Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 18/04607

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [P] [E] épouse [S], [U] [I] c/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble VILLA FRANCINELLI 2 N° Du 09 Septembre 2024 4ème Chambre civile N° RG 18/04607 - N° Portalis DBWR-W-B7C-L2AF Grosse délivrée à Me Marina POUSSIN expédition délivrée à l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR le 09 Septembre 2024 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Septembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame VALAT Présidente, assistée de Madame HAUSTANT, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale. DÉBATS A l'audience publique du 18 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 09 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 09 Septembre 2024 , signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSES: Madame [P] [E] épouse [S] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Denis DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant Madame [U] [I] agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’administratrice légale de son fils [N] [G] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Denis DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant DÉFENDEUR: Syndicat de copropriétaires de l’immeuble VILLA FRANCINELLI 2 [Adresse 2] [Localité 3] représenté par son syndic le Cabinet SAFI MEDITERRANEE dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège représenté par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSÉ DU LITIGE La copropriété Villa Francinelli, située [Adresse 2] à [Localité 3] (06), est issue d'un acte de partage du 5 novembre 1940 prévoyant la constitution de trois lots décomposés comme suit : - lot n° 1 comprenant la Villa Francinelli 1 et un jardin d'environ 1.590 m2, - lot n° 2 comprenant la Villa Francinelli 2 et un jardin d'environ 1.200 m2, - lot n° 3 comprenant la Villa Francinelli 3 et un jardin d'environ 645 m2. L'acte de partage prévoit l'usage en commun de certaines parties, passages et jardins ainsi que la prise en charge par l'ensemble des copropriétaires de certains frais d'entretien et dépenses. Mme [P] [E] épouse [S] et Mme [U] [I] sont propriétaires de lots dans la Villa Francinelli 2. Une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Villa Francinelli 2 s'est réunie le 28 juin 2018 et a notamment adopté une résolution n° 7 prévoyant la coupe d'un arbre et une résolution n° 10 relative à des travaux de réfection de l'asphalte d'une allée. Par acte d'huissier du 2 octobre 2018, Mmes [S] et [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Villa Francinelli 2 aux fins d'obtenir le prononcé de la nullité de ces deux résolutions. Par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 28 mars 2024, Mmes [S] et [I] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - prendre acte de ce qu'elles renoncent à contester la résolution n° 7, cette demande étant devenue sans objet, - prononcer la nullité de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 28 juin 2018, - condamner le syndicat des copropriétaires de la Villa Francinelli 2 à leur régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Mmes [S] et [I] exposent que la résolution n° 7 visait l'abatage d'un arbre alors qu'une telle décision nécessitait une expertise et l'autorisation du service des végétaux de la ville de [Localité 3]. Elles précisent que l'arbre s'étant effondré postérieurement à l'assignation, leur demande est devenue sans objet. Elles affirment s'agissant de la résolution n° 10 que le texte figurant dans le procès-verbal n'est pas la reproduction fidèle de celui qui était mentionné dans l'ordre du jour puisque les mentions suivantes y ont été été insérées " 10.600 euros " de budget maximum, " autorise le syndic à passer commande ", la date " 01.10.2018 - montant 100% des appels de fonds " et " pris connaissance du conseil syndical et du courrier du syndic de la Villa 1 du 3 décembre 2010 ", alors que l'avis visé n'était pas joint à l'ordre du jour. Elles estiment que cette résolution est affectée d'une irrégularité procédurale devant entraîner son annulation. Elles considèrent en outre que l'assemblée générale de la Villa Francinelli 2 ne pouvait pas décider des travaux de réfection de l'asphalte qui concernent les trois villas et qui devaient être effectués en concertation avec les deux autres copropriétés. Elles se réfèrent à la servitude de passage réciproque sur l'allée commune qui a été créée par l'acte de partage du 5 novembre 1940 et soutiennent que les frais d'entretien doivent être répartis entre les trois villas à proportion de leurs tantièmes respectifs. Elles ajoutent que le procès-verbal de constat d'huissier du 5 septembre 2022 démontre que les travaux effectués à l'initiative de la Villa Francinelli 2 ont eu un impact sur l'harmonie de la voie de passage. Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Francinelli 2 conclut au débouté des demandes formulées à son encontre et sollicite à titre reconventionnel : - la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'admettre aux débats ses conclusions signifiées après la désignation d'un nouveau syndic, - la condamnation de Mmes [S] et [I] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires précise que le Cabinet Safi Méditerranée a succédé au Cabinet Syngestone le 6 février 2024. Il soutient que les demanderesses font une interprétation erronée de l'acte de partage du 5 novembre 1940 en déduisant que l'entretien des passages doit être effectué à des frais communs. Il affirme que, selon cet acte de partage, chaque villa est propriétaire du terrain de sorte qu'elle peut décider de toutes les mesures de gestion ou d'entretien de son bien, tant qu'une telle décision ne porte pas atteinte aux droits de passage institués au profit des deux copropriétés voisines. Il indique que l'arrêt rendu le 12 septembre 2003 par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé que les trois copropriétés Villa Francinelli 1, 2 et 3 sont autonomes dans leur existence et dans leur organisation. Il fait valoir que la réfection de l'asphalte était urgente comme en témoigne le procès-verbal de constat d'huissier du 23 octobre 2018. Pour un exposé complet des faits et de l'argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de l'affaire est intervenue initialement le 29 avril 2022, puis a été fixée au 4 avril 2024. L'affaire a été retenue à l'audience du 18 avril 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de révocation de la clôture de la procédure En vertu de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. L'article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a notifié ses dernières conclusions le 17 avril 2024 aux termes desquelles il demande la révocation de l'ordonnance de clôture qui a été fixée au 4 avril 2024. Il explique qu'un nouveau syndic a été désigné par l'assemblée générale qui s'est réunie le 6 février 2024. Il verse aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 février 2024 désignant par la résolution n°4 le cabinet Safi Méditerranée en qualité de syndic de la copropriété. Afin que le syndicat des copropriétaires puisse être valablement présenté par le nouveau syndic, la révocation de l'ordonnance de clôture sera ordonnée et la nouvelle date de clôture sera fixée au 18 avril 2024 avant l'ouverture des débats. Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 7 Mmes [S] et [I] entendaient contester la résolution n° 7 adoptée au cours de l'assemblée générale du 28 juin 2018 qui prévoyait de l'abattage d'un arbre. L'arbre s'étant effondré postérieurement à la signification de l'assignation, cette demande est devenue sans objet. Il sera en conséquence constaté que la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 7 est devenue sans objet. Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 10 1. Sur le texte de la résolution et la communication de l'avis du conseil syndical En vertu de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. L'article 13 du même décret prévoit que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. L'article 11, II, 3° du même décret dispose qu'est notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, Mmes [S] et [I] soutiennent que le texte de la résolution n° 10 contenue dans l'ordre du jour n'est pas identique à celui figurant dans le procès-verbal et que certaines mentions y ont été ajoutées concernant le budget alloué aux travaux, l'autorisation du syndic à passer commande et les appels de fonds. Toutefois, elles versent aux débats uniquement le procès-verbal de l'assemblée générale et non les projets de résolutions, de sorte que ces allégations ne peuvent être vérifiées. Elles font en outre valoir que l'avis du conseil syndical n'a pas été joint à l'ordre du jour. L'article 11 du décret du 17 mars 1967 distingue les notifications nécessaires pour la validité des décisions et celles destinées à la seule information des copropriétaires. La notification de l'avis du conseil syndical n'était pas requis pour la validité de la décision. En conséquence, l'absence de communication de l'avis du conseil syndical avec l'ordre du jour n'affecte pas la validité de la résolution n° 10. 2. Sur les travaux de réfection de l'asphalte En vertu de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue et à défaut de titre, par les règles ci-après. Il résulte de l'article 701 du code civil que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes et énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. En l'espèce, l'assemblée générale de la Villa Francinelli 2 du 28 juin 2018 a adopté une résolution n° 10 rédigée comme suit : " Dixième résolution - décision de mise en œuvre des travaux de réfection de l'asphalte L'assemblée générale (…) donne mandat au conseil syndical d'étudier d'autres propositions et de décider du choix de l'entreprise pour un budget maximum de 10.600 euros TTC et autorise le syndic à passer commande en conséquence, étant acté que la couleur de l'enrobé sera noir et que l'assemblée souhaite que le trottoir soit maintenu et réparé et que le caniveau soit réparé et maintenu, si l'homme de l'art l'estime possible après rendez-vous sur place ; l'assemblée générale rappelle que la zone asphalte est très dégradée, qu'il y a des trous et que des personnes sont tombées. - précise que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les tantièmes généraux - autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies : - date 01/10/2018 - montant 100 % " L'acte de partage du 5 novembre 1940 sur lequel est inscrit de manière manuscrite " cahier des charges des villas I. II. III. Parties communes " énonce s'agissant du terrain (I - constructions): " Tout le terrain qui se trouvera au Sud des constructions édifiées sur les premier, deuxième et troisième lot restera la propriété de l'attributaire du lot, mais celui-ci ne pourra en modifier la destination actuelle qui est à usage de passage et de jardin d'agrément. Par suite chaque attributaire et ses ayants cause exerceront les droits de passage les plus étendus, sur toute l'étendue desdits passage et jardin d'agrément sous la seule réserve de ne pas stationner, manière que ledit passage reste constamment libre. (…) Les propriétaires desdits premier, deuxième et troisième lots, leur ayants cause et ayants droit exerceront les droits de passage les plus étendus sur lesdits passages et jardins d'agrément. L'entretien desdits passages et jardins d'agrément sera fait à frais communs dans les proportions suivantes : Pour le premier lot : quarante six/ centièmes, Pour le deuxième lot : trente cinq/ centièmes, Pour le troisième lot : dix neuf/ centièmes. " Les parties ne produisent pas de cahier des charges et règlement de copropriété concernant les trois villas Francinelli prises isolément. Le propriétaire dont le fonds est grevé d'une servitude de passage conserve l'exercice de toutes les facultés inhérentes à la propriété, sous la seule réserve établie par l'article 701 du code civil susvisé. L'acte de partage précise uniquement que le terrain sur lequel se trouve les constructions édifiées sur les trois lots restent la propriété de l'attributaire du lot dès lors que sa destination à usage de passage et de jardin d'agrément n'est pas modifiée. Les pièces versées aux débats démontrent qu'il n'y a pas de syndicat principal ni de syndicat secondaire, pas plus qu'une copropriété horizontale regroupant les Villa Francinelli 1, 2 et 3, mais au contraire trois copropriétés distinctes. L'arrêt rendu par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence le 12 septembre 2013 ayant autorité de la chose jugée souligne que l'acte de partage de 1940 a prévu une organisation différente d'une copropriété horizontale " en édictant d'une part l'indépendance de chacune des trois villas et en proposant les modalités d'une prise en charge de certaines dépenses en commun ". En l'absence d'éléments nouveaux, il en résulte que la Villa Francinelli 2 constituant le lot n° 2 a le pouvoir de gérer et d'entretenir son terrain tant qu'elle ne modifie pas sa destination et de décider de procéder à la réfection de l'asphalte de son terrain. L'assemblée générale des copropriétaires de la Villa Francinelli 2 a ainsi régulièrement adoptée la résolution n° 10 tendant à la réfection de l'asphalte situé sur son terrain dès lors que l'acte de partage a prévu l'indépendance de chacune des trois villas malgré des modalités d'une prise en charge de certaines dépenses en commun. En conséquence, il y a lieu de débouter Mmes [S] et [I] de leur demande d'annulation de la résolution n° 10. Les demandes accessoires Parties perdantes au procès, Mmes [S] et [I] seront condamnées aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort: ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture du 4 avril 2024 ; FIXE la date de clôture de l'instruction au 18 avril 2024 avant l'ouverture des débats ; CONSTATE que la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 7 est devenue sans objet ; DEBOUTE Mme [P] [E] épouse [S] et Mme [U] [I] de leurs demandes ; CONDAMNE Mme [P] [E] épouse [S] et Mme [U] [I] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Francinelli 2 situé [Adresse 2] à [Localité 3] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [P] [E] épouse [S] et Mme [U] [I] aux dépens de l'instance. Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT