées à la promesse de vente n’ont pas été reprises dans le contrat de vente. Elle affirme que la présence de remblai pollué rend l’immeuble impropre à sa destination de construction de maisons d’habitation, du fait de la présence de benzopyrène relevé par son bureau d’études, E2GEO, en février 2023. Elle demande, outre le remboursement du prix et des frais de vente de 161 300 euros, le remboursement des travaux entrepris depuis son achat pour un montant de 305 180,26 euros TTC. Subsidiairement, au visa de l’article 1112-1 du code civil, elle soutient que la société Mélèze avait connaissance de la pollution et, ne pouvant ignorer le caractère déterminant de cette information pour son acquéreur, avait l’obligation de la lui communiquer. Ne le faisant pas, elle a donc selon l’acheteur commis une faute l’obligeant à indemniser son cocontractant. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 février 2024, la société Mélèze demande au tribunal de : A titre principal, débouter la société HC Immobilier de toutes ses demandes, subsidiairement, limiter sa condamnation à la restitution du prix, soit 150 000 euros, En tout état de cause, condamner la société HC Immobilier à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société HC Immobilier à supporter les entiers dépens, écarter l’exécution provisoire du jugement. Au visa des articles 1641 et suivants du code civil, la société Mélèze soutient qu’elle n’avait pas connaissance de la présence du remblai litigieux sur le bien vendu avant d’en être informée par son acquéreur. Elle fait valoir que le contrat de vente exclut la garantie des vices cachés dont elle n’avait pas connaissance. Elle expose que le site a été une carrière jusqu’en 1979, date à laquelle celui-ci a acquis son aspect actuel. Elle conteste le caractère impropre à sa destination du bien, faisant valoir que les permis de construire sur les neuf lots ont bien été délivrés, que la pollution du sol n’a pas été établie par des investigations contradictoires, et que le benzopyrène détecté est présent à un niveau inférieur au seuil réglementaire. Elle conteste avoir manqué à une obligation d’information, n’ayant pas connaissance de l’information revendiquée par la société HC Immobilier. Subsidiairement, elle s’oppose à devoir prendre en charge le coût des travaux de voirie que la société HC Immobilier a engagé alors même que l’entrepreneur avait informé celle-ci de la présence de remblai, ainsi que le coût des investigations géotechniques et géologiques qui ont été effectuées de manière non contradictoire. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS Sur les demandes de résolution de la vente et d’indemnisation de la société HC Immobilier Aux termes de l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Il résulte de ce texte qu'il y a vice caché dès lors que sont réunies quatre conditions cumulatives: le défaut est inhérent à la chose vendue ;le défaut est tel qu'il compromet l'usage de la chose ;le défaut est antérieur à la vente de la chose ;le défaut est indécelable. Il s'ensuit que si l'une de ces quatre conditions n'est pas établie, la garantie des vices cachés ne peut être engagée. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En application de l'article 1643 du même code, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». Il ressort de l'article 1644 que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». En application de l'article 1645, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, en application de l'article 1645 du même code ». Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». En l’espèce, si la société HC Immobilier soutient que la présence de remblai dans le sous-sol du bien constitue une pollution et rend le bien impropre à sa destination de construction de maison d’habitation, force est de constater qu’elle n’en rapporte la preuve. En effet, les seuls sondages de sols réalisés par son bureau d’études E2GEO, à sa demande et en sa seule présence, caractérisent tout au plus la présence de gravats dans le sol. Le paragraphe 9 du rapport établi par E2GEO indique « nous recommandons que toutes les opérations de construction d’habitation projetées sur les terrains concernés fassent l’objet d’un accompagnement par un bureau d’étude géotechnique », ce qui signifie que la construction est possible, même si l’accompagnement par un géotechnicien est recommandé. A l’exception du sondage PM3 qui mentionne une couche de 25 cm de « remblais déchets brulés/ cendre/tapis brulé » le bureau d’études mentionne avoir repéré de l’enrobé, du silex, de la brique et du béton, lesquels sont des matériaux couramment utilisés pour le remblaiement des sols. La société HC Immobilier n’établit pas en quoi ces éléments pourraient constituer une pollution du sol. Elle-même dans ses conclusions ne mentionne que la probabilité, le « risque », d’une pollution des éléments de remblais signalée par le bureau d’études, sans confirmation formelle ultérieure autre que la présence de benzopyrène, sans rapport avec ces éléments. S’agissant du benzopyrène, sa présence a été constatée par la société E2GEO, mandatée par la société HC Immobilier et en sa seule présence, trois ans après l’acquisition du terrain. La quantité de benzopyrène est précisée en page 21 du rapport E2GEO (pièce demandeur n°4), pour des valeurs allant de 0,17 à 1,4 mg par kilogramme selon les échantillons. Ces mesures, qui plus est, réalisées non contradictoirement et sans contrôle, sont inférieures au seuil de 50 mg de HAP totaux EPA par kilogramme fixé par l’arrêté du 12 décembre 2014. Si pour trois des prélèvements, le seuil de la Fédération Nationale des Activités de Dépollution et de l’Environnement, qu’elle a fixé à 1mg de benzopyrène par kilogramme, est dépassé, la société HC Immobilier n’établit pas que ces trois prélèvements à 1,4 et 1,2 mg par kilogramme, soit des quantités inférieures aux seuils fixés par les autorités nationales, rendent le terrain impropre à la construction d’habitation. Ainsi, l’existence d’un vice caché n’est pas caractérisée. S’agissant du manquement à l’obligation d’information invoqué, la société HC Immobilier se contente d’affirmer que la société Mélèze, propriétaire pendant 27 ans, ne pouvait ignorer les polluants allégués. Pourtant, les photographies aériennes du terrain figurant en pages 7 et 8 de la pièce n°4 de la demanderesse établissent que le bien a conservé son aspect actuel, sauf la construction de la maison et la végétation, depuis 1985. Aussi, il n’est pas établi que la société Mélèze aurait été au courant dès avant sa propre acquisition d’une pollution du terrain qui, dans tous les cas, n’est pas démontrée. En conséquence, la demande de résolution du contrat de la vente et d’indemnisation subséquente formée par la société HS Immobilier sera rejetée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. Dès lors, la société HC Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, la société HC Immobilier, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la société Mélèze une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros. La demande de la société HC Immobilier à l’encontre de la société Mélèze sera rejetée. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». En l'espèce, aucune loi ni aucune particularité de l'espèce ne s'oppose à l'exécution provisoire des présentes. En conséquence, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE les demandes de la société HC Immobilier aux fins de résolution de la vente du 30 septembre 2020, et de condamnation de la société Mélèze à lui payer la somme de 466 480,26 euros à titre de dommages et intérêts et de restitution du prix de vente, CONDAMNE la société HC Immobilier aux dépens de l'instance, CONDAMNE la société HC Immobilier à payer à la société Mélèze la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la société HC Immobilier de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier. Le greffier, La Présidente,