Cour d'appel, 10 mai 2023. 21/12509

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 10 MAI 2023 N° 2023/ 207 N° RG 21/12509 N° Portalis DBVB-V-B7F-BH734 [D] [K] [B] [R] C/ S.C.I. MAS SAINT JEAN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pauline TOURRE Me Olivier MEFFRE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 29 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119001023. APPELANTS Monsieur [D] [K] né le [Date naissance 3] 1996 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 7] Madame [B] [R] née le [Date naissance 2] 1998 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 7] représentés par Me Pauline TOURRE, membre de l'AARPI ART AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON INTIMEE S.C.I. MAS SAINT JEAN prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 5] représentée par Me Olivier MEFFRE, membre de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mai 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, la société civile immobilière LE MAS SAINT JEAN a donné à bail d'habitation à Monsieur [D] [K] et Madame [B] [R] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de trois ans commençant à courir le 10 août 2017, moyennant un loyer mensuel de 700 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence. Le 27 avril 2018, la bailleresse a fait signifier à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyer de 2.100 euros, puis les a assignés en référé afin d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat, voir ordonner leur expulsion, et obtenir paiement de la dette locative. Par ordonnance en date du 4 avril 2019, le juge des référés a rejeté ces demandes en raison de l'existence de contestations sérieuses. La SCI LE MAS SAINT JEAN s'est alors pourvue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon par acte délivré le 3 décembre 2019, faisant valoir qu'elle avait pu finalement reprendre possession des lieux à la fin du mois de juin 2019, mais que les locataires sortants restaient lui devoir la somme de 10.500 euros au titre des loyers échus jusqu'à cette date et celle de 5.032,18 euros au titre des frais de remise en état du logement. Elle réclamait en outre une indemnité de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. En défense, Monsieur [K] et Madame [R] ont demandé à la juridiction de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail à la date du 9 octobre 2018 aux torts exclusifs de la bailleresse, de fixer le montant de la dette locative à la somme de 4.409 euros, dont à déduire le dépôt de garantie, de débouter la SCI du surplus de ses demandes, et de la condamner en revanche à leur payer 446,63 euros en restitution des charges non justifiées, 4.891 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 6.000 euros au titre de leur préjudice moral, ainsi que d'ordonner la compensation entre lesdites sommes. Par jugement rendu le 29 juillet 2021, le tribunal a : - condamné les locataires sortants à payer la somme de 8.400 euros au titre des loyers échus entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2019, outre intérêts légaux à compter du 3 décembre 2019, - condamné la bailleresse à payer la somme de 1.146,63 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des charges locatives non justifiées, outre intérêts à compter de la même date, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions, - et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [K] et Madame [R] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 20 août 2021 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 25 février 2022, Monsieur [D] [K] et Madame [B] [R] font valoir que l'appartement donné à bail était affecté de nombreux désordres qui n'ont jamais été réparés en dépit de leurs réclamations, et qu'ils ont subi en outre une coupure volontaire de l'eau et de l'électricité le 4 avril 2018, pour laquelle ils ont été contraints d'agir en référé, des insultes et menaces, puis enfin une agression physique le 9 octobre 2018 de la part de Monsieur [J] [T], gérant de la SCI LE MAS SAINT JEAN, à la suite de laquelle ils ont immédiatement quitté les lieux et recherché en urgence un nouveau logement. S'ils reconnaissent rester débiteurs des loyers échus entre le 1er avril et le 9 octobre 2018, ils contestent en revanche être responsables de quelques dégradations que ce soit, affirmant avoir rendu les lieux loués dans l'état où ils les avaient pris. Ils demandent à la cour d'infirmer partiellement la décision entreprise : - en prononçant la résolution du contrat au 9 octobre 2018 aux torts exclusifs de la bailleresse, - en ramenant le montant de la dette locative à la somme de 4.409 euros, - et en condamnant la SCI LE MAS SAINT JEAN à leur payer la somme de 4.891 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 6.000 euros au titre de leur préjudice moral. Ils concluent à la confirmation des autres chefs du jugement, sauf quant aux dépens et frais irrépétibles, ainsi qu'à la compensation des créances réciproques. Ils réclament enfin accessoirement paiement de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 25 novembre 2021, la SCI LE MAS SAINT JEAN fait valoir que les locataires n'ont jamais donné congé ni restitué les clés, et qu'elle n'a appris leur départ par des voisins qu'au cours du mois de juin 2019. Elle ajoute que le logement avait subi de nombreuses dégradations et produit diverses factures de remise en état. Elle soutient que les conditions d'une résolution anticipée du contrat prévues par l'article 1226 du code civil ne sont aucunement réunies en l'espèce et conteste l'existence des préjudices invoqués par les locataires sortants, faisant valoir que ces derniers ne procèdent que par affirmations non étayées par des éléments de preuve. Elle forme appel incident et demande à la cour de condamner les parties adverses à lui payer les sommes de : - 10.500 euros au titre des loyers échus entre le 1er avril 2018 et le 30 juin 2019, - 5.032,19 euros au titre des frais de remise en état du logement, - et 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle conclut en revanche au rejet des demandes en dommages-intérêts formulées par les appelants. Elle réclame enfin accessoirement paiement de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 février 2023. DISCUSSION Sur la date de résiliation du bail : En vertu des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution d'un contrat (ou sa résiliation s'agissant d'un contrat à exécution successive) résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification faite par le créancier à son débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce, les locataires ne justifient pas d'une notification adressée à cette fin à la bailleresse dans les formes prévues par l'article 1226. Ils ne démontrent pas davantage une inexécution grave des obligations de leur cocontractant. En effet, l'existence de désordres affectant le logement n'est aucunement établie, et il n'est pas prouvé que la coupure d'eau et d'électricité subie le 4 avril 2018 procédait d'une intention de nuire de la part de la bailleresse, étant observé que l'ordonnance de référé faisant suite à l'assignation du 5 avril n'est pas produite aux débats. Quant à l'agression dont M. [D] [K] déclare avoir été victime le 9 octobre 2018, la seule production d'un certificat médical et du procès-verbal de dépôt de plainte de M. [S] [R], père de [B] [R], ne suffit pas à démontrer la responsabilité de M. [J] [T], gérant de la SCI LE MAS SAINT JEAN, la cour ne disposant d'aucune autre information quant à l'issue de l'enquête. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande aux fins de résiliation anticipée du bail aux torts de la bailleresse. C'est également à juste titre que le tribunal a retenu que la SCI LE MAS SAINT JEAN était en mesure de reprendre possession des lieux dès le mois de mars 2019, dès lors que les locataires avaient déclaré à l'audience des référés qu'ils n'occupaient plus le logement. Le jugement entrepris doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [D] [K] et Madame [B] [R] à payer la somme de 8.400 euros au titre des loyers échus entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2019. Sur la demande en paiement des frais de remise en état : Le premier juge a justement relevé que l'état des lieux d'entrée, non revêtu de la signature des parties, était dépourvu de toute valeur probante. En revanche, la conséquence juridique de cette carence, imputable à la bailleresse, était l'impossibilité pour elle d'invoquer la présomption de bon état établie par l'article 1731 du code civil, conformément aux dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, il n'a pas été dressé d'état des lieux de sortie, la SCI LE MAS SAINT JEAN se bornant à produire une série de photographies non révélatrices des désordres allégués. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement des frais de remise en état. Sur la demande reconventionnelle en répétition des charges : En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sur le locataire sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée. En l'espèce, il est constant que le logement donné à bail était dépourvu de compteurs individuels d'eau et d'électricité, et que les consommations des locataires ont donné lieu à la perception de diverses sommes par la bailleresse pour un montant total de 446,63 euros. Toutefois, en l'absence de participation forfaitaire convenue entre les parties, il incombait à la SCI LE MAS SAINT JEAN de produire les justificatifs sur la base desquels ces charges étaient calculées. À défaut, c'est à bon droit que le premier juge a ordonné leur répétition. Sur la demande reconventionnelle en réparation d'un préjudice de jouissance : Pour les motifs énoncés plus avant, tenant en l'absence de preuve de l'existence du préjudice invoqué, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur les demandes en réparation d'un préjudice moral : Le tribunal a justement rejeté la réclamation formulée de ce chef par la bailleresse en relevant que les motifs invoqués relevaient essentiellement de considérations financières. C'est également à bon droit qu'il a débouté les locataires faute de démonstration de la réalité des griefs formulés à l'encontre de la partie adverse. Sur la demande en compensation : En application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation doit être prononcée entre les créances réciproques des parties, à due concurrence de la plus faible d'entre elles, s'agissant d'obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Prononce la compensation entre les créances respectives des parties, à due concurrence de la plus faible d'entre elles, Condamne in solidum Monsieur [D] [K] et Madame [B] [R] aux dépens de l'instance d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT