Cour d'appel, 01 juin 2023. 21/04280

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 01 JUIN 2023 N° RG 21/04280 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTXS AFFAIRE : [A] [R] C/ [H] [K] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 03 Juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° Chambre : N° Section : N° RG : 18/08915 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES Me Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE UN JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [A] [R] né le 15 Décembre 1959 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 Représentant : Me Benjamin CUTTAZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1879 APPELANT **************** Monsieur [H] [K] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [D] [C] épouse [K] [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 Représentant : Me Claire LITAUDON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1844 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport et Madame Gwenael COUGARD, Conseiller. Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président,, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Madame Odile CRIQ, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme FOULON , FAITS ET PROCEDURE : Le 26 novembre 2015, M. [A] [R] a donné mandat à l'agence Kretz Partners de vendre son pavillon, situé au [Adresse 1] (92). Par acte notarié du 14 octobre 2016, reçu par Me [X], M. [R] a consenti une promesse de vente de ce bien à M. [H] [K] et Mme [D] [C], épouse [K], pour un montant de 1 325 000 euros, frais d'agence compris, soit au prix net vendeur de 1 290 000 euros. L'acte authentique de vente a été régularisé le 16 décembre 2016, en l'étude de Me [S], notaire à [Localité 4] (78). Ayant eu connaissance, le jour de leur emménagement, le 6 janvier 2017, du projet de démolition et de construction - voisin du bien vendu - d'un immeuble de 55 logements, M. et Mme [K] se sont rapprochés de M. [R], qui les a assurés ne pas être informé d'un tel projet, et du service de l'urbanisme de la mairie, qui leur a confirmé le dépôt d'une demande de permis de construire, permis finalement accordé au promoteur immobilier Nexity le 14 mars 2017. Plusieurs réunions avec les promoteurs et les services de la mairie ont été organisées à la demande de M. et Mme [K], afin de limiter les impacts de ce projet sur leur environnement de vie et la valeur de leur bien. Une expertise a été ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le 28 décembre 2017, désignant M. [F] en qualité d'expert. Au vu de la persistance des nuisances, et considérant qu'elles ont pour cause exclusive le dol commis par leur vendeur, qui ne leur avait pas révélé l'existence de ce projet de démolition-construction, les acquéreurs ont tenté en vain de se rapprocher de M. [R] pour obtenir réparation de leurs préjudices. Par acte du 28 août 2018, M. et Mme [K] ont assigné M. [R] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d'indemnisation de leurs préjudices matériels, économiques et moraux pour le dol commis lors de la vente du bien immobilier. Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - déclaré recevables les pièces n° 11, 12, et 20 communiquées par M. et Mme [K], - dit que M. [R] est responsable d'un dol commis à l'égard de M. et Mme [K] lors de la vente immobilière signée le 16 décembre 2016, - rejeté la demande d'expertise judiciaire formulée par M. [R], - condamné M. [R] à verser à M. et Mme [K], ensemble, les sommes suivantes : ' en réparation de leur préjudice matériel......................................................94 500 euros, ' en réparation de leur préjudice moral............................................................8 000 euros, - rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties, - condamné M. [R] à verser à M. et Mme [K], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [R] aux entiers dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par acte du 5 juillet 2021, M. [R] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 6 mars 2023, de : - le recevoir en ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. et Mme [K], En conséquence, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : ' déclaré recevables les pièces n°11, 12 et 20 communiquées par M. et Mme [K], ' dit que M. [R] est responsable d'un dol commis à l'égard de M. et Mme [K], lors de la vente immobilière signée le 16 décembre 2016, ' rejeté la demande d'expertise judiciaire formulée par M. [R], ' condamné M. [R] à verser à M. et Mme [K], ensemble, les sommes suivantes : en réparation de leur préjudice matériel...........................................94 500 euros, en réparation de leur préjudice moral...............................................8 000 euros, ' rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties, ' condamné M. [R] à verser à M. et Mme [K], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné M. [R] aux entiers dépens, Statuant à nouveau, À titre principal, - débouter M. et Mme [K] en toutes leurs demandes, fins et conclusions, - juger que M. et Mme [K] ne rapportent pas la preuve d'un dol, Sur les demandes reconventionnelles, - constater le caractère abusif de la procédure introduite par M. et Mme [K], - condamner M. et Mme [K] à une amende civile en vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [K] à verser à titre de dommages intérêts à M. [R] la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de leur assignation, - débouter M. et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, plus amples et contraires, A titre subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire la cour reconnaissait l'existence d'un dol commis par M. [R], - débouter M. et Mme [K] de toute demande de réparation de préjudices n'ayant subi aucun préjudice, A titre infiniment subsidiaire, - ordonner la désignation d'un expert judiciaire ayant pour mission d'évaluer le bien situé [Adresse 1], En tout état de cause, - condamner M. et Mme [K] à verser à M. [A] [R] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance. Par dernières écritures du 24 janvier 2023, M. et Mme [K] prient la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : ' déclaré recevables les pièces n°11, 12 et 20 communiquées par M. et Mme [K], ' dit que M. [R] est responsable du dol commis à l'égard de M. et Mme [K], lors de la vente immobilière signée le 16 décembre 2016, ' rejeté la demande d'expertise judicaire formulée par M. [R], ' condamné M. [R] à verser M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné M. [R] aux dépens, - l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau : - condamner M. [R] à verser à M. et Mme [K] les sommes de : ' en réparation de leur préjudice matériel.....................................................121 500 euros, ' au titre de leur préjudice moral....................................................................20 000 euros, - débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires, A titre subsidiaire, et si une expertise était ordonnée, - juger qu'elle devrait l'être aux frais avancés de M. [R], et que l'expert devrait soustraire le montant des travaux d'embellissement réalisés par M. et Mme [K] de la valeur retenue, En tout état de cause, - condamner M. [R] à verser à M. et Mme [K] la somme de 8 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner M. [R] aux entiers dépens de l'instance. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023. SUR QUOI : Aux termes de l'article 1130 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, "l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou à des conditions substanciellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné." Selon l'article 1137 du même code, "le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des maneuvres et des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère determinant pour l'autre partie." Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuadé de contracter. En l'espèce, sollicitant réparation des préjudices subis du fait du caractère resté occulte d'une information déterminante lors de l'acquisition de leur maison, il appartient donc aux époux [K] d'établir que leur consentement a été vicié, et plus précisément en l'espèce, d'établir à la fois que M. [R] a, par son silence volontaire, dissimulé l'existence d'un projet de construction d'un ensemble immobilier en lieu et places des pavillons situés autour de la maison objet de la vente, mais que ce fait, s'il avait été connu des acquéreurs, les auraient dissuadés de contracter ou bien leur aurait permis de contracter à un prix moindre. Au soutien de son appel, [A] [R] affirme essentiellement qu'il n'a commis aucun dol, que le projet de construction de l'immeuble voisin était de notoriété publique puisque affiché en mairie et accessible à tous. Il soutient que les deux attestations produits aux débats par les époux [K] sont mensongères et en tout cas, qu'elles échouent à rapporter la preuve qu'il avait connaissance du projet de construction. Il en veut pour preuve les propres attestations qu'il détient de la part du promoteur immobilier, M. [B], de la maire de [Localité 5] et du fonctionnaire de la mairie en charge de l'urbanisme. S'agissant du caractère déterminant de la vente pour les époux [K] d'un "environnement paisible", le vendeur évoque la forte densification urbaine de toute commune de proche banlieue, précise que l'annonce de vente ne mentionnait d'ailleurs pas le bien comme étant situé dans un quartier particulier de ce point de vue et soutient que le pavillon était, au moment de la vente aux époux [K], déjà entouré d'immeubles visibles depuis la propriété, et pas seulement de pavillons. Un tel critère d'achat était, en outre, inconnu de M. [R]. Répondant à la demande d'indemnisation des époux [K], le vendeur considère que la valeur actuelle du bien n'est pas justifiée, les estimations produites par les acquéreurs ne tenant pas compte de la création d'une résidence de standing en lieu et place d'immeubles atteints de vétusté, nécessitant alors le recours à une expertise judiciaire. Sur le fond, les demandeurs font essentiellement valoir que leur consentement a été vicié par le défaut d'information sur un élément essentiel de la vente de ce pavillon qu'ils avaient acquis pour y vivre paisiblement en famille, que le vendeur a sciemment gardé le silence sur la démolition des pavillons voisins du bien objet de la vente et sur la construction en lieu et place d'un ensemble immobilier de cinq étages, au droit du pavillon, ce qui en ruinait tout l'attrait. Ils s'appuient sur les attestations de deux voisins concernés par ledit projet, relatant leurs échanges avec les services de la mairie ou M. [R], relatifs aux diverses démarches que ce dernier aurait effectuées pour intégrer son bien dans le projet immobilier, retardant ainsi l'obtention du permis de construire. Les intimés invoquent un préjudice tant économique, la valeur actuelle de leur bien étant bien inférieure au prix déboursé et à celle qu'il avait au moment de leur acquisition que de jouissance, leur propriété jouxtant un immeuble de 55 logements construit sur plusieurs étages, qui en modifie alors la vue et les prive de calme, mais également moral du fait de l'inquiétude et des nombreuses démarches effectuées pour limiter leurs désagréments. Sur la demande d'expertise quant à la valeur actuelle de leur bien, ils l'estiment inutile au vu des estimations immobilières qu'ils produisent aux débats. Enfin, ils soutiennent que la procédure qu'ils ont ainsi engagée ne peut être déclarée abusive dès lors qu'ils ont un moyen sérieux à faire valoir. Pour considérer que [A] [R] avait commis un dol, le tribunal a notamment retenu que les deux voisins de [A] [R], [O] [Z] et M. [L], qui ont vendu le 4 mai 2016 leur maison respective à Nexity dans le cadre de la future édification de l'immeuble voisin dénoncée par les acquéreurs, prouvaient la parfaite connaissance de l'appelant quant à la future construction au sujet de laquelle il n'a pourtant rien dit à ses acquéreurs. M. [R] qui avait soulevé l'irrecevabilité de ces attestations en première instance n'a pas renouvelé cette demande dans le dispositif de ses écritures mais en a contesté la véracité. Sur ce, Il y a quelque paradoxe à soutenir comme [A] [R] l'a toujours fait, qu'il ignorait le projet de construction du futur immeuble et à hauteur d'appel, de se retrancher derrière le caractère public de l'information en mairie. Cela revient à dire que tout le monde connaissait ce projet de construction sauf lui et sa compagne. Il n'est en outre pas crédible que les quatre voisins immédiats de [A] [R] aient vendu leur pavillon sans que [A] [R] en soit informé pendant des mois. Même M. [E] de l'agence du Golf, son mandataire, qui se dit démarché en permanence par des promoteurs immobiliers, atteste qu'en juin 2016, il a partagé un déjeuner avec [A] [R] et sa compagne au sujet de la vente de la maison au cours duquel "a été évoqué le marché garchois". Peu importe que [A] [R] n'ait jamais signé un mandat de vente en bonne et due forme, ces informations dénotent si l'on en croit M. [E], une connaissance par l'appelant du projet immobilier . Il ressort en outre que tel que cela ressort de l'attestation de la maire de [Localité 5] que le projet n'est pas montré au public tant qu'il n'est pas définitif de sorte que les intimés n'y auraient pas eu accès dans le détail s'ils l'avaient demandé. Seules les personnes directement concernées par le périmètre du projet immobilier, dont M. [P] [G] salarié du promoteur Nexity affirme qu'il les a toutes contactées par téléphone, étaient informées comme ont pu l'être notamment les deux voisins précités qui ont témoigné par écrit dans ce litige de la parfaite connaissance de l'opération par [A] [R]. Mme [K] prouve enfin l'envoi de courriers au service urbanisme de la mairie après l'achat, en février 2017, dans l'espoir de recevoir des informations sur le projet de construction et il lui est répondu par M. [W] qu'il n'est pas encore consultable car non définitif. Enfin, l'appelant explique qu'une précédente promesse de vente notariée signée le 14 juin 2016, soit à l'époque où il assure également que le projet de construction était devenu public en mairie, a été rompue par de précédentes acquéreurs, mais n'en dit pas le motif, non plus que son notaire auquel il a pourtant demandé une attestation au sujet de cette vente avortée. Quant à l'argument de l'appelant consistant à affirmer que le terrain bordant la maison étant constructible, il pouvait toujours être construit, il n'est pas audible lorsque le terrain limitrophe est déjà porteur de maisons individuelles qui vont être détruites incessamment au profit d'un immeuble à construire. Les acquéreurs ne pouvaient l'imaginer et ne l'ont appris que quelques semaines après leur achat. Les photographies versées aux débats démontrent effectivement que de grands ensembles préexistaient à l'achat de la maison par les époux [K] mais ils étaient néanmoins, à une distance certaine et non édifiés sur une parcelle contigue. Au contraire, elles illustrent le fait que la parcelle sur laquelle a été édifié le grand ensemble litigieux était auparavant recouverte d'arbres divers formant îlot de verdure. C'est avec pertinence que les premiers juges exposent les raisons pour lesquelles les attestations des deux voisins sont parfaitement crédibles et non contradictoires avec les déclarations faites par M. [B] de Nexity et M. [L] du service urbanisme de la mairie de [Localité 5] à la demande de [A] [R]. Ces derniers ne disent pas ouvertement qu'ils n'ont eu aucun contact direct ou indirect par l'intermédiaire de leur service ou leur société avec [A] [R] mais réfutent seulement le fait que ce dernier ait demandé de ralentir l'instruction du dossier de permis de construire l'immeuble litigieux. Peu importe qu'ils aient cru que [A] [R] était marié puisqu'ils voyaient régulièrement sa compagne tout comme M. [E] en juin 2016. Quant aux questions posées à la demande de M. [R] par l'intermédiaire d'un huissier à M. [B], employé par Nexity à l'époque des faits, elles débutent par une question fermée à savoir si ce dernier " connait M. [R] pour l'avoir rencontré en 2016" alors qu'une réponse négative ne prouve en aucune façon que M. [R] ne se soit pas enquis du projet immobilier auprès de quelqu'un d'autre étant donné que plusieurs personnes étaient en charge de sa commercialisation. Il est relevé au passage par la cour que le propre agent immobilier de [A] [R] appartenant à l'agence du Golf évalue la maison à 1 200 000 euros alors qu'il en est demandé 1 350 000 euros, prix très proche de celui acquitté par les époux [K] (1 325 000 euros). Sur le caractère déterminant de l'information dans le choix de l'achat, c'est également avec raison que les premiers juges ont expliqué que l'environnement du bien objet de la vente a été radicalement transformé par l'édification d'un immeuble de 5 étages devant la seule façade qui n'avait jusque là aucun vis-à-vis et donnait au contraire sur un espace boisé. Si l'immeuble neuf est effectivement de belle qualité apparente, il n'en reste pas moins que ses occupants ont une vue directe sur le jardin de la maison du [Adresse 1], ce qui enlève à la fois du charme et de la tranquillité aux lieux et qui constitue donc objectivement, une gêne et une moins-value importante. Les acquéreurs prouvent en outre que pour eux, le caractère tranquille du quartier et aéré du zonage de la maison était important et déterminant de leur consentement par la production de deux attestations émanant certes d'amis mais auxquels aucun procès d'intention ne peut être fait de ce point de vue puisque par définition, seuls des amis sont l'objet de telles confidences. La propre expertise versée aux débats à hauteur d'appel par [A] [R] (sa pièce 27) vient confirmer ce caractère tranquille et privilégié et fait état de ce que la maison est située dans une zone UE " à dominante d'habitat faiblement dense et comportant des constructions en ordre discontinu dans un cadre verdoyant." Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a reconnu l'existence d'un dol par omission d'une information déterminante de la volonté d'acquérir des époux [K]. Sur la demande d'expertise et l'indemnisation : En application de l'article 1137 du code civil, le droit de demander la nullité d'un contrat pour dol n'exclut pas l'exercice, par la victime des maneuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi. La victime d'un dol qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Concernant la demande d'expertise, sachant qu'il conviendrait de se placer au moment de la négociation du prix d'achat de l'immeuble, une telle mesure est compliquée par la transformation du quartier, difficile à appréhender dans son entièreté, et le temps passé depuis cette époque, soit presque 7 ans. Mais le refus de cette mesure s'impose car comme l'a justement relevé le tribunal, [A] [R] n'a pas apporté de contradiction convaincante aux deux estimations produites par les acquéreurs. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve comme le prévoit l'article 146 du code de procédure civile. Les intimés ont formé appel incident sur le quantum du préjudice et si le tribunal s'est à juste titre basé sur les deux estimations faisant état d'une différence moyenne de 135 000 euros entre le prix d'achat et le prix réel de la maison, la cour approuve le pourcentage de 90 % de perte de chance de pouvoir contracter à des conditions nettement plus avantageuses sollicité par les époux [K]. L'expertise amiable versée aux débats à hauteur d'appel par [A] [R] retient une surface très supérieure à la surface réelle telle que mentionnée par lui-même dans le cadre du mandat de vente confiée à l'agence Kretz ; en effet, M. [J] retient des surfaces telles que le sous-sol, le garage, la terrasse et l'abri de jardin qui augmentent artificiellement la superficie de sorte qu'elle n'est pas pertinente. En conséquence, la cour condamne [A] [R] à payer aux époux [K] la somme de 121 500 euros à titre de dommages et intérêts en lien de causalité directe avec la dissimulation dolosive de [A] [R] au moment de la vente qui les a amenés à perdre une chance certaine d'acquérir à un prix moindre. Lourdement endettés pour acquérir, ils ont subi un préjudice moral indéniable, devant engager de très nombreuses démarches, préjudice que la cour évalue à 12 000 euros en infirmant le jugement de ce chef. Sur les autres demandes : Eu égard au sens de la présente décision, [A] [R] sera débouté de l'ensemble de ses demandes et il sera condamné à payer aux intimés une indemnité de procédure d'un montant de 5 000 euros. Il supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : - dit que M. [A] [R] est responsable d'un dol commis à l'égard de M. [H] [K] et de Mme [D] [C] épouse [K], lors de la vente immobilière signée le 16 décembre 2016 pour une maison située [Adresse 1], - rejeté la demande d'expertise judicaire formulée par M. [A] [R], - condamné M. [A] [R] à verser M. [H] [K] et de Mme [D] [C] épouse [K] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, - condamne M. [A] [R] à verser Mme [D] [C] épouse [K] et M. [H] [K] la somme de 121.500 euros en réparation de leur préjudice matériel et celle de 12.000 euros au titre de leur préjudice moral , Déboute [A] [R] de l'intégralité de ses demandes, Condamne [A] [R] à verser à Mme [C] épouse [K] et M.[K] la somme de 5.000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne M. [A] [R] aux entiers dépens de l'instance d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame PERRET, Président et par Madame FOULON, Greffier , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,