Texte intégral
T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 24/04270 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIOX
MINUTE n° : 2024/ 518
DATE : 16 Octobre 2024
PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.A.R.L. LES BAINS DE CLEOPATRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Najwa EL HAÏTE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
DEFENDERESSE
Madame [H] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11/09/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 09/10/2024 et prorogée au 16/10/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Philippe BARTHELEMY
Me Grégory KERKERIAN
2 copies expertises
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Philippe BARTHELEMY
Me Grégory KERKERIAN
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 5 septembre 20214, Madame [H] [D] a donné à bail commercial à la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, un local situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour l’exploitation d’une activité de soins du corps, hammam et spa oriental.
Arguant l’existence de désordres affectant le local, suite à un dégât des eaux, par acte du 3 juin 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, représentée par Madame [C] [I] a fait assigner Madame [H] [D] à comparaître devant le président judiciaire de [Localité 5] en référé, aux fins de voir ordonner une expertise et d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros à sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l’audience, la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE a sollicité la consignation des loyers et s’est opposée à la demande tendant au rétablissement de l’accès à la cage d’escalier.
Par conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2024, Madame [H] [D] a sollicité le rejet de la demande d’expertise et à titre reconventionnel, a sollicité la condamnation de la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, sous astreinte, d’avoir à rétablir l’accès au jardin par la porte ouverte vitrée en fer forgé. Elle a sollicité en tout état de cause, sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
SUR QUOI,
L'article 145 du code de procédure civile prévoit : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
Aux termes de l’article 1720 du code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Au vu de l’acte sous seing privé du 5 septembre 20214, Madame [H] [D] a donné à bail commercial à la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, un local situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant paiement d’un annuel de 700 euros, payable avant le 5 de chaque mois.
Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [C] [I], gérante de la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, a procédé à une déclaration d’assurance, suite à un dégât des eaux survenu dans le local le 27 février 2024.
Il ressort du procès-verbal de constat du 14 mars 2024 que la salle de détente du local, présente des traces d’humidité, des cloques au niveau du plafond, des gouttes d’eau et il a été constaté l’effondrement d’une partie du faux-plafond.
La SARL LES BAINS DE CLEOPATRE produit par ailleurs, des procès-verbaux d’huissier des 4 décembre 2017 et 2 décembre 2013 faisant état de traces d’humidité et d’infiltrations d’eau déjà survenus dans le local.
Au vu des désordres constatés et en l’état de la situation litigieuse opposant bailleur et preneur, la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE justifie d’un motif légitime à l'instauration d’une mesure d’expertise de nature à rapporter les éléments techniques pour sa résolution, tels que l’origine des désordres, en vue notamment de déterminer à qui incombe la charge des réparations, toute action en ce sens n’étant pas manifestement vouée à l’échec.
L’expertise sera ordonnée aux frais avancés de la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, eu égard à la nature de sa demande à laquelle il est fait droit dans son intérêt.
Sur la demande de suspension du paiement des loyers, l’article 835 du code de procédure civile prévoit « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Aux termes de l’article 1219 du code civil « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
Il est de principe que pour justifier le défaut de paiement du loyer et invoquer l'exception d'inexécution le locataire doit rapporter la preuve de l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués pour son activité.
En l’état de l’expertise judiciaire à laquelle il est fait droit et malgré la production d’une attestation de l’expert-comptable, faisant état d’une perte de chiffre d’affaires à hauteur de 6.300 euros pour le mois le mars 2024, cet élément ne suffit pas à établir que depuis cette période, la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE est dans l’impossibilité totale d’utiliser le local, l’obligation se heurtant ainsi à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.
S’agissant de la demande reconventionnelle, tendant à ordonner à la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, d’avoir à rétablir l’accès au jardin, il résulte du procès-verbal de constat du 23 mai 2024 que le jardin qui est en principe accessible directement par un escalier menant à l’appartement du premier étage, est bloquée de l’extérieur, soit du côté de la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE.
En l’état des constatations d’huissier et la désignation des lieux loués ne comprenant pas le jardin, suivant bail commercial, l’obligation apparait non sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande sous astreinte.
La SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, représentée par Madame [C] [I] conservera les dépens de l’instance ainsi que ses frais irrépétibles, eu égard à la nature de sa demande à laquelle il est fait droit et succombant à la demande reconventionnelle, sans que l’équité ne commande de faire droit à sa condamnation à supporter les frais irrépétibles de son adversaire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
ORDONNONS une expertise,
COMMETTONS pour y procéder :
[Z] [E]
[Adresse 6]
Port. : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 4]
Qui aura pour mission de :
- se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment les rapports d’expertise, d’intervention, procès-verbaux de constat, les factures et les devis ;
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;
- dire si le local présente les désordres relatés dans l’assignation et constaté dans le procès-verbal de constate du 14 mars 2024 ;
- les décrire ;
- en rechercher l'origine et les causes ;
- dire s'ils rendent le bien impropre à l'usage auquel il était destiné ou le diminue et dans quelle proportion ;
- décrire les travaux permettant d'y remédier, en chiffrer le coût et la durée ;
- fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ;
Disons que la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, représentée par Madame [C] [I] devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 9 décembre 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre mille euros (4.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert ;
Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;
Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D'UN MOIS ;
Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 10 juin 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des loyers ;
ORDONNONS à la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, représentée par Madame [C] [I] de rétablir, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, l’accès au jardin commun par la porte ouverte vitrée en fer forgé donnant sur les escaliers du premier étage, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ;
CONDAMNONS la SARL LES BAINS DE CLEOPATRE, représentée par Madame [C] [I] aux dépens ;
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
