Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/08405

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [W] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/08405 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZTP N° MINUTE : 4 JUGEMENT rendu le 26 février 2025 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDERESSE Madame [W] [E], demeurant [Adresse 2] représentée par M. [B] [V] (Conjoint) muni d’un pouvoir COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation, DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 décembre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation Décision du 26 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08405 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZTP EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 2 décembre 2019, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [W] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], 1er étage, pour un loyer mensuel de 495,15 euros outre une provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 15 028,44 euros, à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif, au 31 mai 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 juin 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ; - ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est; - autoriser la séquestration des biens et des objets mobiliers; - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner Madame [W] [E] à lui payer les loyers, soit la somme de 3460,51 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majorée de 50% ; - condamner Madame [W] [E] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 juin 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été porté à la connaissance des parties à l'audience. A l'audience du 16 décembre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la baisse, la somme s'élevant à 998,02 euros, selon décompte en date du 13 décembre 2024. Elle ne s'est pas opposée pas à l'octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu'à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [W] [E], représentée par M. [B] [V] muni d’un pouvoir régulier en la forme, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 29 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 2 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 16-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 15 028,44 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [W] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Madame [W] [E] reste lui devoir la somme de 998,02 euros à la date du 13 décembre 2024. Madame [W] [E] ne conteste pas le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 998,02 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15 028,44 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [W] [E] sera également condamnée au paiement à compter du 13 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d'un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l'octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [W] [E] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Faute pour Madame [W] [E] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Madame [W] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 2019 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [W] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], 1er étage, sont réunies à la date du 5 août 2024 ; CONDAMNE Madame [W] [E] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 998,02 euros (décompte arrêté au 13 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 sur la totalité de la somme ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; AUTORISE Madame [W] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 50 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour Madame [W] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [W] [E] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, La juge des contentieux de la protection