Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/00139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE Le 28 Janvier 2025 N° RG 24/00139 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N26A 78A Jugement rendu le 28 janvier 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière, CREANCIER POURSUIVANT CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 16], immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE PARTIE SAISIE Monsieur [T] [Y] [P] Célibataire né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 15] (GHANA), nationalité Ghanéenne [Adresse 5] [Localité 13] comparant CREANCIER INSCRIT Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, SA au capital de 3 000 000 € (RCS de NANTERRE B 542 061 015) pris en la personne de ses représentants légaux domicilié en son agence [Adresse 4] à [Localité 12] représenté par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et Me Valérie GARCON, avocat plaidant au barreau de SEINE SAINT DENIS EXPOSE DU LITIGE Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 29 mars 2024 publié le 16 mai 2024 volume 2024 S n° 118 au service de publicité foncière de [Localité 17] 2, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], cadastré sections BD n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11], consistant en un appartement et une cave formant les lots n°31 et n°99 de la copropriété, appartenant à M. [T] [Y] [P]. Par exploit du 1er juillet 2024, signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner M. [T] [Y] [P] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 2 juillet 2024. Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations. La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. Par message RPVA et courrier du 17 décembre 2024, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil. Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 23 janvier 2025. La partie saisie, présente à l’audience et n’ayant pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE résulte des pièces versées aux débats notamment : - la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 27 juillet 2009 contenant deux prêts bancaires consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [T] [Y] [P] à savoir : un prêt à taux zéro de 21 600 euros remboursable sur 252 mois (21 ans) et un prêt FONCIER LIBERTE de 99 696 euros, remboursable sur 326 mois au taux hors assurance de 5,15%, - une lettre de mise en demeure en date du 6 juillet 2023 et avisée le 11 juillet 2023, de payer la somme de 6 778,98 euros, dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, - une lettre en date du 12 septembre et avisée le 15 septembre 2023, notifiant la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des sommes dues. Le décompte arrêté au 15 février 2024 et visé au commandement de saisie présente un solde débiteur de 70 100,18 euros en principal, intérêts, frais et accessoires. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire). A l'appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 3 545,94 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu'elle est réglementée par les articles L313-51 et R313-28 du code de la consommation, et que l'indemnité réclamée n'est pas manifestement excessive en ce qu'elle respecte l'assiette et le plafond fixés par la réglementation. En outre, il soutient que la clause pénale indemnise le préjudice subi par la banque en ce que le contrat n'a été exécuté que sur une période de 168 mois(14 ans) alors qu’il restait à courir une période de remboursement de plus de 13 ans, pour laquelle la banque aurait dû percevoir de 3 647,79 euros d’intérêts. Ainsi, il considère que l’indemnité réclamée n’est pas excessive. Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 3 545,94 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, aux efforts de paiement avérés de M. [T] [Y] [P] et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel. Elle sera donc réduite à 1 euro. La créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera donc mentionnée pour la somme de 66 555,24 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 15 février 2024. M. [T] [Y] [P] sollicite l'autorisation de vendre amiablement son bien immobilier. Il produit un mandat de vente exclusif consenti à l’agence M.D CONSEILS IMMO sise à [Localité 18] signé le 23 novembre 2024 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 140 000 euros avec une rémunération du mandataire de 10 000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 130 000 euros. Ces éléments attestent de l'intention sérieuse du débiteur saisi de vendre le bien. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien ainsi formulée. Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 100 000 euros. Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [T] [Y] [P] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 100 000 euros net vendeur. Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée. Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour et verse aux débats un état de frais préalables à l’audience d’orientation et des émoluments, pour un montant total TTC de 2 565,14 euros. En conséquence, au vu des pièces produites, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 2 565,14 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution. Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ; Mentionne que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de M. [T] [Y] [P], s’élève à la somme de 66 555,24 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 15 février 2024 et visé au commandement de payer valant saisie ; Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], cadastré sections BD n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11], consistant en un appartement et une cave formant les lots n°31 et n°99 de la copropriété, appartenant à M. [T] [Y] [P] ; Fixe à 100 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ; Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ; Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2 565,14 euros et seront à la charge de l'acquéreur ; Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ; Fixe au mardi 27 mai 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ; Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 29 mars 2024 publié le 16 mai 2024 volume 2024 S n° 118 au service de publicité foncière de [Localité 17] 2 ; La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Fabienne CHLOUP Jugement rédigé par [O] [W], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution