Tribunal judiciaire, 01 juillet 2025. 25/00144

N° RG 25/00144 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DGD2 Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 01 Juillet 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES GREFFIER : Delphine DRILLEAUD DEMANDEUR(S) : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sise [Adresse 3] représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN DÉFENDEUR(S) : Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 1] non comparante ni représentée DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025 JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025 copie exécutoire délivrée le à Me CAPES copie conforme délivrée le à EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 juillet 2022 à effet du 28 juillet suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [K] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 130,32 euros incluse, de 541,01 euros payable à terme échu. Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [K], le 24 janvier 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 3 496,93 euros, outre 154,82 euros de frais. Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre : constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 27 mars 2025, jour d’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [Z] [K] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, condamner Madame [Z] [K] à lui régler la somme principale de 4 367,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés au 28 février 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer, condamner Madame [Z] [K] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du mois de mars 2025 et jusqu'à l’entière libération totale des lieux, condamner Madame [Z] [K] à lui régler une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner Madame [Z] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer. L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 3 juin 2025. Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a précisé que sa créance arrêtée au 30 avril 2025 s'élève à 4 240,17 euros et être convenu avec Madame [Z] [K] d’un plan d’apurement de sa dette locative consistant à lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 100 euros, et qu’elle respecte depuis le mois de février 2025. Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [Z] [K] n’a pas comparu ni personne pour elle. Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité En application du paragraphe II de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l’espèce et dont les dispositions sont d'ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée aux organismes payeurs des aides au logement et qui s'effectue par voie électronique ; Selon le paragraphe III du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ; L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 27 janvier 2025 dont il produit l'accusé de réception, le commandement de payer délivré le 24 janvier précédent à Madame [Z] [K] ; Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l'accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l'atteste ; La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. Sur le fond En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; Sur la suspension de la clause résolutoire En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ; En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Le contrat de location conclu entre les parties recèle au paragraphe 5, intitulé LA RÉSILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT, de son article IV une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [K], le 24 janvier 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 496,93 euros ; La défenderesse n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti, sa dette locative ne cessant au contraire de prospérer puisqu’elle s’élevait à 4 367,55 euros le jour de l’assignation et 4 240,17 euros le 30 avril 2025 ; elle n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ; Il convient dès lors de constater que Madame [Z] [K] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABIT AT DES LANDES XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 30 avril 2025, d’une somme de 4 240,17 euros ; Madame [Z] [K] sollicite l’octroi de délais pour se libérer de cette dette locative ; l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT accepte sa proposition de solder son arriéré locatif en lui réglant chaque mois, en sus du loyer et charges courant, une somme de 100 euros ; Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties le 25 juillet 2022 seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [Z] [K] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [Z] [K] ; Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu'il a été contraint d'engager pour ester en justice ; Madame [Z] [K] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 100 euros. Sur les dépens Conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; Madame [Z] [K], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 janvier 2025. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL JUDICIAIRE Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail. Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties. Constate que Madame [Z] [K] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette arrêtée au 30 avril 2025, d’une somme de QUATRE MILLE DEUX CENT QUARANTE EUROS et DIX-SEPT CENTIMES (4 240,17 euros). L’autorise à s’en libérer en TRENTE-SIX (36) versements mensuels de CENT EUROS (100 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant. Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date. Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [Z] [K] de se libérer de sa dette par anticipation. Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux. Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 25 mars 2025. Dit, dans cette hypothèse, que Madame [Z] [K] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion avec le concours, si besoin est, de la force publique. Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [Z] [K] sera condamnée au paiement, à partir du 1er mai 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges convenu. Dit, encore dans cette hypothèse, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT sera débouté de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle. Condamne Madame [Z] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile. Condamne Madame [Z] [K] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 janvier 2025. Rappelle que l'exécution provisoire de cette décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection. LE GREFFIER LE JUGE