Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 24/00043

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 23 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS L’Atrium, 1 allée des Hélices BP 50209 44202 NANTES CEDEX 02 représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [G] [Z] Porte 2 RDC Résidence Le Clos Hermeland 28 B Rue des Calvaires 44800 SAINT HERBLAIN non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 28 mars 2024 date des débats : 28 mars 2024 délibéré au : 23 mai 2024 RG N° N° RG 24/00043 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MWZQ COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Julien VIVES CCC à Madame [G] [Z] + préfecture Copie dossier Par acte sous seing privé prenant effet à compter du 12 août 2021, la société anonyme la Nantaise d’Habitations (ci-après dénommé la Nantaise d’Habitations) a donné à bail à Madame [G] [Z] et Monsieur [P] [H] un logement à usage d'habitation situé au 28B rue des Calvaires 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer de 365,81euros outre 64,61 euros de charges. Par courrier en date du 15 février 2022 et reçu par la Nantaise d’Habitations le 18 février 2022, Monsieur [P] [H] a donné au bailleur son préavis à compter du 15 mars 2022. Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 4820,18 euros, en visant la clause résolutoire. Par acte du 19 décembre 2023, la Nantaise d’Habitations a fait citer Madame [G] [Z], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, obtenir : - l'expulsion de tout occupant ; - le paiement des loyers échus d'un montant de 6 993,53 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et après déduction du montant du dépôt de garantie ; - la fixation de l'indemnité d'occupation avec indexation selon les dispositions du bail ; - une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l'audience du 28 mars 2024, la Nantaise d’Habitations, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 11 736,43 euros et précise appliquer un surloyer. Madame [G] [Z], bien que régulièrement assignée n'a pas comparu. A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 mai 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal. SUR CE Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. La locataire n'a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la régularité de la procédure Sur la recevabilité de la demande L’article 24-III de ladite loi dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 21 décembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. La CCAPEX a été saisie le 27 juin 2023, soit au moins deux mois, avant la délivrance de l’assignation. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des articles L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation que les organismes d'habitations à loyer modéré liquident auprès des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors le locataire ne communique pas ses avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et les renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer. En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges. Par exploit du 13 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4820,18 euros au titre des loyers échus. Ce commandement de payer reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location. Or, d’après l'historique des versements, la somme n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 septembre 2023. Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [Z] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Sur le montant des loyers dus Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 11 736,14 euros, échéance du mois de mars incluse et que le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 875,23 euros depuis l’échéance de janvier 2024. Toutefois, le bailleur ne produit pas la preuve de la réception par la locataire de la mise en demeure. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront déduites de la dette locative. Madame [G] [Z] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé par la DDETS ni devant le tribunal de sorte qu'elle n’a apporté aucune explication sur sa situation et sur les conditions de sa dette. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressée. La Nantaise d’Habitations produit un décompte actualisé à la date de l’audience selon lequel sa créance s’établit à 11 736,14 euros échéance de mars 2024 incluse. Il convient de déduire la somme de 2 650,69 euros (3x 875.23 € + 25 €) correspondant au montant des surloyers et frais non justifiés appliqués et celle de 365,81 euros correspondant au dépôt de garantie encaissé par la Nantaise d’habitations. En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 8719,64 euros au titre des loyers et charges. Sur l’indemnité d’occupation Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 14 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 434,67 euros, et condamner l’occupante à son paiement. Sur les demandes annexes Madame [G] [Z], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'est pas équitable de laisser intégralement à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur, afin de recouvrer les sommes dues. Madame [G] [Z] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constate la résiliation du bail conclu le entre Madame [G] [Z] et la Nantaise d’Habitations relatif au logement à usage d'habitation situé au 28B rue des Calvaires 44800 SAINT-HERBLAIN au 14 septembre 2023 ; Condamne Madame [G] [Z] à payer à La Nantaise d’Habitations la somme de 8 719,64 euros au titre des loyers impayés après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamne Madame [G] [Z] à payer à La Nantaise d’Habitations une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant de 434,67 euros à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux ; Dit qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ; Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ; Condamne Madame [G] [Z] à payer à La Nantaise d’Habitations la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ; Rappelle que la présente décision est exécutoire ; Condamne Madame [G] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection