Cour d'appel, 29 novembre 2023. 22/14140

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 491 N° RG 22/14140 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKG5D [I] [T] C/ S.C.I. COUET Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Ambre SENNI Décision déférée à la Cour : Jugement tribunal judiciaire de GRASSE en date du 08 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01457. APPELANTE Madame [I] [T] née le 13 Avril 1979 à [Localité 4] (02), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.C.I. COUET dont le siège social est sis à [Adresse 2], prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte authentique reçu devant notaire, la SCI COUET a donné à bail d'habitation à Madame [I] [T] une maison élevée d'un étage avec jardin située [Adresse 1], pour une durée de six années commençant à courir le 16 décembre 2015. En contrepartie de travaux mis à la charge de la locataire, le bailleur a consenti une réduction du montant du loyer durant toute la période de location, celui-ci étant ramené de 1.200 euros à 800 euros par mois, avec une clause de révision annuelle en fonction de la variation de l'indice de référence. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 31 juillet 2020, Madame [T] a donné congé de manière anticipée pour le 31 août suivant. Une altercation a opposé les parties le 4 septembre lors du déménagement de la locataire, ayant nécessité l'intervention sur les lieux de la police municipale. Le 10 septembre 2020, le bailleur a requis un huissier de justice à l'effet de constater les dégradations qu'il imputait à la locataire sortante, et notamment les excavations laissées sur le terrain à la suite de l'enlèvement d'une piscine et d'un jacuzzi que celle-ci y avait installés. Par acte du 31 mars 2021, la SCI COUET a assigné Madame [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse afin de l'entendre condamner à lui payer la somme de 10.221,22 euros en réparation des dégradations susdites, outre celle de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts supplémentaires et celle de 222,04 euros au titre de la moitié du coût du constat susvisé. La défenderesse a conclu au rejet de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation d'une agression physique qu'elle disait avoir subie de la part du gérant de la SCI Monsieur [X] [Z] le 4 septembre 2020. Par jugement rendu le 8 novembre 2021, le tribunal a partiellement fait droit aux demandes du bailleur en condamnant la locataire sortante à lui payer la somme de 8.591,22 euros en réparation des dégradations locatives, sur la foi d'un devis de 7.843,22 euros au titre de la réfection d'une 'restanque' et de la construction d'un mur de soutènement, et d'une facture de 748 euros au titre de la pose d'une nouvelle rampe le long de l'escalier intérieur. Le premier juge a débouté la SCI COUET du surplus de ses prétentions et rejeté également la demande reconventionnelle de Madame [T]. Enfin la défenderesse a été condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [I] [T] a interjeté appel de cette décision le 19 novembre 2021. L'instance a été radiée le 8 juin 2022 par le conseiller de la mise en état pour défaut d'exécution du jugement, puis rétablie le 25 octobre suivant sur justification du paiement des condamnations prononcées. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 novembre 2022, Madame [I] [T] fait valoir que le bailleur s'est abstenu de produire aux débats l'état des lieux d'entrée, dont il ne lui a jamais été remis une copie, et que le procès-verbal de constat dressé le 10 septembre 2020 ne vaut pas état des lieux de sortie puisqu'elle n'a pas été convoquée à assister aux opérations. Elle soutient qu'après avoir envisagé dans un premier temps de conserver la propriété de la piscine et du jacuzzi, le gérant de la SCI COUET a exigé brutalement leur retrait dans des délais très contraints, qui ne lui ont pas permis de remettre le terrain en état. En tout état de cause, elle fait valoir qu'aucune excavation n'a été creusée dans le sol et que ces ouvrages avaient été installés au contraire grâce à un apport de terre, sur un terrain à l'abandon dont les 'restanques' étaient déjà écroulées. Elle soutient d'autre part que l'escalier intérieur était parfaitement sécurisé par un meuble- bibliothèque installé par ses soins en lieu et place de la rampe qui existait à l'origine. Elle insiste sur le fait que, du fait des travaux mis à sa charge par le contrat de bail, la SCI COUET bénéficie désormais d'un immeuble totalement rénové. Elle indique également qu'il n'a pas été tenu compte du dépôt de garantie de 1.200 euros versé lors de son entrée dans les lieux. Elle produit enfin un certificat médical attestant de la réalité de l'agression subie le 4 septembre 2020 de la part de Monsieur [X] [Z]. Elle demande à la cour d'infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter la SCI COUET de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner en revanche à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice corporel, outre celle de 5.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens. Par conclusions notifiées le 9 mai 2022, la SCI COUET soutient pour sa part que, nonobstant les clauses contraires du bail, il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, et aucun dépôt de garantie n'a été versé par la locataire. Elle se prévaut de la clause du contrat, conforme à l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, suivant laquelle toute transformation des lieux loués nécessite l'accord écrit du bailleur, et qu'à défaut celui-ci peut exiger leur remise en état au départ du locataire ou conserver les travaux réalisés sans aucune indemnité. Elle fait valoir que le constat dressé le 10 septembre 2020 établit la preuve des dégradations imputables au locataire, et produit les factures des réparations correspondantes. Elle conteste enfin que son gérant se soit rendu coupable d'une agression physique sur la personne de Madame [T], reconnaissant uniquement 'des échanges verbaux houleux'. Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner en sus la partie adverse à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens comprenant le coût du constat susvisé. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 octobre 2023. DISCUSSION Sur l'existence de dégradations locatives : En vertu de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. A cet égard il est admis que la preuve des dégradations puisse résulter d'un constat d'huissier requis à la seule initiative du bailleur, même si celui-ci ne vaut pas comme état des lieux de sortie du fait de son caractère non contradictoire. D'autre part, suivant l'article 7 f) de cette même loi, il est interdit au locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger la remise en état des lieux ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation. En l'espèce, l'installation d'une piscine et d'un jacuzzi constituait une transformation de la chose louée au sens du texte précité, et le bailleur était en droit d'en exiger le retrait aux frais de la locataire sortante. Toutefois, faute de production d'un état des lieux d'entrée, la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par la SCI COUET, et il n'est pas établi que ces transformations soient à l'origine de dégradations, alors que Madame [T] soutient au contraire que les ouvrages incriminés n'ont pas nécessité de pratiquer des excavations dans le sol, que le terrain autour de la maison était à l'abandon et que les 'restanques' étaient déjà écroulées. Dans ces conditions, seul le poste n° 2 de la facture de la société TECHBAT, à savoir la remise en place des terres sur le site, représentant la somme de 924 euros TTC, doit être mis à la charge de la locataire sortante, à l'exclusion des autres travaux commandés par le bailleur qui doivent être considérés comme des aménagements nouveaux. En revanche, Madame [T] a reconnu avoir supprimé la rampe qui équipait l'escalier intérieur de la maison pour la remplacer par un meuble-bibliothèque, alors que celui-ci n'assurait manifestement pas la même fonction de protection contre les chutes, de sorte que le coût des travaux d'installation d'une nouvelle rampe doit être intégralement mis à sa charge suivant facture de l'entreprise MENDES d'un montant de 748 euros TTC. L'indemnisation accordée au bailleur au titre des dégradations locatives doit être en conséquence fixée à la somme de 1.672 euros. Sur la prise en compte du dépôt de garantie : Le bail conclu entre les parties stipule que le locataire a versé directement au bailleur, qui le reconnaît, la somme de 1.200 euros à titre de dépôt de garantie de l'exécution de toutes les clauses du contrat de location. Cette mention vaut preuve du paiement, sans qu'il soit besoin d'exiger aucun autre justificatif. Si l'intimée fait observer que la cour, comme le tribunal, n'est pas saisie d'une demande de restitution du dépôt de garantie, la compensation entre celui-ci et le montant de la créance du bailleur s'opère de plein droit par la seule force de la loi, de sorte que la SCI COUET ne peut plus réclamer paiement que d'une somme de 472 euros. Sur la demande reconventionnelle en réparation d'un préjudice corporel : Madame [T] produit aux débats un certificat médical délivré le 7 septembre 2020 par le docteur [C], décrivant des contusions multiples, des érosions superficielles ainsi qu'un état de stress avec troubles du sommeil en lien avec une agression subie le 4 septembre précédent. La SCI COUET fait cependant justement observer que le registre de main courante de la police municipale de Tourrettes-sur-Loup, intervenue sur les lieux, ne fait pas état d'une plainte de l'intéressée pour coups et blessures. En toute hypothèse, le premier juge a justement relevé que la personne morale du bailleur ne pouvait être tenue responsable des agissements imputés à Monsieur [X] [Z] et dépourvus de lien direct avec l'exercice de son mandat de gérant. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Madame [T], qui succombe partiellement à l'issue du procès, doit supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, lesquels ne peuvent cependant inclure le coût du constat d'huissier dressé le 10 septembre 2020, dans la mesure où cet acte n'a pas été ordonné par une décision de justice et ne vaut pas comme état des lieux de sortie contradictoire. L'équité ne commande pas en revanche d'allouer à la SCI COUET une indemnité au titre de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [I] [T] de sa demande en réparation d'un préjudice corporel, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau : Condamne Madame [T] à payer à la SCI COUET la somme de 472 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, Déboute la SCI COUET du surplus de ses prétentions, Condamne Madame [T] aux dépens de première instance et d'appel, non compris le coût du constat du 10 septembre 2020, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT