Texte intégral
4ème Chambre
ARRÊT N° 275
N° RG 23/00812
N°Portalis DBVL-V-B7H-TPXD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 11 septembre 2023,
GREFFIER :
Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Septembre 2023
devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 16 Novembre 2023 prorogée au 30 Novembre 2023
****
APPELANTE :
S.A.R.L. SINVAL
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES
Représentée par Me Isabelle DAVROULT, Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Madame [E] [Z] épouse [F]
née le 16 Février 1976 à [Localité 7] (35)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Christophe HENRION, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [D] [F]
né le 26 Octobre 1972 à [Localité 6] (02)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Christophe HENRION, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Exposé du litige :
Suivant trois contrats de vente en date du 5 octobre 2018 soumis au régime de la vente d'immeuble à rénover, M. et Mme [F] ont acquis de la société Sinval les lots n°4, 8, 15 consistant en des appartements et 20, 22 et 27 consistant en des caves au sein de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 7].
La livraison de l'ensemble des lots est intervenue le 29 juillet 2021. Le procès-verbal mentionnait de nombreuses réserves que le vendeur s'est engagé à lever dans un délai de trois mois.
Par courrier du 19 août 2021, les époux [F] ont dénoncé par le biais de leur conseil d'autres désordres à la société Sinval.
Par acte du 25 mars 2022, M et Mme [F] ont fait assigner la société Sinval devant le tribunal judiciaire de Rennes en indemnisation de la perte de valeur des lots 4 et 8 en raison du défaut d'accès au balcon et de perte de valeur locative pour le même motif, en réduction de prix du fait d'une erreur de surface du lot 15 et d'indemnisation du retard de livraison.
Le 18 juillet 2022, les acquéreurs ont mis en demeure la société Sinval d'avoir à remédier à l'ensemble des réserves dénoncées.
Par acte d'huissier en date du 29 juillet 2022, M. et Mme [F] ont fait assigner la société Sinval devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes afin d'obtenir la levée des réserves et non conformités dénoncées, ce sous astreinte.
Par ordonnance du 9 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a :
- condamné la société Sinval à procéder à la levée de l'intégralité des réserves et non conformités concernant les lots n°4, 8, 15, 20, 21, 2, sis [Adresse 1] à [Localité 7] appartenant aux époux [F] telles que listées au procès-verbal de livraison et dans les courriers des 19 août 2021 et 18 juillet 2022 dénoncés en tête de l'assignation à elle délivrée, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours après la notification de la présente ordonnance ;
- condamné la société Sinval aux dépens de l'instance ;
- condamné la même à verser aux époux [F] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire des parties.
La société Sinval a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 6 février 2023.
Dans ses dernières conclusions en date du 15 septembre 2023, la société Sinval au visa des articles 6, 9 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;
Et, statuant à nouveau,
- débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Davroult, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société venderesse invoque l'existence de contestations sérieuses s'opposant à la demande d'exécution demandée.
Elle fait valoir qu'elle a confié la reprise des désordres mentionnés à la livraison en janvier 2022 à la société Alkoma, qui est intervenue dans les lots 4 et 8 et a repris les réserves listées, leur levée ayant été attestée par la signature des deux locataires, comme par les photographies prises à cette occasion.
Elle ajoute qu'en raison de la location des biens, elle a rencontré des difficultés d'accès aux appartements et a sollicité de M et Mme [F] en juin 2022 les coordonnées de la société en charge de la gestion des appartement pour organiser les travaux en fonction des disponibilités des locataires, qu'elle s'est heurtée à un refus de l'occupant du n°15, que le gestionnaire lui a écrit pour organiser la levée des réserves seulement le 4 mars 2023, qu'ultérieurement les parties sont entrées en voie de médiation qui n'a pas abouti de sorte que la levée des réserves doit être tranchée par la juge du fond.
L'appelante soutient en outre qu'il appartient au époux [F] de rapporter la preuve que les réserves n'ont pas été levées, ce qu'ils ne font pas faute de produire un constat de commissaire de justice ou un rapport d'expertise amiable, que l'absence de ces mêmes pièces ne permet pas de corroborer la réalité même des désordres dénoncés.
Elle ajoute qu'il existe une contestation sérieuse sur la réserve relative aux balcons attenant aux appartements qui ont pour vocation d'assurer une évacuation en cas d'incendie.
Dans leurs dernières conclusions en date 19 septembre 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
- condamné la société Sinval à procéder à la levée de l'intégralité des réserves et non conformités concernant les lots n°4, 8, 15, 20, 21, 2, sis [Adresse 1] à [Localité 7] appartenant aux époux [F] telles que listées au procès-verbal de livraison et dans les courriers des 19 août 2021 et 18 juillet 2022 dénoncés en têtes de l'assignation à elle délivrée, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours après la notification de la présente ordonnance ;
- condamné la société Sinval aux dépens de l'instance ;
- condamné la même à verser aux époux [F] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société Sinval de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- rectifier l'erreur matérielle affectant l'ordonnance dans la désignation des demandeurs en remplaçant « Madame [E] [Z] épouse [F] » par le nom de « Madame [E] [Z] épouse [F] » ;
- condamner la société Sinval à verser à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la société Sinval aux entiers dépens.
Ils estiment qu'il n'existe pas de contestations sérieuses quant à la réalité des réserves dénoncées tant à la livraison qu'un mois plus tard, précisant avoir fait établir un constat par un commissaire de justice en septembre 2023 qui confirme les désordres et non conformités.
Sans contester certaines reprises de désordres, ils rappellent qu'il appartient à la société venderesse de rapporter la preuve de la levée des réserves dont elle fait état et que sur ce point le tableau de passage de l'entreprise qu'elle avait chargée des reprises signé des locataires est sans valeur. Ils font remarquer que plusieurs des réserves qu'ils ont formulées ont été reprises par la ville de [Localité 7] qui a contesté en août 2021 la déclaration d'achèvement déposée par le vendeur et que le syndicat de copropriété à l'occasion de la procédure de référé expertise qu'il a engagée a également dénoncé des réserves non levées.
Ils contestent l'existence de difficultés pour accéder aux logements et font observer que la société disposait en juin 2022 des coordonnées des locataires, qu'une intervention avait été prévue fin août et en septembre suivant, qu'ils ont fourni leurs disponibilités et qu'ils sont demeurés sans nouvelle de la société pendant plusieurs mois. Ils relèvent que la société ne les a jamais informés du passage de l'entreprise le 14 septembre 2022 qu'ils ne l'ont apprise qu'en février 2023.
L'instruction a été clôturée le 19 septembre 2023.
Motifs :
Il sera procédé à la rectification du nom de Mme [F] improprement orthographié [F] dans l'en-tête du jugement.
En vertu de l'article 835 al 2 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour ordonner l'exécution d'une obligation de faire, dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Les ventes des lots ont été conclues sous le régime de le vente d'immeuble à rénover qui prévoit, en application de l'article L262-3 du code de la construction et de l'habitation, la livraison des biens vendus, opération intervenant entre le vendeur et l'acquéreur. Cet article permet à l'acquéreur de dénoncer à cette occasion les vices de construction et non conformités affectant les travaux ainsi que dans un délai d'un mois après la livraison. L'action en reprise de ces défauts doit être introduite dans le délai d'un an à compter de la livraison.
M et Mme [F] versent aux débats le procès-verbal de livraison du 21 juillet 2021, qui mentionne de très nombreuses réserves, ainsi que le courrier adressé par leur conseil à l'appelante le 19 août suivant qui les complète. Ces réserves concernent l'ensemble des lots acquis .
Aux termes du procès-verbal de livraison, la société Sinval s'engageait à réaliser les travaux de nécessaires dans un délai de trois mois, tandis qu'une fois les travaux terminés, les époux [F] s'engageaient à signer le quitus de levée de réserves devant leur être présenté par le vendeur.
La société appelante fait observer justement que les acquéreurs ont mentionné le défaut d'accessibilité du balcon des lots 4 et 8, alors que le plan des façades comme les photographies annexées au procès-verbal de constat du 1er septembre 2023 mettent en évidence que ces balcons se situent sous des fenêtres et non des portes fenêtres ou des baies, de sorte que leur accessibilité à d'autres fins que l'évacuation en cas d'incendie n'est pas démontrée avec certitude. Cette réserve comme la possibilité d'en assurer la levée est par suite sérieusement contestable. De la même façon, ne peut être prise en compte celle relative à la gêne générée par la présence des pigeons faute de justification de dispositifs prévus pour les éloigner, ni celle relative au défaut d'achèvement de l'immeuble voisin destiné à recevoir des bureaux. Les époux [F] seront déboutés de leur demande à ce titre. L'ordonnance est réformée de ces chefs.
La société Sinval ne peut contester la réalité des autres désordres et défauts de conformité dénoncés lors de la livraison alors qu'elle était présente lors de cette opération et ne les a par la suite jamais remis en cause. Il en est de même de ceux dénoncés en août qui sont précis et documentés par des photographies.
Si la venderesse justifie d'une intervention de la société Alkoma dans les lots 4 et 8 en janvier 2022, en tout état de cause au delà du délai de trois mois prévu à la livraison, le tableau établi par cette société ne suffit pas à démontrer une exécution satisfaisante de l'ensemble des travaux permettant la levée des réserves dans ces appartements. Les photographies des peintures des murs produites sont à cet égard inexploitables. Les époux [F] font observer à juste titre que la signature des locataires sur le tableau d'exécution de la société Alkoma ne peut valoir preuve de la levée des réserves, ces occupants étant étrangers à la vente et n'ayant pas été mandatés par les acquéreurs pour vérifier la bonne exécution des reprises.
Contrairement à ce qui était prévu entre les parties, la société Sinval n'a pas avisé les époux [F] de cette intervention, ni ne leur a fixé une date pour opérer un constat des travaux effectués.
Par ailleurs, la société Sinval ne peut se prévaloir de difficultés pour accéder aux appartements. Il lui appartenait de prendre toute disposition en temps utile avec les acquéreurs et les éventuels occupants des lieux pour être en mesure d'exécuter les travaux dans le délai fixé, ce qu'elle n'a pas fait, comme en témoignent les échanges de mails versés aux débats par les intimés. Les époux [F] ont en effet transmis rapidement les coordonnées du gestionnaire des appartements, lequel a répercuté celles des locataires.
Au regard de ces éléments, l'obligation de l'appelante n'est pas sérieusement contestable hormis pour les réserves visées plus haut et celles dont la levée est confirmée par les acquéreurs.
En conséquence, la société sera condamnée à procéder à la levée des autres réserves listées sur le procès-verbal de livraison du 29 juillet 2021 et sur le courrier du 19 août 2021, à l'exception des réserves levées figurant dans la pièce 21 des époux [F]. L'ordonnance est réformée en ce sens.
Comme l'a relevé le premier juge, une astreinte est nécessaire pour assurer l'exécution effective par le vendeur de son obligation. Toutefois les modalités de mise en 'uvre de cette astreinte seront modifiées au regard du nombre de désordres à reprendre et précisées au dispositif. L'ordonnance sera réformée de ce chef
La société Sinval qui succombe sur l'essentiel de son recours sera condamnée à verser à M et Mme [F] une indemnité de 2000€ en sus de celle que leur a accordée le premier juge.
Elle supportera les dépens de première instance et d'appel.
Par ces motifs
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement,
Ordonne la rectification de l'erreur relative à l'identité de Mme [E] [Z] épouse [F] et non [F] sur l'ordonnance,
Infirme l'ordonnance concernant la demande de levée des réserves relatives aux désordres et non conformités de l'accessibilité au balcon des lots 4 et 8, à la gêne engendrée par les pigeons et à l'inachèvement de l'immeuble de bureaux voisin ainsi qu'à la mise en 'uvre de l'astreinte,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute M et Mme [F] de leurs demandes de levée les réserves relatives aux désordres et non conformités relatives à l'accessibilité au balcon des lots 4 et 8, à la gêne engendrée par les pigeons et à l'inachèvement de l'immeuble de bureaux voisin ,
Confirme l'ordonnance concernant la levée des réserves relatives aux autres non conformités et désordres sauf à rectifier les numéros de lots des caves, soit dans les lots n° 4, 8, 15, 20, 22 et 27 de l'immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 1], telles que listées au procès-verbal de livraison et dans le courrier du 19 août 2021, sauf à tenir compte des réserves levées mentionnées dans la pièce 21 des époux [F],
Condamne la société Sinval à exécuter les travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt,
La condamne, passé ce délai, à supporter une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard pendant une durée de deux mois, à l'issue de laquelle il sera à nouveau fait droit,
Confirme l'ordonnance concernant les frais irrépétibles et les dépens de première instance,
Condamne la société Sinval à verser à M et Mme [F] une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
