Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 24/03081

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] NAC: 5AA N° RG 24/03081 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TG3W JUGEMENT N° B DU : 08 Juillet 2025 [V] [S] [D] [I] [J] [S] [B] [S] C/ [X] [W] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 08 Juillet 2025 à Me CAPEL Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [V] [S], demeurant [Adresse 8] M. [D] [I] [J] [S], demeurant [Adresse 2] M. [B] [S], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Olivier BONHOURE, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [X] [W], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Serge CAPEL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE EXPOSE DU LITIGE Monsieur [I] [C] a donné à bail à usage mixte, soit à usage d’habitation et professionnel (cabinet médical), à Monsieur [X] [W] un appartement situé au 2e étage, [Adresse 4]) par contrat du 1er juillet 1976 prenant effet au 1er août 1976 pour une durée de 9 années, tacitement renouvelable pour une durée ne pouvant être inférieure à 3 ans, moyennant un loyer initial de 700 francs. Monsieur [I] [C] étant décédé le 29 janvier 2022, Monsieur [B] [S] et Monsieur [P] [I] [J] [S] viennent aujourd’hui aux droits de Monsieur [I] [C] en qualité de nu-propriétaires et Monsieur [V] [S] en qualité d’usufruitier (dénommés ci-après les consorts [S]). Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, les Consorts [S] ont fait signifier à Monsieur [X] [W] une offre de renouvellement de bail à compter du 1er août 2024 pour une durée de 3 ans portant le montant du loyer mensuel à la somme de 868,86 euros, charges et révision en sus devant s’appliquer par 1/6eme par an sur 6 ans. Par courrier de son conseil en date du 30 mars 2024, Monsieur [X] [W] leur a répondu que l’offre de renouvellement n’était pas conforme aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et que le bail s’était renouvelé pour une durée de 9 ans le 1er août 2021. La commission départementale de conciliation saisie par les Consorts [S] a dressé un procès-verbal de non conciliation le 6 juin 2024. Les Consorts [S] ont en conséquence fait assigner, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond. Aux termes de l’assignation, les Consorts [S] ont sollicité de : - Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à un montant mensuel de 432,08 € au cours de la première année suivant la date du renouvellement du bail, - Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à un montant mensuel de 519,43 €, hors indexation contractuelle du loyer, à compter du 1er août 2025, - Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à un montant mensuel de 606,58 €, hors indexation contractuelle du loyer, à compter du 1er août 2026, - Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à un montant mensuel de 693,93 € hors indexation contractuelle du loyer, à compter du 1er août 2027, - Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à un montant mensuel de 781.28 €, hors indexation contractuelle du loyer, à compter du 1° août 2028, - Fixer le prix du loyer du bail renouvelé à un montant mensuel de 868,63 €, hors indexation contractuelle du loyer, à compter du 1er août 2029, - Condamner Monsieur [X] [W] à leur régler un loyer mensuel de 432,08 €, hors indexation contractuelle, du 1er août 2024 au 31 juillet 2025, - Condamner Monsieur [X] [W] à leur régler un loyer mensuel de 519,43 €, hors indexation contractuelle, du 1er août 2025 au 31 juillet 2026, - Condamner Monsieur [X] [W] à régler aux requérants un loyer mensuel de 606,58 €, hors indexation contractuelle du loyer, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, - Condamner Monsieur [X] [W] à régler aux requérants un loyer mensuel de 693,93 €, hors indexation contractuelle du loyer, du 1er août 2027 au 31 juillet 2028, - Condamner Monsieur [X] [W] à régler aux requérants un loyer mensuel de 781,28 €, hors indexation contractuelle du loyer, du 1er août 2027 au 31 juillet 2028, - Condamner Monsieur [X] [W] à régler aux requérants un loyer mensuel de 868,63 €, hors indexation contractuelle du loyer, du 1er août 2028 au 31 juillet 2029, - Condamner Monsieur [X] [W] à payer aux requérants la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Après renvoi à l’audience du 3 avril 2025, les consorts [S] ont comparu représentés par leur conseil et ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur exploit introductif d’instance. Ils ont également sollicité de : - débouter Monsieur [X] [W] de sa demande de dommages et intérêts, - déclarer irrecevable la demande reconventionnelle sur l’exécution de travaux relevant de la chaudière, au regard des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire, la déclarer mal fondée. Les Consorts [S] ont soutenu que le titre 1er de la loi du 1er septembre 1948 ne régissait pas le contrat de bail conclu le 1er août 1976. Ils ont également soutenu que les reconductions tacites du bail s’étaient réalisées par période de 3 années et que la dernière reconduction en date avait expiré le 31 juillet 2024. Ils ont également fait valoir le caractère manifestement sous-évalué du loyer. Ils ont soutenu par ailleurs que le préjudice moral allégué par Monsieur [X] [W] n’était pas établi. Ils ont enfin soutenu que la demande reconventionnelle présentée par Monsieur [W] sur l’exécution des travaux concernant la chaudière était irrecevable et subsidiairement mal fondée en raison des diligences entreprises pour remédier au désordre relevé par la mise à disposition du locataire de chauffages électriques. Monsieur [X] [W] a comparu représenté par son conseil et a sollicité : A titre principal de : - Débouter Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] de l’intégralité de leurs demandes, - les condamner solidairement à lui verser la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral. A titre reconventionnel, il a sollicité de : - les condamner solidairement à effectuer les travaux de remplacement de la chaudière de l’appartement qu’il occupe [Adresse 5] sous astreinte de 100€ par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir. A tout titre : - les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [W] a soutenu que le contrat de bail litigieux conclu avec Monsieur [C] le 1er août 1976 relevait du champ d’application de la loi du 1er septembre 1948. Il a également soutenu que les parties initiales au contrat de bail avaient manifestement opté pour une durée de 9 ans, même dans le cadre des renouvellements. Il a aussi fait valoir un préjudice moral en raison de la pression des bailleurs depuis plus de 2 années évoquant un abus et une volonté manifeste de l’inciter à capituler et à quitter son logement à l’usure. Il a soutenu en outre que son appartement est sans chauffage depuis le mois d’octobre 2024 et que les solutions alternatives proposées n’étaient pas adaptées pour rendre le logement décent au sens juridique. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 prorogé au 8 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la loi applicable au contrat de bail litigieux Aux termes de l’article 3 quater de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948, portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, les dispositions du présent titre [des rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel] ne sont pas applicables aux locaux utilisés en tout ou partie à usage professionnel lorsque le local et le contrat répondront aux conditions qui seront fixées par décret pris sur le rapport du ministre de la construction et que l'entrée dans les lieux sera postérieure à la date de publication de ce décret. L’article 2 du Décret n° 62-1140 du 29 septembre 1962 portant application des articles 3 et 3 quater de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, modifiée et complétée par la loi n°62 902 du 4 août 1962 dispose : « Conformément aux dispositions de l'article 3 quater de la loi du 1er septembre 1948 modifiée, les chapitres et suivants du titre Ier de ladite loi ne sont pas applicables aux locaux utilisés en tout ou partie à usage professionnel lorsque l'entrée dans les lieux est postérieure à la date de publication du présent décret, sous réserve : a) Qu'ils répondent aux prescriptions de la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs ; b) S'ils sont utilisés pour partie à l'habitation, que cette partie comporte au minimum une cuisine avec évier, une pièce habitable, une salle de bains ou une salle de douches ou un cabinet de toilette avec eau courante, un w.-c. intérieur avec effet d'eau et un éclairage électrique normal ; c) Qu'ils présentent un bon état d'entretien intérieur (enduits et papiers d'apprêt notamment). En outre, le gros œuvre de l'immeuble devra être dans un état satisfaisant, la couverture étanche, les souches de cheminées, gouttières et descentes d'eaux pluviales bien entretenues, les menuiseries extérieures repeintes depuis moins de dix ans. Dans les immeubles collectifs, les parties communes (entrées, cages d'escaliers et couloirs) devront être en bon état (résultant notamment de la réfection des peintures depuis moins de dix ans ou de leur lessivage récent) et leur propreté générale assurée ; d) Que le contrat de location soit conclu pour une durée d'au moins six ans résiliable chaque année à la volonté du preneur seul, la durée des baux renouvelés ne pouvant être inférieure à trois ans, et qu'il y soit annexé un exemplaire du constat de l'état du local et de l'immeuble dressé par huissier moins de trois mois avant la date de la conclusion du contrat. » En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 1er juillet 1976 et en conséquence postérieurement à l’entrée en vigueur du décret précité. S’il est constant qu’il porte en partie sur des locaux à usage professionnel, contrairement à l’interprétation qui en est faite par le défendeur, les réserves relevant de l’article 2.b du décret n’ont pas pour effet nécessairement de faire entrer le contrat litigieux dans le champ d’application de la loi de 1948. Il apparaît par ailleurs à la lecture du contrat que le bail a bien été conclu pour une durée supérieure à 6 ans, résiliable chaque année selon la volonté du preneur seul, que son renouvellement est prévu pour une durée minimale de 3 ans et qu’il remplit les conditions de l’article 2.b concernant les locaux dévolus à l’habitation ; cependant aucun exemplaire de constat de l’état du local et de l’immeuble dressé par huissier moins de trois mois avant la date de la conclusion du contrat n’est annexé au contrat de bail. En effet, la clause « annexe » de la page 4 du contrat de bail, si elle fait référence à un exemplaire du constat des locaux loués et de l’immeuble dont ils dépendent, annexé au contrat, elle n’indique ni le nom de l’huissier, ni la date dudit constat et aucun exemplaire de constat n’est annexé au contrat de bail dans les copies fournies par l’une ou l’autre des parties. Cependant conformément à la position de la jurisprudence établie en la matière, en l'absence de constat, le bail litigieux doit être maintenu dans le champ d'application de la loi de 1948. La réglementation prévue par le Titre 1er de la loi de 1948, notamment en ce qu’elle concerne le montant du loyer, est en conséquence applicable au bail litigieux. II- Sur la durée du bail La bail litigieux a été conclu pour une durée de 9 ans résiliable chaque année par la volonté exclusive du preneur, à compter du 1er août 1976 précisant qu’à son expiration la durée renouvelée du bail ne pourra être inférieure à 3 années. Il est constant que le bail étant venu à échéance pour la première fois le 31 juillet 1985 a été plusieurs fois renouvelé. Les consorts [S] soutiennent que si les parties n’ont pas exprimé de volonté particulière pour la durée de la reconduction de leurs engagements réciproques, la durée du bail tacitement reconduit doit être fixée en fonction de la législation applicable à la date de la reconduction. Les consorts [S] se réfèrent en conséquence aux dispositions de la loi n°82-526 du 22 juin 1982 avant son abrogation notamment en son article 4 et non 3 tel qu’indiqué par les demandeurs disposant que « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à six ans à compter de sa date d'effet. Toutefois, lorsque le propriétaire est une personne physique, le contrat de location peut être conclu pour une durée de trois ans ; dans ce cas, le bailleur ne peut, pendant la durée du contrat initial, exercer le droit de résiliation prévu à l'article 9. » et à son article 77 relatif aux dispositions transitoires qui disposent : « Le contrat de location conclu en application des articles 3 ter, 3 quinquies ou, en ce qui concerne les locaux à usage mixte d'habitation et professionnel, de l'article 3 quater de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, est soumis aux dispositions de la présente loi en ce qu'elles ne sont pas contraires à celles prévues auxdits articles. A l'expiration du terme fixé par ce contrat de location ou au départ du locataire, le logement est régi par l'ensemble des dispositions de la présente loi, s'il répond aux conditions prévues par le décret pris en application de l'article 3 sexies de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. ». Il ressort cependant des dispositions de l’article 75 2° de la loi précitée que « Ne sont pas applicables aux logements régis par le chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, les dispositions des articles 3 à 12, 14, 15, 17, 22, premier alinéa, 23, 25, le titre IV, l'article 59 pour ce qui concerne les locaux occupés, à l'exception de ceux pour lesquels l'occupant se voit contester son droit au maintien dans les lieux, les articles 60, 61, 66 à 68 et le titre X. ». Il en résulte que les dispositions visées par les demandeurs n’étaient pas applicables au contrat de bail renouvelé et que le bail à défaut d’avenant ou d’expression de volonté particulière s’est reconduit tacitement pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 31 juillet 1994, puis reconduit jusqu’au 31 juillet 2003. Si les demandeurs font valoir que postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989, son article 10 tel que modifié par une loi du 21 juillet 1994, puis dans ses versions ultérieures prévoit en cas de reconduction tacite que la durée du contrat de bail est de 3 ans, il est cependant relevé que l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 depuis sa version initiale exclut du champ d’application de l’article 10 précité, les logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Il sera retenu en conséquence que le contrat de bail s’est reconduit tacitement par période de 9 années, dont la dernière est intervenue le 1er août 2021 en l’absence de volonté particulière exprimée par les parties soit jusqu’au 31 juillet 2030. III- Sur la fixation du loyer Les consorts [S] font valoir le caractère manifestement sous-évalué du loyer par rapport à la valeur locative de l’appartement en se fondant sur les dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ont sollicité une réévaluation du loyer. Il sera rappelé qu’en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 17-2 précité ne sont pas applicables au bail litigieux dont le renouvellement est intervenu par ailleurs le 1er août 2021. Seules sont applicables en la matière les dispositions du chapitre III la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ainsi que le Décret n° 2025-592 du 27 juin 2025 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, prévoyant une possible majoration du loyer chaque 1er juillet de chaque année, en respectant un barème, le loyer ne pouvant dépasser un montant maximum tenant compte de la surface corrigée, la catégorie du logement ainsi que le prix de base au m2. Aucun élément permettant de déterminer le montant de ladite majoration possible n’est cependant fourni de sorte qu’il y a lieu de débouter les Consorts [S] de leurs demandes de fixation du loyer du bail renouvelé et de leurs demandes de condamnation à ce titre. IV- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts En l’espèce Monsieur [X] [W] ne justifie aucunement du préjudice moral subi, les éléments médicaux communiqués ne justifiant en effet d’aucun lien de causalité entre ses problèmes médicaux et le comportement qu’il impute aux bailleurs. Il sera en conséquence débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre. V- Sur la demande reconventionnelle de travaux Monsieur [X] [W] fait valoir être sans chauffage depuis le mois d’octobre 2024 et que les alternatives qui ont été proposées ne sont pas adaptées pour rendre le logement décent. Il sollicite en conséquence de condamner les consorts [S] à effectuer les travaux de remplacement de la chaudière sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Aux termes de l’article 70 al 1 du code de procédure civile, « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. ». Il appartient au juge du fond d’apprécier si la demande additionnelle ou la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l’espèce, les demandeurs soutiennent que leur demande concerne le prix du bail renouvelé tandis que la demande du locataire a trait à l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur. Il apparaît cependant que les Consorts [S] au soutien de leur demande ont fait valoir dans leurs dernières conclusions que le local était en bon état d’entretien et de réparations et que les diagnostics portant sur les installations de gaz ne comportaient aucune anomalie et qu’ils avaient remédié immédiatement aux anomalies concernant l’installation électrique de sorte qu’ils ont fait entrer dans les débats la question de la décence du logement. La demande reconventionnelle de travaux de Monsieur [W] présente par conséquent un lien suffisant avec la demande de fixation du prix du loyer et sera déclarée en conséquence recevable. Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ». En application de l’article 1720 du code civil, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ». En l’espèce, il n’est pas contesté que le chauffage du logement n’est plus fonctionnel depuis le mois d’octobre 2024. Si les bailleurs par l’intermédiaire de la société PROGESTION ont mis à disposition du locataire des chauffages électriques à bain d’huile acceptés par le locataire, la mise en demeure de réparation de la chaudière que lui a adressée Monsieur [W] le 30 janvier 2025 permet de constater l’insuffisance de cette mise à disposition pour palier la difficulté. S’il est constant que la société PROGESTION, mandataire des bailleurs, a proposé au locataire l’installation d’un chauffage électrique dans chaque pièce principale du logement et que ce dernier lui avait indiqué que deux radiateurs apparaissaient suffisants, il sera rappelé en tout état de cause que le bailleur est tenu de délivrer le logement en bon état de réparation et de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires en dehors de celles relevant du locataire. Par ailleurs, l’utilisation de chauffages électriques entraîne nécessairement un coût supplémentaire pour le locataire qu’il ne lui appartient pas de supporter. Si la société PROGESTION a indiqué dans son courrier du 7 février 2025 (pièce 7 défendeur) que le locataire ne justifiait pas à la présente procédure d’une diminution corrélative de sa consommation de gaz en raison du non usage de la chaudière, il est également précisé par cette dernière que compte tenu de la charge financière que représentent les travaux de remise en état et également compte tenu de la faiblesse du loyer versé et de l’absence de revenu sur l’emplacement de parking utilisé par ce dernier, les bailleurs n’étaient pas en capacité d’assumer l’intervention dans l’immédiat ne pouvant en conséquence valider les devis présentés mais qu’ils cherchaient toutefois une solution alors que le bailleur est obligé de faire toutes les réparations nécessaires lui incombant pendant toute la durée du bail. Ainsi il apparaît que la chaudière défectueuse depuis le mois d’octobre 2024 n’a pas fait l’objet de réparation ni de remplacement à la date de l’audience, soit à la date du 3 avril 2025, de sorte qu’il y a lieu de condamner solidairement les Consorts [S] à faire réaliser les travaux de réparation ou de changement de la chaudière dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois passé ce délai. VI- Sur les demandes accessoires : Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] seront par ailleurs condamnés solidairement à lui verser la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 9 juillet 1991 sur l’aide juridique, Monsieur [W] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, et de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur propre demande à ce titre. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : DEBOUTE Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] de leurs demandes de fixation du loyer du bail renouvelé ; DEBOUTE en conséquence Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] de leurs demandes de paiement de loyers actualisés du bail renouvelé ; DECLARE RECEVABLE la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte de Monsieur [X] [W] ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] à effectuer les travaux de réparation ou de remplacement de la chaudière de l’appartement occupé par Monsieur [X] [W] sis [Adresse 5] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ; DIT que passé ce délai, Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] seront redevables in solidum d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois ; DEBOUTE Monsieur [X] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] à payer à Monsieur [X] [W] la somme 1.000€ sur le fondement de l’article 37 de la loi sur l’aide juridique et l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S], Monsieur [P] [I] [J] [S] et Monsieur [B] [S] au paiement des entiers dépens ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente