Cour de cassation, 02 mai 2012. 11-17.728

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; Attendu , selon l'arrêt attaqué (Colmar, 17 mai 2010), que la société 1 rue de Barr, qui a donné en location soumise à la loi du 1er septembre 1948, un appartement à M. X..., l'a assigné en paiement d'une certaine somme au titre des charges locatives et en résiliation du bail ; que le preneur a soutenu ne pas avoir pu consulter les documents relatifs aux charges réclamées et a contesté le montant de ces charges ; Attendu que pour accueillir la demande de la société 1 rue de Barr, l'arrêt retient que celle-ci justifie des charges dues par le décompte établi le 17 avril 2006 et le détail des répartitions entre les locataires ; Qu'en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait tenu à la disposition de son locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives réclamées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ; Condamne la société 1 rue de Barr aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, ensemble l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société 1 rue de Barr à payer à la SCP Bore et Salve de Bruneton la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que les conditions du prononcé de la résiliation du bail étaient réunies à la date du jugement, d'AVOIR condamné Monsieur Thierry X... à payer à la SCI 1 rue de BARR la somme de 437,40 euros au titre des charges impayées à la date du 26 septembre 2006 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la même date et d'AVOIR condamné Monsieur Thierry X... à payer une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, d'un montant égal à celui du loyer révisable plus avances et charges qui seraient normalement dus en cas de non résiliation du bail ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a constaté que l'intégralité des loyers avait été payée ; l'intimée ne soutenant pas qu'un arriéré serait à nouveau dû à ce titre, les longues explications de Monsieur X... sur les difficultés pour payer son loyer sont sans emport dans la présente procédure ; que l'appelant soutient qu'il n'a jamais pu consulter les documents sur les charges ; que comme l'a constaté le Tribunal, la SCI 1 rue de BARR justifie des charges due par le décompte établi le 17 avril 2006 et le détail des répartitions entre les locataires ; que contrairement à ce que soutient Monsieur X... le bailleur n' a pas à se déplacer à son domicile pour lui remettre le décompte des charges, un simple courrier suffit et il lui appartient de vérifier dans sa boîte aux lettres l'envoi du décompte ; que le fait que cet équipement est encombré de publicité n'est pas opposable à la SCI 1 rue de BARR qui démontre que les boîtes aux lettre équipant l'immeuble sont conformes aux normes actuelles et aptes à recevoir normalement le courrier que l'appelant ne réclame pas nécessairement comme en attestent les courriers recommandés non réclamés ; que Monsieur X... paye son loyer en espèces ou par chèque qu'il remet au bailleur ; qu'il n'a jamais sollicité que celui-ci encaisse le loyer à son domicile ; qu'il ne peut invoquer d'autres modalités de paiement en ce qui concerne les charges qu'il s'abstient de régler depuis de nombreuses années ; qu'il est constant que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et n' a pas été conclu par écrit ; que l'absence de congé n'interdit pas au bailleur de solliciter la résiliation du bail aux torts du locataire ; que celui-ci a l'obligation de payer le loyer et les charges ; que ces dernières étant justifiées, le non paiement constitue un manquement à ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du bail et ce d'autant que l'absence de paiement est récurrente ; que le jugement déféré sera confirmé sur les charges et la résiliation du bail ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE il appartient au locataire de régler les loyers et, dans la mesure des justificatifs produits, également les charges dues au titre de l'occupation des lieux ; que les loyers d'avril à juillet ont été réglés ainsi qu'il est admis par la demanderesse ; que la SCI de BARR justifie très exactement des charges dues par Monsieur X... au vu des pièces suivantes : décompte des charges du 17 avril 2006 et détail des répartitions des consommations d'eau et d'électricité, de gaz et des frais d'entretien des parties communes ainsi que la quote-part de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; qu'au vu de ces éléments, Monsieur X... doit être condamné au paiement de la somme de 437,40 euros correspondant à 15 mois de charges, le locataire n'ayant effectué aucun règlement à ce titre depuis le 1er juin 2005, charges qui étaient dues à la date des conclusions du 26 septembre 2006 ; que le montant précité sera augmenté des intérêts légaux à compter de cette dernière date ; que le refus systématique de régler les charges durant de nombreux mois est à lui seul et dans la mesure où il s'agit d'un manquement à une obligation essentielle du bail, constitutif d'une faute grave justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire ; que cependant, aux termes de l'article 1184, dans le cas de résolution demandée en justice, il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ; qu'au regard des données en cause, il convient d'accorder un délai de 15 mois à Monsieur X... pour régler l'arriéré de charges ; qu'ainsi et si le locataire règle l'arriéré dans les délais prévus, la condition résolutoire sous entendue dans le contrat pour le cas de non respect de l'engagement ne produira pas ses effets ; ALORS QUE le preneur n'a pas l'obligation de payer les charges tant que le bailleur, d'une part, ne lui a pas communiqué le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires et, d'autre part, n'a pas tenu à la disposition personnelle du locataire les pièces justificatives des charges durant un mois ; qu'en jugeant, que Monsieur X..., qui contestait le montant des charges réclamées, avait commis une faute en ne s'acquittant pas des charges litigieuses et que cette faute justifiait la résiliation du contrat à ses torts, sans constater que le bailleur avait tenu à sa disposition personnelle les pièces justificatives des charges durant le délai légal d'un mois, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 38 de la loi du 1er septembre 1948.