Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/02329 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXI2
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Xavier GIRIEU, Vice Président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [G] [X] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial
DÉFENDEURS :
Madame [N] [W]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Monsieur [C], [F] [O]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS :
La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], par contrat du 12 juin 2023, pour un loyer mensuel de 428,18 euros hors charges, payable à terme échu.
Par avenant du 21 juin 2023, les locataires ont pris à bail un parking.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [Adresse 3] a fait signifier le 22 janvier 2024 à Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2340,89 euros, selon décompte en date du 18 janvier 2024.
Le même acte leur a fait commandement d’avoir à justifier de l’assurance et de l’occupation du logement.
Le 23 février 2024, un nouvel avenant au bail d’habitation a stipulé que Madame [N] [W] restait seule titulaire du bail relatif au logement et au parking.
La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 15 avril 2024 Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;
-ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-condamner solidairement Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] au paiement de la somme de 2340,89 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
-les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;
-condamner solidairement Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
-condamner solidairement Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner solidairement Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
A l’audience du 28 novembre 2024, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [G] [X], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 636,43 euros, hors frais. La société bailleresse a fait état d’une reprise du paiement du loyer. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, avec fixation à 100 euros du montant mensuel à verser pour apurer la dette locative. Elle a indiqué ne pas maintenir sa demande relative au défaut d’assurance du logement, l’assurance ayant été transmise. Elle a expliqué que Madame [W] était désormais seule dans le logement.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.
Cités à étude, Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] n’ont pas comparu.
Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes fondées sur le défaut d’assurance du logement, l’assurance ayant été transmise.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.
Par ailleurs, la SA d'HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 18 et 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction s'appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 12 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 2340,89 euros.
De cette somme, doivent être déduits les frais de rejet (trois fois 2 euros), ceux-ci n’entrant pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] devaient régler une somme de 2334,89 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.
Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer et malgré le nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023.
Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le 22 mars 2024 à 24 heures.
Entre le 22 janvier 2024 et le 22 mars 2024 à 24 heures, Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] n’ont procédé à aucun règlement.
Il en résulte que Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] n'ont pas éteint les causes du commandement de payer du 22 janvier 2024.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 23 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (190,28 euros, 84,76 euros et 79,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet (trois fois 2 euros, qui ne peuvent être imputés au locataire), la somme de 636,43 euros à la date du 22 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.
Absents à l’audience, Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
L’article 13 du bail du 12 juin 2023 prévoit une clause de solidarité engageant le locataire ayant donné congé jusqu’au départ du dernier occupant et au plus tard trois ans après la date de prise d’effet du congé.
Cette clause est conforme à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.
Au vu des éléments produits par le bailleur, cette date de prise d’effet du congé doit être fixée à celle de l’avenant, faute d’autre élément, soit le 23 février 2024.
En conséquence, Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 636,43 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision, dans la mesure où la dette locative représente moins d’un mois de loyer et charges.
III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le bailleur sollicite en lieu et place des défendeurs des délais de paiement et propose un plan d’apurement de la dette locative prévoyant des mensualités de 100 euros. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.
La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] ont repris le paiement du loyer et des charges.
Le plan d’apurement est de nature à permettre de régler la dette dans le délai légal.
Compte tenu de ces éléments, Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée, dans la limite de la durée contractuelle de la solidarité.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. Ceux-ci tiendront compte du fait que Madame [W] est seule occupante du logement depuis l’avenant du 23 février 2024.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [Adresse 3], Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE ne maintient pas ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation fondées sur le défaut d’assurance du logement à l’encontre de Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 12 juin 2023 (et modifié par un avenant du 21 juin 2023 relatif à un parking, puis par un avenant du 23 février 2024 concernant le titulaire restant du bail) initialement conclu entre la SA d'HLM [Adresse 3] et Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 23 mars 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 636,43 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 22 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;
AUTORISE Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 100 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord des parties à l’audience ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [N] [W], seule titulaire restante du bail selon l’avenant du 23 février 2024, d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM [Adresse 3] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la solidarité au paiement de Monsieur [C] [F] [O] prenant fin au plus tard le 23 février 2027 ;
CONDAMNE in solidum Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [N] [W] et Monsieur [C] [F] [O] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 et de l'assignation du 15 avril 2024 ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.
Le greffier, Le vice-président,
