Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 25/00427

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 10 JUILLET 2025 N° RG 25/00427 - N° Portalis DB22-W-B7J-S3QC Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C.I. RIVIERE PILORI C/ S.A.S. [P] K. [Localité 9], [C] [D] DEMANDERESSE S.C.I. RIVIERE PILORI, au capital de 53 174,22 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 351 662 390, dont le siège social est [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8], prise en la personne de son gérant Monsieur [S] [Z] domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Alexandre Opsomer, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 481 DEFENDERESSES S.A.S. [P] K. [Localité 9], au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 982 552 820, dont le siège social est [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège défaillante Madame [C] [D], née le 24 mai 1968 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] [Localité 2] défaillante Débats tenus à l'audience du 12 juin 2025 Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 19 décembre 2023, la société SCI Rivière Pilori a consenti à la société [P] K. Paris un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], à Mantes-la-Jolie (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel de 15 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. Par le même acte, Madame [C] [D] s'est portée caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, du règlement de toutes sommes pouvant être dues par la société [P] K. [Localité 9] en vertu du contrat de bail. Le 30 octobre 2024, la société SCI Rivière Pilori a fait signifier à la société [P] K. Paris un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 8 440,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la société SCI Rivière Pilori a fait assigner en référé la société [P] K. Paris et Madame [C] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles. La cause a été entendue à l’audience du 12 juin 2025. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI Rivière Pilori demande à la juridiction des référés de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ; - ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société [P] K. [Localité 9] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ; - condamner solidairement la société [P] K. [Localité 9] et Madame [C] [D] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 11 060,00 € au titre des échéances de loyers et charges impayés, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ; - condamner solidairement la société [P] K. [Localité 9] et Madame [C] [D] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2 250,00 €, jusqu'à complète libération des lieux ; - condamner solidairement la société [P] K. [Localité 9] et Madame [C] [D] à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. Assignée à personne morale, la société [P] K. [Localité 9] n’a pas constitué avocat. Assignée à personne, Madame [C] [D] s'est présentée à l'audience sans avocat. A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société [P] K. [Localité 9] : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le bail conclu le 19 décembre 2023 entre la société SCI Rivière Pilori et la société [P] K. Paris comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 30 octobre 2024 à la société [P] K. [Localité 9] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 8 440,00 € terme de septembre 2024 inclus. La société [P] K. [Localité 9] ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, alors qu'il ressort d'un décompte au 17 février 2025 produit par le bailleur que deux versements sont seulement intervenus en décembre 2024. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 novembre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société [P] K. [Localité 9] selon les termes du dispositif ci-après. L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir la présente ordonnance d'une astreinte. L’indemnité d’occupation due à la société SCI Rivière Pilori à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, et indexé, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. Sur la demande de provision : Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, la société SCI Rivière Pilori verse aux débats un extrait du compte de la société [P] K. Paris arrêté à la somme de 9 560,00 € au 17 février 2025, échéance de février 2025 incluse, compte tenu notamment de deux virements de 3 000,00 € et 2 000,00 € en décembre 2024 et d'un virement de 1 500,00 € en janvier 2025. L’obligation de la société [P] K. Paris n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SCI Rivière Pilori. Compte tenu des versements intervenus, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 940,00 € et à compter du 18 mars 2025, date de délivrance de l'assignation, sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées. Sur les autres demandes : Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Les demandes formées par la société SCI Rivière Pilori au titre d'une indemnité d'occupation majorée s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes. Sur les demandes formées à l'encontre de Madame [C] [D], en qualité de caution solidaire : L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 2288 du même code, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En l'espèce, il résulte de l'engagement de cautionnement solidaire versé aux débats que Madame [C] [D] s'est engagée à garantir notamment le paiement des loyers et charges, ainsi que des indemnités d'occupation qui pourraient être mises à la charge du locataire. Il convient donc de condamner Madame [C] [D] solidairement avec la société [P] K. [Localité 9]. Sur les demandes accessoires : La société [P] K. [Localité 9] et Madame [C] [D], parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024. Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies, et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum la société [P] K. Paris et Madame [C] [D] à payer à la société SCI Rivière Pilori la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 19 décembre 2023 entre la société SCI Rivière Pilori et la société [P] K. Paris portant sur les locaux situés [Adresse 3], à Mantes-la-Jolie (Yvelines), avec effet au 30 novembre 2024 à minuit ; Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société [P] K. [Localité 9] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef ; Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons solidairement la société [P] K. [Localité 9] et Madame [C] [D] à payer à la société SCI Rivière Pilori une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; Condamnons solidairement la société [P] K. [Localité 9] et Madame [C] [D] à payer à la société SCI Rivière Pilori la somme provisionnelle de 9 560,00 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 17 février 2025, échéance de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 1 940,00 € et à compter du 18 mars 2025 sur le surplus ; Condamnons in solidum la société [P] K. Paris et Madame [C] [D] à payer à la société SCI Rivière Pilori la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; Condamnons in solidum la société [P] K. [Localité 9] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier Le Vice-Président Romane Boutemy Eric Madre