Texte intégral
- N° RG 24/00460 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRGM
Date : 11 Septembre 2024
Affaire : N° RG 24/00460 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRGM
N° de minute : 24/00479
Formule Exécutoire délivrée
le : 13-09-2024
à : Me François MEURIN + dossier
Copie Conforme délivrée
le : 13-09-2024
à : Me Melanie ALBATANGELO + dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Mme Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDERESSE
S.C.I. HENG CHHAY
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A.R.L. SUFAR
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Melanie ALBATANGELO, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 28 Août 2024 ;
EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte authentique en date du 20 mars 2014, la société civile immobilière SOCIETE CIVILE IMMOBILIER HENG CHHAY (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée ZEE des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] (77), moyennant un loyer annuel de 42 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance le 1er du mois.
Par acte authentique en date du 30 mars 2018, la société par actions simplifiée ZEE a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la société à responsabilité limitée SUFAR (le preneur).
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, pour une somme de 29 502,27 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024.
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, fait assigner le preneur devant la présente juridiction des référés aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence, la résiliation dudit bail, à compter du 29 avril 2024,
- ordonner l'expulsion, dans le mois de la décision à intervenir, de la société à responsabilité limitée SUFAR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard,
- ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société à responsabilité limitée SUFAR à lui payer la somme provisionnelle de 17 212,14 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 mai 2024,
- condamner la société à responsabilité limitée SUFAR à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50 %, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la société à responsabilité limitée SUFAR au paiement d'une somme de 1709 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 mars 2024.
A l’audience du 28 août 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société civile immobilière SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HENG CHHAY a actualisé sa demande au titre de la dette locative à la somme de 3 979,69 euros arrêtée au 27 août 2024, a maintenu ses autres demandes et s’est opposée aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire sollicités par le preneur.
Elle expose que sa demande fondée sur l’article 700 est justifiée par le fait qu’il s’agit de sa quatrième procédure à l'encontre de la défenderesse en deux ans.
La société à responsabilité limitée SUFAR a reconnu à l'audience devoir la somme de 3 979,69 euros, a demandé au juge des référés de l’autoriser à s’acquitter de sa dette par deux versements égaux, en septembre et en octobre 2024 en même temps que le paiement du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, et a précisé qu’elle s’en rapportait s’agissant de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que le bailleur s’est oralement engagé à lui rembourser certains travaux mais qu’il ne l’a pas fait et qu’elle ne s’est pour ce motif pas acquittée des loyers contractuellement convenus.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.
SUR CE,
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
- N° RG 24/00460 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRGM
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HENG CHHAY n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 29 265,38, arrêtée au 29 mars 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 3 979,69 euros arrêtée au 27 août 2024, ce que reconnaît la société à responsabilité limitée SUFAR.
Elle sera donc condamnée par provision à payer à la demanderesse cette somme dont il n’est pas sérieusement contestable qu’elle est débitrice.
Il ressort de l’examen du décompte produit par le bailleur que la société à responsabilité limitée SUFAR lui a versé la somme totale de 21 500 euros en juillet et en août 2024, réduisant ainsi très substantiellement sa dette.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués, de la situation de la société à responsabilité limitée SUFAR, et du fait que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ce délai.
A défaut de paiement des échéances à bonne date, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite que l'indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer annuel majoré de 50% . Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
- Clause pénale :
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société à responsabilité limitée SUFAR, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 mars 2024.
En considération de l’équité et au regard de la note de frais et d’honoraires de son conseil datée du 2 mai 2024, la société à responsabilité limitée SUFAR sera condamnée à payer à la société civile immobilière SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HENG CHHAY la somme de 1709 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamnons la société à responsabilité limitée SUFAR à payer à la société civile immobilière SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HENG CHHAY la somme provisionnelle de 3 979,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2024,
Disons que la société à responsabilité limitée SUFAR pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en deux mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 1er septembre 2024 et le suivant au plus tard le 1er octobre 2024,
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,
Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,
Disons que, faute pour la société à responsabilité limitée SUFAR de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société à responsabilité limitée SUFAR et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués située [Adresse 4] à [Localité 3] (77),
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamnons en ce cas la société à responsabilité limitée SUFAR à payer à titre provisionnel cette somme à la société civile immobilière SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HENG CHHAY,
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,
Condamnons la société à responsabilité limitée SUFAR aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du Date1,
Condamnons la société à responsabilité limitée SUFAR à payer à la société civile immobilière SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HENG CHHAY la somme de 1709 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejetons les autres demandes des parties,
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier Le Président
