Cour d'appel, 24 octobre 2024. 22/01586

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G Chambre civile 1-3 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 24 OCTOBRE 2024 N° RG 22/01586 N° Portalis DBV3-V-B7G-VCB3 AFFAIRE : [B] [N] ... C/ [Y], [L] [R] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Février 2022 par le TJ de VERSAILLES N° Chambre : 2 N° RG : 20/04453 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS Me Danielle ABITAN-BESSIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [B] [N] né le 13 Septembre 1979 à [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 4] Madame [S] [A] née le 02 Janvier 1986 à [Localité 8] (VIETNAM) [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552 APPELANTS **************** Monsieur [Y], [L] [R] né le 15 Octobre 1956 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Madame [W], [D] [G] épouse [R] née le 03 Novembre 1955 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Danielle ABITAN-BESSIS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Présidente, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère Greffière, lors des débats : Mme FOULON FAITS ET PROCEDURE : Par acte notarié du 21 juin 2018, M. [Y] [R] et Mme [W] [R] née [G] ont consenti à M. [B] [N] et Mme [S] [A] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 11] à [Localité 7] (78), moyennant le prix de 250 000 euros, pour une durée expirant le 15 avril 2019 à 16 heures. Une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 25 000 euros, les bénéficiaires ayant à ce titre versé la somme de 12 500 euros entre les mains du notaire lors de la signature de l'acte. Cette promesse était notamment assortie d'une condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire, avant le 14 décembre 2018, d'un permis de construire pour l'édification d'une " maison à usage d'habitation avec garage d'une superficie de plancher minimale de 130 m2 et maximale de 150 m2 ". Par arrêté du 27 novembre 2018, le maire de la commune de [Localité 7] refusait le permis de construire sollicité par les consorts [N]-[A]. A la suite de ce refus, ces derniers sollicitaient des promettants la restitution des sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation. M. et Mme [R] s'y sont opposés, estimant que la demande de permis de construire n'était pas conforme aux stipulations de la promesse, de sorte que la condition suspensive avait défailli du fait des bénéficiaires. Aucune solution amiable n'a pu intervenir entre les parties. Par acte du 31 juillet 2020, M. [N] et Mme [A] ont fait assigner M. et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Versailles. Par jugement du 4 février 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : - autorisé la libération par Me [T], notaire à [Localité 6], de la somme de 12 500 euros séquestrée entre ses mains au profit de M. [R] et Mme [R] née [G], - condamné solidairement M. [N] et Mme [A] à verser à M. et Mme [R] née [G] la somme de 12 500 euros à titre de solde d'indemnité d'immobilisation, - condamné in solidum M. [N] et Mme [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Abitan-Bessis, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [N] et Mme [A] à verser à M. [R] et Mme [R] née [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, - débouté les parties leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par acte du 17 mars 2022, M. [N] et Mme [A] ont interjeté appel et, par dernières écritures du 17 janvier 2024, prient la cour de : - les recevoir en leur appel, les y déclarer bien fondés et y faire droit, - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - juger que la promesse de vente unilatérale qui leur a été consentie le 21 juin 2018 est caduque, - condamner solidairement (et à défaut in solidum) M. et Mme [R] à leur verser la somme de 12 500 euros en restitution de la moitié de l'indemnité d'immobilisation versée, - juger que la décision à intervenir vaudra pour le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations si les fonds ont été consignés entre ses mains, autorisation de restituer à leur restituer cette, - condamner solidairement (et à défaut in solidum) M. et Mme [R] à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement (et à défaut in solidum) aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la société Feugas Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile. A cet effet, ils font valoir que : -profanes en la matière et ayant mandaté un architecte pour élaborer leur dossier de permis de construire, leur demande de permis de construire ne traduit aucune déloyauté de leur part ; - certes, la promesse vise une construction avec surface de plancher maximale de 150 m2 alors que leur demande de permis prévoit une surface de plancher de 182,85 m2, mais premièrement cette surface tient compte de combles aménageables mais non habitables, de sorte que la surface habitable est en réalité de 154,59 m2, ce qui traduit un léger dépassement de 4,59 m2 ; deuxièmement, le refus de permis tient à certaines non-conformité aux règles du PLU - défaut d'insertion dans l'environnement (UA11), insuffisance des accès (UA3) et retrait par rapport à la limite séparative (UA7) - non avec un quelconque excès de la surface de plancher ; troisièmement, les surfaces de plancher ont été stipulées dans leur intérêt exclusif de sorte que les vendeurs ne peuvent s'en prévaloir ; - toute demande de permis de construire contient un aléa que le vendeur ne peut méconnaître, compte tenu de la marge d'interprétation des textes et de l'appréciation subjective du projet par l'autorité administrative, de sorte que le seul fait d'avoir déposé un permis de construire comportant des non-conformités aux règles d'urbanisme ne permet pas de conclure que ce sont les acquéreurs qui ont empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; - outre que la clause de la promesse ne stipule pas que la demande de permis de construire devra être conforme au plan local d'urbanisme, il apparaît que la topographie du site n'aurait pas permis d'obtenir le permis de construire, en l'état du plan d'implantation annexé à la promesse de vente, puisque les deux accès sur [Adresse 9] était impossible au regard des règles d'urbanisme. Par dernières écritures du 13 mai 2024, M. et Mme [R] prient la cour de : - déclarer M. [N] et Mme [A] mal fondés en leur appel, - les débouter de toutes demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, Y ajoutant, - condamner M. [N] et Mme [A] à leur verser la somme de 6 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront recouvrés par Me Abitan-Bessis, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que : - la demande déposée portait sur la création d'une surface de plancher de 182,85 m2, soit une surface supérieure de 30 m2 à celle maximale expressément autorisée aux termes de la condition suspensive litigieuse, l'arrêté du 27 novembre 2019 portant refus de permis de construire précisant bien que le permis de construire déposé pour une création de surface de plancher de 182,85 m2 est refusé car une superficie supérieure n'est pas possible ; - ainsi, non seulement les appelants ont déposé une demande de permis non-conforme aux stipulations de la promesse relativement à la surface de plancher maximale, mais en outre leur projet de construction comportait plusieurs contraventions aux règles d'urbanisme, notamment comme ne s'intégrant pas au site protégé de la [Localité 12] ; - M. [N] et Mme [A] projetaient de faire une ouverture pour le portail, une pour la porte d'entrée et une autre pour le garage, alors qu'un seul accès voiture était autorisé par le PLU, et ils se sont abstenus de corriger leur projet, comme il leur a été proposé, à l'effet qu'il s'intègre de manière satisfaisante dans le milieu environnant ; - le terrain était tout à fait constructible en respectant le PLU ainsi qu'il en est justifié par le permis obtenu par la SCI Mamalenalo, transféré à M. [I], nouvel acquéreur du bien ; - les appelants ayant de fait empêché la réalisation de la condition suspensive, au regard de la demande de permis de construire sollicitée, la condition suspensive doit être réputée accomplie. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Comme l'a rappelé à juste titre le tribunal, il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a mis tout en 'uvre pour obtenir la réalisation de la condition selon les modalités et dans les délais requis. Toutefois, il convient de préciser que dans l'hypothèse où cette preuve ne serait pas rapportée, le débiteur obligé sous condition suspensive peut, pour échapper à la sanction prévue par les dispositions susvisées, démontrer que même si tout avait été mis en 'uvre pour réaliser la condition suivant les modalités prévues, celle-ci serait néanmoins défaillie, pour une cause indépendante de sa volonté (cf. Civ. 3ème, 1er avril 2021, n° 19-25.180 ; Civ. 3ème 12 sept. 2007, n° 06-15.640). Ainsi, la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'est pas réputée accomplie si l'acquéreur démontre que les modalités prévues pour l'accomplissement d'une telle condition se heurtaient à une impossibilité juridique, comme celle tirée des contraintes du plan d'occupation des sols (cf. Civ. 3ème, 15 déc. 2010, n° 10-10.473). Il n'est pas contesté, en l'espèce, que le dépôt de la demande de permis de construire est intervenu dans les délais requis. Cependant, alors que selon les termes de la promesse, le permis de construire était censé porter sur " une maison d'habitation avec garage d'une superficie de plancher minimale de 130 m2 et maximale de 150 m2 ", la surface de plancher de la construction visée dans la demande de permis effectivement déposée par M. [N] et Mme [A] était de 182,85 m2, sans confusion possible avec les " surfaces habitables " mentionnées dans le projet de l'architecte, qui étaient, au demeurant, également supérieures à la surface maximale de 150 m2 stipulée dans la promesse. Comme l'a justement relevé le tribunal, les appelants ont donc déposé une demande de permis non conforme aux stipulations de la promesse relativement à la surface de plancher maximale. Pour prétendre échapper néanmoins à la sanction prévue à l'article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, M. [N] et Mme [A] se prévalent des motifs exposés par l'autorité administrative, fondant le refus de permis. A cet égard, et contrairement à ce qui est affirmé par les intimés, il apparait à la lecture de l'arrêté du 27 novembre 2018 que le refus de permis de construire n'est pas motivé par une superficie de plancher excessive. Néanmoins, les motifs de refus invoqués - défaut d'intégration satisfaisante du projet dans un ensemble protégé, nombre de voies d'accès excédant la limite autorisée et distance insuffisante du bâti par rapport à la limite séparative - ne permettent aucunement d'établir l'impossibilité de réaliser le projet de construction visé par la promesse, à savoir " une maison d'habitation avec garage d'une superficie de plancher minimale de 130 m2 et maximale de 150 m2 ". Même si les appelants soutiennent que c'est en définitive l'impossibilité juridique de créer plusieurs accès sur [Adresse 9] qui est à l'origine du refus de permis de construire, force est de constater, au vu des pièces versées aux débats, que l'enclavement du terrain n'a pas empêché un nouvel acquéreur d'obtenir un permis de construire, et qu'il n'est pas démontré, soit que de telles contraintes faisaient obstacle à la réalisation du projet de construction décrit dans la promesse, soit que le projet décrit dans la promesse intégrait nécessairement cette exigence d'un double accès. A cet égard, la clause relative à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ne renvoie pas au plan annexé à la promesse (pièce n° 8 du dossier [N]) qui n'a donc pas vocation à éclairer les exigences attachées à sa mise en 'uvre. Enfin, quoiqu'il soit prétendu que la condition d'obtention d'un permis de construire était stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, cette circonstance de droit qui permet au seul acquéreur, en principe, de se prévaloir de la défaillance de la condition ou d'y renoncer, ne lui permet pas d'invoquer la caducité de la promesse lorsque son fait, sa faute ou sa négligence est à l'origine de la défaillance de la condition suspensive. Toute autre solution reviendrait à faire dépendre la caducité du contrat de la seule volonté du débiteur de l'obligation sous condition suspensive, au détriment de la sécurité juridique que le créancier est en droit d'attendre d'un contrat légalement formé. En somme, la preuve n'étant pas rapportée de l'impossibilité juridique de réaliser la condition suspensive selon les modalités convenues, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, défaillie du fait des bénéficiaires, devait être réputée accomplie. M. [N] et Mme [A] n'ayant pas signé l'acte définitif de vente, en dépit de la réalisation des conditions, c'est à bon droit que faisant application de la clause du contrat " indemnité d'immobilisation - séquestre " le tribunal a ordonné la libération de la somme séquestrée autre les mains du notaire au profit de M. et Mme [R] et condamné solidairement M. [N] et Mme [A] à verser à ces derniers le solde de l'indemnité d'immobilisation. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point. Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés par Me Abitan-Bessis s'agissant de ceux dont il a été fait l'avance, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande en outre d'indemniser M. et Mme [R] des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer à hauteur d'appel ; les appelants seront ainsi condamnés à leur régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [B] [N] et Mme [S] [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Abitan-Bessis, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [B] [N] et Mme [S] [A] à verser à M. [Y] [R] et Mme [W] [R] née [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,