Cour de cassation, 15 octobre 1991. 89-21.183

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Conseil immobilier, dont le siège est ... (Seine maritime), représentée par son administrateur provisoire M. Y..., en cassation d'un arrêt rendu le 20 avril 1989 par la cour d'appel d'Amiens (3e Chambre civile), au profit de M. Raymond X..., demeurant ... à Milly-sur-Thérain (Oise), défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 25 juin 1991, où étaient présents : M. Jouhaud, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, M. Viennois, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Lescure, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Conseil immobilier, de Me Bouthors, avocat de M. X..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le premier moyen, pris en ses deux branches : Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que M. Raymond X... a donné à la société Cabinet Dominique, aujourd'hui dénommée Conseil immobilier, agent immobilier, mandat non exclusif de vendre un immeuble lui apartenant ; qu'un compromis de vente a été signé le 24 avril 1980 sous la condition suspensive de l'obtention de prêts avant la date de réitération de la vente par acte authentique fixée au 31 juillet 1980 ; qu'avisé par le notaire, le 7 juillet 1980, que les acquéreurs ne pourraient obtenir les crédits nécessaires au financement de l'opération avant cinq mois, M. X... leur a proposé une prorogation du délai de la vente sous certaines conditions financières, non acceptées par ces derniers ; que, faute d'accord, l'immeuble a ultérieurement été vendu à d'autres acquéreurs ; que, n'ayant pu obtenir paiement de sa commission, la société Cabinet Dominique a assigné M. X... à cette fin devant le tribunal d'instance, qui a fait droit à sa demande ; Attendu que la société Conseil immobilier fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué (Amiens, 20 avril 1989) de l'avoir déboutée de sa demande en paiement de commission, alors, selon le moyen, d'une part, que, même si la condition d'obtention d'un prêt fait défaut, l'agent immobilier a droit à sa rémunération dès lors que les parties ont accepté de le rétribuer pour ses diligences, indépendamment de la réalisation de la condition stipulée ; qu'en l'espèce, les parties ont, dans l'acte de vente du 23 avril 1980, reconnu que le Cabinet Dominique avait négocié et rédigé le compromis de vente et que, sa mission étant terminée, la commission lui était acquise ; qu'ainsi, la cour d'appel, en considérant que la commission n'était pas due, a méconnu l'accord des parties ; et alors, d'autre part, que la mise en demeure constitue le préalable de toute sanction ; que la cour d'appel, qui n'a pas constaté que cette formalité avait été observée par le vendeur, qui avait accepté de proroger sous certaines conditions le délai pour signer l'acte authentique, n'a pas caractérisé l'inexécution des acquéreurs et ainsi n'a pas justifié légalement sa décision ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a relevé qu'aucun accord n'était intervenu entre vendeur et acquéreurs sur les conditions de prorogation du délai d'obtention des prêts, a justement retenu, sans nécessité d'une mise en demeure préalable, la défaillance de la condition suspensive à la date convenue et, dès lors, la caducité de la vente conclue le 23 avril 1980 ; Attendu, d'autre part, qu'il résulte de l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est dû aux personnes physiques ou morales, qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prétent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant que ces opérations n'aient été effectivement conclues, et, qu'aux termes de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, "lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 tant que la condition suspensive n'est pas réalisée" ; que, dès lors, c'est à juste titre qu'en dépit de la clause contractuelle précitée, les juges du second degré, qui ont constaté que la condition suspensive qui affectait le compromis de vente du 24 avril 1980, ne s'était pas réalisée, ont décidé que la société Conseil immobilier ne pouvait prétendre au paiement d'une commission pour cette opération ; que le moyen, qui n'est fondé en aucune de ses branches, doit être rejeté ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que pour condamner la SARL Conseil immobilier à payer la somme de 3 000 francs à titre de dommages-intérêts à M. X..., l'arrêt se borne à énoncer que cette partie n'a pas craint d'engager, plus de cinq ans après son intervention, une action "quelque peu téméraire" ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la faute qu'aurait commise la société Conseil immobilier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Conseil immobilier à payer à M. X... la somme de 3 000 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 20 avril 1989, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ; Condamne M. X..., envers la société Conseil immobilier, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Amiens, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze octobre mil neuf cent quatre vingt onze.