Texte intégral
N° RG 23/01083 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LXYJ
N° Minute :
C3
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 10 SEPTEMBRE 2024
Appel d'un jugement (N° R.G. 22/00655) rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne en date du 27 janvier 2023, suivant déclaration d'appel du 14 mars 2023
APPELANTE :
La société Immobilière Rhône-Alpes venant aux droits de la SA HABITATIONS MODERNES ET FAMILIALES EN RHÔNE-ALPES, elle-même venant aux droits de la SA d'HLM RHÔNE & SAÔNE
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE
INTIMÉ :
M. [R] [U]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représenté
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 juin 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 28 février 1984, avec effet au 1er mars 1984, la SA d'HLM Rhône & Saône aux droits de laquelle est venue la SA Habitations modernes et familiales en Rhône-Alpes puis la société Immobilière Rhône-Alpes, a donné en location à Monsieur et Madame [R] et [V] [U] un logement de type 4 et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial fixé à 1 272 francs, soit 193,92 euros, outre charges.
Suite au décès de [V] [U], le bail a été transféré à Monsieur [R] [U].
Suivant acte de commissaire de justice du 25 mai 2022, la société Immobilière Rhône-Alpes a fait signifier à Monsieur [U] un commandement de payer la somme principale de 1 356,03 euros, correspondant aux loyers et charges dus au mois d'avril 2022 inclus.
Ce commandement de payer, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail, étant demeuré infructueux, la société immobilière Rhône-Alpes a assigné Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne aux fins notamment de voir constater, avec effet au 25 juillet 2022, la résiliation de plein droit du bail et ordonner l'expulsion de M. [U].
Par jugement en date du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de Vienne a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à la date du 28 Février 1984 pour le logement et le garage entre la SA IRA et Monsieur [U] (noté par erreur [U]) [R] étaient réunis à la date du 25 juillet 2022 ;
- constaté que l'intégralité de la dette d'impayés de loyers et de charges a été réglée par Monsieur [U] [R] (noté par erreur [U]) au 25 novembre 2022 ;
- dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir été acquise ;
- débouté la SA IRA de sa demande en payement de l'arriéré locatif ;
- débouté la SA IRA de sa demande en payement d'une indemnité par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur [U] [R] (noté par erreur [U]) aux dépens.
Par déclaration en date du 22 mars 2023, la société immobilière Rhône-Alpes a interjeté appel du jugement.
Dans ses conclusions notifiées le 26 avril 2023, la société Immobilière Rhône-Alpes demande à la cour de:
- réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne du 27 janvier 2023,
En conséquence,
- constater, avec effet au 25 juillet 2022, la résiliation de plein droit du bail consenti par la société Immobilière Rhône-Alpes venant aux droits de la SA Habitations modernes et familiales en Rhône-Alpes, elle-même venant aux droits de la SA d'HLM Rhône & Saône, le 28 février 1984 et son avenant, pour l'appartement et le garage situés [Adresse 4] à [Localité 3],
- juger que Monsieur [R] [U] était débiteur, au 25 novembre 2022, de la somme en principal de 87,84 euros correspondant au solde des loyers du au mois d'octobre 2022 inclus,
- condamner Monsieur [R] [U] à payer à la société Immobilière Rhône-Alpes venant aux droits de la SA Habitations modernes et familiales en Rhône-Alpes, elle-même venant aux droits de la SA d'HLM Rhône & Saône, la somme principale de 87,84 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois d'octobre 2022 inclus, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel en cours, outre charges, accessoires et indexation identique à celle applicable conformément aux clauses du bail à compter du 26 juillet 2022 jusqu'à son départ effectif des lieux dont s'agit,
En tout état de cause, prononcer la résiliation du bail consenti par la société Immobilière Rhône-Alpes venant aux droits de la SA Habitations modernes et familiales en Rhône-Alpes, elle-même venant aux droits de la SA d'HLM Rhône & Saône, le 28 février 1984 et son avenant, pour l'appartement et le garage situés [Adresse 4] à [Localité 3] aux torts exclusifs du locataire pour non-respect de ses obligations contractuelles,
- dire que Monsieur [R] [U] se trouve occupant sans droit ni titre et en conséquence, prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique,
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires, et indexation conformément aux clauses du bail à compter du 26 juillet 2022,
- condamner Monsieur [R] [U] à payer à la société Immobilière Rhône-Alpes venant aux droits de la SA Habitations modernes et familiales en Rhône-Alpes, elle-même venant aux droits de la SA d'HLM Rhône & Saône, la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne du 27 janvier 2023 en ce qu'il a condamné Monsieur [R] [U] aux dépens,
Y ajoutant, condamner Monsieur [R] [U] aux entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses demandes, l'appelante énonce que le premier juge a mal apprécié le décompte et n'a pas tenu compte de ses remarques puisque depuis de nombreuses années, Monsieur [U] ne règle pas régulièrement son loyer, la contraignant à engager régulièrement des procédures en résiliation et expulsion, se soldant soit par un désistement de procédure puisque le locataire s'est mis à jour de son arriéré locatif avant l'audience, soit par la délivrance de commandements de payer non suivis d'effets puisque Monsieur [U] a, avant la délivrance de l'assignation, régularise son compte.
Elle fait à cet égard mention des multiples commandements de payer qu'elle a dû lui faire délivrer et déclare que contrairement a ce qu'a retenu le premier juge, le solde était bien débiteur.
Elle ajoute que le premier juge a omis de statuer sur la demande formulée au titre du prononcé de la résiliation du bail pour défaut par le locataire de respecter son obligation principale qu'est le paiement du loyer et des charges.
M.[U], cité à domicile, n'a pas constitué avocat, l'arrêt sera rendu par défaut.
La clôture a été prononcée le 30 avril 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande tendant à prononcer la résiliation du bail
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Selon l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En l'espèce, la demande tendance à voir prononcer la résiliation du bail tend aux mêmes fins que celle tendant à voir constater la résiliation du bail, elle est donc recevable.
Sur le constat de la clause résolutoire
Le contrat de bail prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule demande de paiement à son échéance ou de l'exécution d'une des clauses du présent bail et des conditions générales de location et un mois après une sommation d'avoir à payer ['], la présente location sera résiliée de plein droit sur simple ordonnance de référé.
Le contrat ayant été signé avant la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, il convient d'appliquer les dispositions édictées par celle-ci, qui ont au demeurant été respectées par le bailleur.
Selon l'article 24 de cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que le décompte produit comprenait des frais de procédure qui ne pouvaient être inclus dans ce décompte.
Ces frais s'élèvent à 740,70 euros.
Le commandement de payer ayant été délivré le 25 mai 2022, la situation devait être régularisée avant le 25 juillet 2022.
A cette date, la dette de loyer s'élevait à 1392,03 - 649,83 (montant des frais à cette date) = 742,20 euros.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise.
Le premier juge a considéré à juste titre, constatant la régularisation du paiement des loyers que M. [U], s'il n'avait pas réglé l'intégralité de sa dette, aurait pu bénéficier de l'octroi de délais de paiement, suspendant l'effet de la clause résolutoire, délais dont il aurait pu bénéficier puisqu'il est manifestement en capacité de régler sa dette locative, ainsi qu'en témoigne le décompte versé aux débats.
En revanche, la société Immobilière Rhône-Alpes sollicite également de voir prononcer la résiliation du bail pour non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles, à savoir le paiement régulier des loyers.
A cet égard, il résulte de la procédure que M. [U] a fait l'objet au total de 9 commandements de payer en date des 6 janvier 2015, 4 novembre 2015, 23 février 2017, 31 octobre 2017, 28 janvier 2019, 27 août 2019, 22 juin 2020, 22 décembre 2021, 25 mai 2022, ainsi que d'une assignation devant le tribunal le 9 janvier 2018, procédure ayant donné lieu à un désistement le 19 mars 2018.
Le décompte ne débute qu'à compter du 30 janvier 2019, mais force est de constater que suite au commandement de payer du 28 janvier 2019, un paiement de 1 643 euros a été immédiatement effectué, correspondant exactement à la somme due. Dans les deux mois suivant le commandement de payer du 27 août 2019, un chèque de 1 620,88 euros a été adressé, correspondant au montant exact de la dette. Trois paiements Eficash ont été effectués les 11 février, 25 février et 16 juin 2020, suivis d'un paiement par carte bancaire le 23 juin 2020 d'un montant de 1 440,35 euros, sachant qu'un commandement de payer avait été délivré la veille.
Le commandement de payer du 22 décembre 2021 a été suivi d'un règlement par carte bancaire de la somme conséquente de 3 548,22 euros.
Trois paiements ont été effectués les 9, 23 et 28 septembre 2022, pour un montant total de 1 549,29 euros dus au 31 août 2022, date de l'assignation délivrée à M. [U].
Il résulte de ce qui précède que M. [U] n'a cessé depuis plusieurs années d'accumuler des retards de paiement dans ses loyers, sachant qu'il n'a fourni aucun justificatif sur sa situation familiale et financière actuelle, mais qu'il paraît en capacité de s'acquitter de sommes conséquentes dès qu'il reçoit un commandement de payer ou une assignation.
Or l'une des premières obligations du locataire est de s'acquitter aux dates prévues du paiement de son loyer et seule la délivrance d'un commandement de payer, à 9 reprises en 8 ans a permis d'obtenir le paiement des sommes dues, sachant qu'un tel acte est coûteux pour le bailleur, qui est un bailleur social.
Ce comportement est constitutif d'une faute et justifie de prononcer la résiliation du bail à compter du présent arrêt, la date du 26 juillet 2022 ne pouvant être retenue, alors que la demande n'avait pas encore été formée à cette date. L'expulsion de M. [U], ainsi que de tous occupants de son chef, sera ordonnée.
M. [U] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre indexation.
La preuve n'est pas rapportée de l'existence d'un arriéré locatif, la dette de 300 euros incluant des frais de procédure qui n'ont pas à y figurer, et aucune réactualisation de dette postérieure au 25 novembre 2022 n'ayant été communiquée.
M. [U] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et par arrêt de défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi:
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant,
Prononce à compter du présent arrêt la résiliation du contrat de bail établi le 28 février 1984 pour le logement et le garage entre la SA IRA, aux droits de laquelle vient la société Immobilière Rhône-Alpes et M. [R] [U] ;
Prononce l'expulsion de M. [R] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, du logement et du garage situés [Adresse 4] à [Localité 3] ;
Condamne M. [R] [U] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires, et indexation conformément aux clauses du bail à compter du 10 septembre 2024 ;
Déboute la société Immobilière Rhône Alpes de ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamne M.[U] aux dépens d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
