Cour de cassation, 13 juillet 2010. 09-15.748

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Paris, 6 novembre 2008), statuant en dernier ressort, que le 1er mars 2007, Mme X... a donné un appartement à bail à Mme Y...et à M. Z...; qu'après leur départ des lieux, les locataires ont saisi le juge aux fins d'obtenir la restitution de leur dépôt de garantie ; que, reconventionnellement, la bailleresse a demandé à être indemnisée pour des dégradations ; Attendu que Mme X... fait grief au jugement de rejeter cette demande alors, selon le moyen : 1° / que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, à l'exception des dégradations et dégâts mentionnés dans l'état des lieux établi lors de la conclusion du contrat de bail ; que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en l'espèce, il est constant que les infiltrations litigieuses et leurs conséquences n'étaient pas mentionnées dans l'état des lieux en date du 1er mars 2007, date de prise d'effet du contrat de bail ; qu'en décidant, pour rejeter la demande de condamnation des locataires à réparer ces désordres, que la propriétaire ne prouvait aucune négligence des locataires à l'origine du trouble allégué, le tribunal a violé les articles 1315 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; 2° / que le juge doit préciser quels sont les éléments de preuve sur lesquels il se fonde pour apprécier la date d'apparition et l'importance des désordres ; que le tribunal a estimé que les dégradations décrites dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie étaient les conséquences classiques d'infiltrations d'eau et d'humidité dont aucun élément ne permet de rapporter l'origine et la date mais dont la généralisation à l'ensemble du bien immobilier soulignait qu'ils ne sauraient être liés à une occupation d'une année par les locataires ; qu'en se déterminant par cette pétition de principe, sans mentionner quels éléments de preuve lui permettaient d'estimer que les dégradations litigieuses étaient apparues depuis plus d'une année, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que le procès-verbal d'état des lieux de sortie décrivait les conséquences classiques d'infiltrations d'eau et d'humidité dont aucun élément ne rapporte l'origine et la date de survenance et dont la généralisation à l'ensemble du bien immobilier, intérieur et extérieur, soulignait qu'elles ne pouvaient être liées à une occupation par des locataires d'un logement durant une année, le tribunal, qui a ainsi, par des motifs suffisants, souverainement retenu que les dégradations ne s'étaient pas produites pendant la durée du bail, a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes de la SCP Boulloche, de Mme Y...et de M. Z...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour Mme X... Le moyen de cassation fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné Mlle X... à payer à Monsieur Z...et à Mademoiselle Y...les sommes de 2. 600 €, outre intérêts à compter de la signification de l'assignation, au titre de la restitution du dépôt de garantie, et de 900 € au titre des frais irrépétibles, aux motifs que « le dépôt de garantie peut être retenu par le bailleur qui justifie une créance contractuellement ou légalement due. Des dommages et intérêts peuvent être dus par des locataires ayant violé leurs obligations contractuelles et notamment leur devoir d'entretien et les conséquences des dégradations dont ils seraient à l'origine. En l'espèce, le bail stipule les éléments suivants : loyer : 1 300 euros, date d'effet : 01 / 03 / 07, durée : 3 ans, dépôt de garantie : 2 600 euros. L'état des lieux d'entrée du 01 / 03 / 07 décrit un tissu mural en " bon état " et " abîmé " par endroit (salon). Le bailleresse, par courrier du 13 / 03 / 07, donne son accord aux locataires afin qu'ils remplacent le tissu mural par la peinture. Les locataires notifient leur congé suivant LRAR du 01 / 11 / 07. Les locataires font état dans un courrier du 29 / 11 / 07 de fissures affectant les murs de la cuisine donnant sur l'extérieur de l'immeuble. Un constat amiable de dégâts des eaux du 10 / 01 / 08 précise : une date de sinistre antérieure à l'entrée dans les lieux (le 10 / 01 / 07) ; que 1'" origine de l'écoulement n'est pas identifiée " ; que les locataires ne se reconnaissent aucune responsabilité dans sa survenance. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie initié par les locataires et établi de manière contradictoire décrit, sur les murs et plafonds des pièces principales, des traces d'infiltration, boursouflures, taches bistres et autres décollements de peinture aux endroits précédemment recouverts de tissu mural mais aussi dans les salles de bain et cuisine. Ces constatations ne décrivent pas des dégradations qui pourraient être liées au simple enlèvement de tissus mural mais les conséquences classiques d'infiltrations d'eau et d'humidité dont aucun élément ne rapporte l'origine, la date de survenance et dont la généralisation à l'ensemble du bien immobilier (intérieur et extérieur) souligne qu'il ne saurait être lié à une occupation par des locataires d'un logement durant une année. La défenderesse ne rapporte l'existence d'aucune négligence de la part de locataires qui l'ont informée des fissures relevées. La défenderesse ne rapporte aucune faute contractuelle imputable à ses locataires, à l'origine du trouble allégué, elle ne saurait leur faire supporter le coût total de réfection de l'appartement litigieux. La demande d'indemnisation et d'attribution du dépôt de garantie sera donc rejetée », Alors que, d'une part, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, à l'exception des dégradations et dégâts mentionnés dans l'état des lieux établi lors de la conclusion du contrat de bail ; que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en l'espèce, il est constant que les infiltrations litigieuses et leurs conséquences n'étaient pas mentionnées dans l'état des lieux en date du 1er mars 2007, date de prise d'effet du contrat de bail ; qu'en décidant, pour rejeter la demande de condamnation des locataires à réparer ces désordres, que la propriétaire ne prouvait aucune négligence des locataires à l'origine du trouble allégué, le tribunal a violé les articles 1315 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; Alors que, d'autre part, le juge doit préciser quels sont les éléments de preuve sur lesquels il se fonde pour apprécier la date d'apparition et l'importance des désordres ; que le tribunal a estimé que les dégradations décrites dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie étaient les conséquences classiques d'infiltrations d'eau et d'humidité dont aucun élément ne permet de rapporter l'origine et la date mais dont la généralisation à l'ensemble du bien immobilier soulignait qu'ils ne sauraient être liés à une occupation d'une année par les locataires ; qu'en se déterminant par cette pétition de principe, sans mentionner quels éléments de preuve lui permettaient d'estimer que les dégradations litigieuses étaient apparues depuis plus d'une année, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile.