Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-14.590

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10397 F Pourvoi n° F 18-14.590 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), société anonyme, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 11 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. V... E..., 2°/ à Mme N... A..., épouse E..., tous deux domiciliés [...] , 3°/ à Mme L... E..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Régie immobilière de la ville de Paris, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des consorts E... ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Régie immobilière de la ville de Paris aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Régie immobilière de la ville de Paris ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts E... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société Régie immobilière de la ville de Paris. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que Madame M... E... était titulaire d'un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et portant sur les locaux litigieux, et D'AVOIR débouté la RIVP de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « I) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de respect des prescriptions des articles 960 et 961 du code de procédure civile : l'intimée soulève la fin de non-recevoir tirée du défaut d'indication du domicile réel de deux des trois appelants dans leurs conclusions , ainsi que l'irrecevabilité de ces conclusions au visa des articles 960 et 961 du code de procédure civile, soutenant notamment que l'adresse mentionnée dans les conclusions des époux M... et V... E... ne correspond pas au domicile réel de ces derniers, qui résident au MAROC ; selon l'article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies et l'alinéa 2 de l'article 960 impose à une partie personne physique d'indiquer ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; lorsque l'appelant ne fournit pas les explications exigées, le recours est considéré comme non soutenu et n'est pas soutenu l'appel d'une personne qui n'est pas domiciliée au lieu qu'elle mentionne dans ses dernières conclusions, sauf si les mentions omises dans les conclusions ont, préalablement à celles-ci, déjà été fournies dans la déclaration d'appel sans que leur exactitude ne soit contestée ; en cas de pluralité de parties, l'irrecevabilité des conclusions prises au nom de l'une d'elles n'entraîne pas l'irrecevabilité des conclusions prises dans le même acte au nom des autres parties ; en l'espèce, les occupants des lieux loués ont été expulsés le 21 juillet 2016 ; mais surtout l'acte de signification du jugement déféré du 15 avril 2016 a été remis à l'adresse de Mme L... E..., [...], l'huissier instrumentaire ayant précisé sur son procès-verbal, s'agissant de M. V... E... et de Mme M... E..., que leur fille Mme L... E... avait téléphoné à l'étude depuis l'étranger, pour indiquer que ses parents étaient domiciliés à l'étranger, qu'elle n'entendait pas communiquer leur adresse et qu'elle sollicitait que les actes qui leur étaient destinés fussent signifiés à son adresse, au [...] ; M. V... E... et Mme N... A..., épouse E..., indiquent dans leur déclaration d'appel et dans leurs conclusions d'appelant signifiées par la voie électronique les 12 mars 2016 et 7 mais 2017 l'adresse des lieux loués, à savoir le [...] ; M. V... E... et Mme N... A..., épouse E..., n'ont pas régularisé la situation en faisant connaître dans leurs écritures leur adresse au MAROC ; en conséquence, les conclusions signifiées au nom de M. V... E... et Mme N... A..., épouse E..., les 12 mai 2016 et 7 mars 2017, seront jugées irrecevables en application des articles 960 et 961 du nouveau code de procédure civile et l'appel interjeté par M. V... E... et Mme N... A..., épouse E..., non soutenu ; toutefois, la sanction ne peut s'appliquer à l'appel interjeté par Mme L... E... et aux conclusions signifiées en son nom le 7 mars 2017, qui mentionnant son domicile réel, sont recevables ; [ ] III) Sur le titulaire du bail verbal, l'appelante fait grief au jugement déféré d'avoir dit que le titulaire du bail était M. K... ; Mme L... E... expose que : - les locaux sont occupés de manière stable et ancienne par la famille E... entrée dans les lieux en 1969 et qui règle les loyers, assure les lieux, paye la taxe d'habitation, les contrats d'électricité et de gaz, - le bail ne peut être attribué à M. K..., alors qu'il n'est pas justifié d'un commencement d'exécution de son fait, - le seul commencement d'exécution justifié est au profit de la famille E..., - l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP, qui est incomplet et n'est pas daté, n'a pas lui-même le caractère d'un acte authentique et n'a aucune valeur probante ; la RIVP réplique que : - le bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP est un acte authentique qui fait foi jusqu`à inscription de faux et les consorts E... n'ont pas diligenté de procédure en inscription de faux ; dès lors, l'information figurant dans l'état locatif annexé au bail selon laquelle M. K... est titulaire d'un bail verbal ne peut être remise en cause, - le nom de M. K... figure sur la boîte aux lettres et Mme S..., voisine de M. K... et locataire dans l'immeuble depuis 1988, a déclaré que M. K... occupe normalement l'appartement litigieux et vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois, - les paiements effectués par Mme M... E..., puis Mme L... E... constituent des paiements pour autrui qui ne permettent pas aux appelants de revendiquer un quelconque droit sur l'appartement litigieux, - les consorts E... ne donnent aucun élément sur la date à laquelle ils sont entrés dans les lieux ; il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution ; il est constant, en l'espèce, qu'un document annexé au bail emphytéotique des 12 et 13 juin 2013 consenti par la ville de PARIS, actuel propriétaire de l'immeuble à la RIVP, indique qu'un studio situé au deuxième étage à droite, comprenant entrée/cuisine, salle de bains, séjour, est loué à M. K..., en vertu d'un bail verbal et que le loyer annuel est de 2.462,52 €, plus une provision sur charges pour le premier semestre de 1.102,72 €, soit un loyer trimestriel hors charges de 615,63 € ; la date de début du bail demeure inconnue ; cet élément de preuve est corroboré par le fait, constaté par l'huissier de justice désigné par ordonnance du président du tribunal d'instance du 14ème arrondissement de PARIS pour vérifier les conditions d'occupation des lieux, que le nom d'K... figure sur la boîte aux lettres, et par le témoignage de Mme S..., habitant sur le même palier et qui a déclaré à l'huissier instrumentaire : « je suis locataire de cet appartement depuis 1988 et je connais tout le monde dans l'immeuble. M K..., qui occupe normalement l'appartement du deuxième étage droite, vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois. Je pense que cet appartement est presque inoccupé » ; toutefois, les indications relatives au titulaire du bail et contenues dans un simple tableau synoptique annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS, nouveau propriétaire du bien, à la RIVP, contrairement à ce que soutient cette dernière, peuvent être combattues par la preuve contraire, les documents annexés à un acte authentique ne faisant pas foi jusqu'à inscription de faux ; Mme L... E..., appelante, pour apporter cette preuve contraire et pour justifier de l'existence d'un bail verbal au profit des consorts E..., verse aux débats : - des avis d'imposition à la redevance audiovisuelle pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014 établis au nom de M. P... E..., [...] , - des avis d'imposition à la taxe d'habitation pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014, établis au nom de M. P... E..., [...] , - un avis d'échéance d'assurance habitation pour l'année 2015, adressé par la société AXA FRANCE IARD à Mme L... K... et Mme L... E..., le 5 décembre 2014, - six photocopies de chèques bancaires libellés sur un compte chèques au nom de Mme M... E..., demeurant [...] , au bénéfice de l'indivision U..., et respectivement datés des 26 août 2011, 16 octobre 2011, 24 avril 2012, 14 décembre 2012, 1er juillet 2013, 26 novembre 2014, - un courrier adressé le 27 juin 2013 par l'indivision U..., précédent propriétaire de l'immeuble, à Mme M... E..., ainsi libellé : « occupation des locaux au [...] , Madame, nous avons vendu notre immeuble du [...] en date du 16 avril 2013, la prise de possession de celui-ci a été effective par la mairie de PARIS à la date du 12 juin 2013. Nous devons donc « recouvrir » les loyers et charges jusqu'au 12 juin 2013. Vous trouverez, ci-dessous, le détail des sommes dues... Nous vous invitons à régulariser votre situation dans les plus brefs délais » ; Mme L... E... expose, par ailleurs, que sa cousine Mme L... K..., a résidé un temps dans les lieux, ce qui explique la mention relevée sur la boîte aux lettres du nom d'K... ; si le commencement d'exécution d'un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des locaux ni du paiement du loyer par l'occupant à la place de son prédécesseur, ces éléments sont suffisants s'ils s'accompagnent de faits positifs manifestant la volonté commune des parties ; en l'espèce, le courrier adressé par l'indivision U..., précédemment propriétaire de l'immeuble et du logement litigieux, à Mme M... E... et aux termes duquel la bailleresse réclame à Mme E... le paiement des loyers, constitue un acte positif du propriétaire, qui caractérise sans ambiguïté la volonté expresse et non équivoque de l'indivision U... d'accepter Mme M... E... comme locataire, substituée à M. K... ; l'inscription mentionnant en exergue de la missive « occupation des locaux » ne saurait remettre en cause cette volonté, contrairement à ce que soutient la RIVP, et ne suffit pas à caractériser l'existence d'un paiement pour autrui ; cette volonté, ajoutée au paiement des loyers par Mme M... E..., caractérise aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail ; dès lors, Mme M... E... sera déclarée titulaire d'un bail verbal ; en revanche, les pièces produites sont insuffisantes pour permettre de regarder les autres membres de la famille E... et notamment Mme L... E..., qui dispose d'une autre adresse parisienne, comme ayant la qualité de locataires ; Sur la loi applicable au bail verbal consenti et les conséquences qu'emporte l'application de cette loi sur la demande de résiliation judiciaire du bail : l'appelante fait grief au premier juge d'avoir déclaré qu'en « l'absence de date sur l'état locatif il convenait de dire que la location litigieuse était soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 » ; Mme L... E... soutient que : - la loi applicable au contrat de bail est celle du 1er septembre 1948, - l'application de cette loi découle du fait que l'immeuble a été construit avant 1948, comme en atteste l'origine de propriété figurant dans le bail consenti par la ville de PARIS à la RIVP et l'état locatif annexé à ce bail, qui indique que deux autres baux, dans l'immeuble, sont régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - il appartient à la RIVP de démontrer dans quelles conditions le bail verbal consenti à l'appelante ou à M. K... déroge à la loi du 1er septembre 1948, - l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et notamment de celles de l'article l0-2, qui sanctionne l'insuffisance d'occupation du locataire, impliquait, préalablement à toute action en résiliation judiciaire du bail, la délivrance d'un congé au locataire, - cette formalité n'ayant pas été satisfaite, puisqu'aucun congé n'a été adressé ni à M. K... ni aux consorts E..., la résiliation judiciaire du bail ne pouvait être prononcée par le premier juge dont la décision doit être infirmée de ce chef ; la RIVP réplique que la loi applicable est bien, comme l'a dit le premier juge, celle du 6 juillet 1989 et que l'appelante, qui est un tiers au contrat de location, n'indique ni à quelle date les consorts E... sont entrés dans les lieux, ni à quelle date l'immeuble a été construit ; tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont, sauf s'ils entrent dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, soumis aux dispositions de cette même loi ; il appartient au locataire, qui revendique le bénéfice de la loi, de rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948 ; en l'espèce, il n'est pas allégué ni a fortiori démontré que l'immeuble entrerait dans le cadre des exceptions listées par l'article 3 de la loi, à savoir : - les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948, - les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d'autres fins que l'habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l'affectation d'un local commercial à usage d'habitation (objectif de réduction de la crise du logement), mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d'habitabilité (objectif d'amélioration des logements anciens), - les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (c`est la construction de nouvelles surfaces destinées à l'habitation qui est favorisée, avec le souci de réduire la crise du logement), - les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière ; en revanche, l'origine de propriété figurant dans la convention passée entre la ville de PARIS et la RIVP, indique que les consorts U..., précédents propriétaires de l'immeuble, venaient aux droits de M. et Mme X... U... C... , qui ont acquis l'immeuble pour le compte des époux T.../F..., suivant acte reçu par M. D..., notaire, le 27 mars 1931 et publié le 27 avril 1931 ; il se déduit de ce document que l'immeuble a été construit avant 1948 et que, partant, il est, dès lors qu'il n'entre pas dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, les logements qu'il abrite demeurent, en principe, soumis aux dispositions de cette même loi ; l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP, accrédite le fait que l'immeuble se trouve dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 en mentionnant expressément que deux autres baux, consentis dans le même immeuble, à Mme S..., pour l'un, et à Mme R... J..., pour l'autre, relèvent des dispositions de cette loi ; dès lors, il appartient à la bailleresse et non au locataire, qui doit seulement rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948, de justifier des évènements ayant, le cas échéant, entraîné la sortie du logement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, en démontrant, par exemple, que les locaux, vacants, ont été reloués postérieurement au 23 décembre 1986, l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 disposant que : « Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » et que, de ce fait, leur location relève désormais de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 actuellement en vigueur ; par suite, il ne peut s'inférer de la seule absence sur l'état locatif d'information sur la date de début de la location, que le bail verbal doit être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; en conséquence, il y a lieu de considérer à défaut de justificatifs démontrant que le bail serait sorti du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, que les dispositions de cette loi demeurent applicables ; il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes : « qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré au moins huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant au tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre... » ; en outre, en l'absence de congé, le droit au maintien dans les lieux n'est pas encore né et ne peut donc être contesté ; il incombe, de ce fait, au bailleur, qui entend contester le droit au maintien dans les lieux de son locataire pour un motif visé par l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, de délivrer préalablement au locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit ; en l'espèce, il est constant que la RIVP, qui entend obtenir la résiliation du bail, du fait que le locataire n'occupe plus le logement comme résidence principale et que le studio est utilisé comme pied à terre par la famille E..., n'a adressé aucun congé préalable à qui que ce soit sur le fondement des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 ; elle doit, de ce fait, être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire » (arrêt pp. 4 à 10) ; ALORS QUE 1°) lorsque l'appel n'est pas soutenu, faute de conclusions recevables, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement qui lui est déféré ; que, dès lors qu'elle décidait que l'appel de Monsieur V... E... et Madame M... E... n'était pas soutenu, faute d'indiquer leur adresse, la cour d'appel devait confirmer le jugement déféré à leur égard, notamment en ce qu'il les avait déboutés de leur demande tendant à se voir reconnaître la qualité de locataire de l'appartement litigieux ; qu'en infirmant néanmoins le jugement déféré en toutes ses dispositions, en disant que Madame M... E... était titulaire d'un bail portant sur l'appartement litigieux et en déboutant conséquemment la RIVP de ses demandes, la cour d'appel a violé les articles 954, 960 et 961 du code de procédure civile ; ALORS QUE 2°), une partie, qui n'est pas locataire d'un local, n'a pas qualité, et n'est donc pas recevable, pour demander la reconnaissance de la titularité du bail au profit d'un tiers ; qu'en jugeant, à la seule demande de Madame L... E..., que Madame M... E... était locataire de l'appartement litigieux, quand la première n'avait pas qualité pour demander que la seconde soit déclarée titulaire du bail litigieux, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ; ALORS QUE 3°) l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; que la cour d'appel constate que seules les conclusions de Madame L... E... sont recevables, l'appel formé par Monsieur V... et Madame M... E... n'étant pas soutenu ; qu'en déboutant, par infirmation du jugement entrepris, la RIVP de ses prétentions tendant principalement à la résiliation du bail litigieux, quand il résultait de ses propres constatations que Madame L... E..., seule partie ayant soutenu l'appel, n'était pas titulaire du bail litigieux et disposait d'une autre adresse, de sorte qu'elle ne justifiait d'aucun intérêt légitime au rejet des prétentions de la RIVP, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que Madame M... E... était titulaire d'un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et portant sur les locaux litigieux, et D'AVOIR débouté la RIVP de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « III) Sur le titulaire du bail verbal, l'appelante fait grief au jugement déféré d'avoir dit que le titulaire du bail était M. K... ; Mme L... E... expose que : - les locaux sont occupés de manière stable et ancienne par la famille E... entrée dans les lieux en 1969 et qui règle les loyers, assure les lieux, paye la taxe d'habitation, les contrats d'électricité et de gaz, - le bail ne peut être attribué à M. K..., alors qu'il n'est pas justifié d'un commencement d'exécution de son fait, - le seul commencement d'exécution justifié est au profit de la famille E..., - l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de Paris à la RIVP, qui est incomplet et n'est pas daté, n'a pas lui-même le caractère d'un acte authentique et n'a aucune valeur probante ; la RIVP réplique que : - le bail emphytéotique consenti par la ville de Paris à la RIVP est un acte authentique qui fait foi jusqu`à inscription de faux et les consorts E... n'ont pas diligenté de procédure en inscription de faux ; dès lors, l'information figurant dans l'état locatif annexé au bail selon laquelle M. K... est titulaire d'un bail verbal ne peut être remise en cause, - le nom de M. K... figure sur la boîte aux lettres et Mme S..., voisine de M. K... et locataire dans l'immeuble depuis 1988, a déclaré que M. K... occupe normalement l'appartement litigieux et vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois, - les paiements effectués par Mme M... E..., puis Mme L... E... constituent des paiements pour autrui qui ne permettent pas aux appelants de revendiquer un quelconque droit sur l'appartement litigieux, - les consorts E... ne donnent aucun élément sur la date à laquelle ils sont entrés dans les lieux ; il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution ; il est constant, en l'espèce, qu'un document annexé au bail emphytéotique des 12 et 13 juin 2013 consenti par la ville de Paris, actuel propriétaire de l'immeuble à la RIVP, indique qu'un studio situé au deuxième étage à droite, comprenant entrée/cuisine, salle de bains, séjour, est loué à M. K..., en vertu d'un bail verbal et que le loyer annuel est de 2.462,52 €, plus une provision sur charges pour le premier semestre de 1.102,72 €, soit un loyer trimestriel hors charges de 615,63 € ; la date de début du bail demeure inconnue ; cet élément de preuve est corroboré par le fait, constaté par l'huissier de justice désigné par ordonnance du président du tribunal d'instance du 14ème arrondissement de Paris pour vérifier les conditions d'occupation des lieux, que le nom d' K... figure sur la boîte aux lettres, et par le témoignage de Mme S..., habitant sur le même palier et qui a déclaré à l'huissier instrumentaire : « je suis locataire de cet appartement depuis 1988 et je connais tout le monde dans l'immeuble. M K..., qui occupe normalement l'appartement du deuxième étage droite, vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois. Je pense que cet appartement est presque inoccupé » ; toutefois, les indications relatives au titulaire du bail et contenues dans un simple tableau synoptique annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de Paris, nouveau propriétaire du bien, à la RIVP, contrairement à ce que soutient cette dernière, peuvent être combattues par la preuve contraire, les documents annexés à un acte authentique ne faisant pas foi jusqu'à inscription de faux ; Mme L... E..., appelante, pour apporter cette preuve contraire et pour justifier de l'existence d'un bail verbal au profit des consorts E..., verse aux débats : - des avis d'imposition à la redevance audiovisuelle pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014 établis au nom de M. P... E..., [...] , - des avis d'imposition à la taxe d'habitation pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014, établis au nom de M. P... E..., [...] , - un avis d'échéance d'assurance habitation pour l'année 2015, adressé par la société AXA FRANCE IARD à Mme L... K... et Mme L... E..., le 5 décembre 2014, - six photocopies de chèques bancaires libellés sur un compte chèques au nom de Mme M... E..., demeurant [...] , au bénéfice de l'indivision U..., et respectivement datés des 26 août 2011, 16 octobre 2011, 24 avril 2012, 14 décembre 2012, 1er juillet 2013, 26 novembre 2014, - un courrier adressé le 27 juin 2013 par l'indivision U..., précédent propriétaire de l'immeuble, à Mme M... E..., ainsi libellé : « occupation des locaux au [...] , Madame, nous avons vendu notre immeuble du [...] en date du 16 avril 2013, la prise de possession de celui-ci a été effective par la mairie de Paris à la date du 12 juin 2013. Nous devons donc « recouvrir » les loyers et charges jusqu'au 12 juin 2013. Vous trouverez, ci-dessous, le détail des sommes dues... Nous vous invitons à régulariser votre situation dans les plus brefs délais » ; Mme L... E... expose, par ailleurs, que sa cousine Mme L... K..., a résidé un temps dans les lieux, ce qui explique la mention relevée sur la boîte aux lettres du nom d'K... ; si le commencement d'exécution d'un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des locaux ni du paiement du loyer par l'occupant à la place de son prédécesseur, ces éléments sont suffisants s'ils s'accompagnent de faits positifs manifestant la volonté commune des parties ; en l'espèce, le courrier adressé par l'indivision U..., précédemment propriétaire de l'immeuble et du logement litigieux, à Mme M... E... et aux termes duquel la bailleresse réclame à Mme E... le paiement des loyers, constitue un acte positif du propriétaire, qui caractérise sans ambiguïté la volonté expresse et non équivoque de l'indivision U... d'accepter Mme M... E... comme locataire, substituée à M. K... ; l'inscription mentionnant en exergue de la missive « occupation des locaux » ne saurait remettre en cause cette volonté, contrairement à ce que soutient la RIVP, et ne suffit pas à caractériser l'existence d'un paiement pour autrui ; cette volonté, ajoutée au paiement des loyers par Mme M... E..., caractérise aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail ; dès lors, Mme M... E... sera déclarée titulaire d'un bail verbal ; en revanche, les pièces produites sont insuffisantes pour permettre de regarder les autres membres de la famille E... et notamment Mme L... E..., qui dispose d'une autre adresse parisienne, comme ayant la qualité de locataires ; Sur la loi applicable au bail verbal consenti et les conséquences qu'emporte l'application de cette loi sur la demande de résiliation judiciaire du bail : l'appelante fait grief au premier juge d'avoir déclaré qu'en « l'absence de date sur l'état locatif il convenait de dire que la location litigieuse était soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 » ; Mme L... E... soutient que : - la loi applicable au contrat de bail est celle du 1er septembre 1948, - l'application de cette loi découle du fait que l'immeuble a été construit avant 1948, comme en atteste l'origine de propriété figurant dans le bail consenti par la ville de Paris à la RIVP et l'état locatif annexé à ce bail, qui indique que deux autres baux, dans l'immeuble, sont régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - il appartient à la RIVP de démontrer dans quelles conditions le bail verbal consenti à l'appelante ou à M. K... déroge à la loi du 1er septembre 1948, - l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et notamment de celles de l'article l0-2, qui sanctionne l'insuffisance d'occupation du locataire, impliquait, préalablement à toute action en résiliation judiciaire du bail, la délivrance d'un congé au locataire, - cette formalité n'ayant pas été satisfaite, puisqu'aucun congé n'a été adressé ni à M. K... ni aux consorts E..., la résiliation judiciaire du bail ne pouvait être prononcée par le premier juge dont la décision doit être infirmée de ce chef ; la RIVP réplique que la loi applicable est bien, comme l'a dit le premier juge, celle du 6 juillet 1989 et que l'appelante, qui est un tiers au contrat de location, n'indique ni à quelle date les consorts E... sont entrés dans les lieux, ni à quelle date l'immeuble a été construit ; tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont, sauf s'ils entrent dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, soumis aux dispositions de cette même loi ; il appartient au locataire, qui revendique le bénéfice de la loi, de rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948 ; en l'espèce, il n'est pas allégué ni a fortiori démontré que l'immeuble entrerait dans le cadre des exceptions listées par l'article 3 de la loi, à savoir : - les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948, - les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d'autres fins que l'habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l'affectation d'un local commercial à usage d'habitation (objectif de réduction de la crise du logement), mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d'habitabilité (objectif d'amélioration des logements anciens), - les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (c`est la construction de nouvelles surfaces destinées à l'habitation qui est favorisée, avec le souci de réduire la crise du logement), - les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière ; en revanche, l'origine de propriété figurant dans la convention passée entre la ville de PARIS et la RIVP, indique que les consorts U..., précédents propriétaires de l'immeuble, venaient aux droits de M. et Mme X... U... C... , qui ont acquis l'immeuble pour le compte des époux T.../F..., suivant acte reçu par M. D..., notaire, le 27 mars 1931 et publié le 27 avril 1931 ; il se déduit de ce document que l'immeuble a été construit avant 1948 et que, partant, il est, dès lors qu'il n'entre pas dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, les logements qu'il abrite demeurent, en principe, soumis aux dispositions de cette même loi ; l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de Paris à la RIVP, accrédite le fait que l'immeuble se trouve dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 en mentionnant expressément que deux autres baux, consentis dans le même immeuble, à Mme S..., pour l'un, et à Mme R... J..., pour l'autre, relèvent des dispositions de cette loi ; dès lors, il appartient à la bailleresse et non au locataire, qui doit seulement rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948, de justifier des évènements ayant, le cas échéant, entraîné la sortie du logement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, en démontrant, par exemple, que les locaux, vacants, ont été reloués postérieurement au 23 décembre 1986, l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 disposant que : « Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » et que, de ce fait, leur location relève désormais de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 actuellement en vigueur ; par suite, il ne peut s'inférer de la seule absence sur l'état locatif d'information sur la date de début de la location, que le bail verbal doit être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; en conséquence, il y a lieu de considérer à défaut de justificatifs démontrant que le bail serait sorti du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, que les dispositions de cette loi demeurent applicables ; il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes : « qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré au moins huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant au tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre... » ; en outre, en l'absence de congé, le droit au maintien dans les lieux n'est pas encore né et ne peut donc être contesté ; il incombe, de ce fait, au bailleur, qui entend contester le droit au maintien dans les lieux de son locataire pour un motif visé par l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, de délivrer préalablement au locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit ; en l'espèce, il est constant que la RIVP, qui entend obtenir la résiliation du bail, du fait que le locataire n'occupe plus le logement comme résidence principale et que le studio est utilisé comme pied à terre par la famille E..., n'a adressé aucun congé préalable à qui que ce soit sur le fondement des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 ; elle doit, de ce fait, être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire » (arrêt pp. 8 à 10) ; ALORS QUE, pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions de la convention, prévue par l'article L. 351-2 de ce code, s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé ; que la RIVP exposait, dans ses conclusions (p. 2), que l'immeuble situé au [...] , avait fait l'objet d'un rachat par la Ville de PARIS et d'un « conventionnement » ; qu'elle produisait aux débats la convention conclue avec l'Etat le 29 juin 2015, qui avait pris effet le 15 mai 2017 (pièce produite en appel, n° 10) ; qu'en s'abstenant de relever, au besoin d'office, que le conventionnement de l'immeuble avait eu pour effet, conformément à l'article 4 de cette convention, de soumettre de plein droit les logements concernés aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (très subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que Madame M... E... était titulaire d'un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et portant sur les locaux litigieux, et D'AVOIR débouté la RIVP de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « III) Sur le titulaire du bail verbal, l'appelante fait grief au jugement déféré d'avoir dit que le titulaire du bail était M. K... ; Mme L... E... expose que : - les locaux sont occupés de manière stable et ancienne par la famille E... entrée dans les lieux en 1969 et qui règle les loyers, assure les lieux, paye la taxe d'habitation, les contrats d'électricité et de gaz, - le bail ne peut être attribué à M. K..., alors qu'il n'est pas justifié d'un commencement d'exécution de son fait, - le seul commencement d'exécution justifié est au profit de la famille E..., - l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP, qui est incomplet et n'est pas daté, n'a pas lui-même le caractère d'un acte authentique et n'a aucune valeur probante ; la RIVP réplique que : - le bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP est un acte authentique qui fait foi jusqu`à inscription de faux et les consorts E... n'ont pas diligenté de procédure en inscription de faux ; dès lors, l'information figurant dans l'état locatif annexé au bail selon laquelle M. K... est titulaire d'un bail verbal ne peut être remise en cause, - le nom de M. K... figure sur la boîte aux lettres et Mme S..., voisine de M. K... et locataire dans l'immeuble depuis 1988, a déclaré que M. K... occupe normalement l'appartement litigieux et vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois, - les paiements effectués par Mme M... E..., puis Mme L... E... constituent des paiements pour autrui qui ne permettent pas aux appelants de revendiquer un quelconque droit sur l'appartement litigieux, - les consorts E... ne donnent aucun élément sur la date à laquelle ils sont entrés dans les lieux ; il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution ; il est constant, en l'espèce, qu'un document annexé au bail emphytéotique des 12 et 13 juin 2013 consenti par la ville de PARIS, actuel propriétaire de l'immeuble à la RIVP, indique qu'un studio situé au deuxième étage à droite, comprenant entrée/cuisine, salle de bains, séjour, est loué à M. K..., en vertu d'un bail verbal et que le loyer annuel est de 2.462,52 €, plus une provision sur charges pour le premier semestre de 1.102,72 €, soit un loyer trimestriel hors charges de 615,63 € ; la date de début du bail demeure inconnue ; cet élément de preuve est corroboré par le fait, constaté par l'huissier de justice désigné par ordonnance du président du tribunal d'instance du 14ème arrondissement de PARIS pour vérifier les conditions d'occupation des lieux, que le nom d' K... figure sur la boîte aux lettres, et par le témoignage de Mme S..., habitant sur le même palier et qui a déclaré à l'huissier instrumentaire : « je suis locataire de cet appartement depuis 1988 et je connais tout le monde dans l'immeuble. M K..., qui occupe normalement l'appartement du deuxième étage droite, vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois. Je pense que cet appartement est presque inoccupé » ; toutefois, les indications relatives au titulaire du bail et contenues dans un simple tableau synoptique annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de Paris, nouveau propriétaire du bien, à la RIVP, contrairement à ce que soutient cette dernière, peuvent être combattues par la preuve contraire, les documents annexés à un acte authentique ne faisant pas foi jusqu'à inscription de faux ; Mme L... E..., appelante, pour apporter cette preuve contraire et pour justifier de l'existence d'un bail verbal au profit des consorts E..., verse aux débats : - des avis d'imposition à la redevance audiovisuelle pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014 établis au nom de M. P... E..., [...] , - des avis d'imposition à la taxe d'habitation pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014, établis au nom de M. P... E..., [...] , - un avis d'échéance d'assurance habitation pour l'année 2015, adressé par la société AXA FRANCE IARD à Mme L... K... et Mme L... E..., le 5 décembre 2014, - six photocopies de chèques bancaires libellés sur un compte chèques au nom de Mme M... E..., demeurant [...] , au bénéfice de l'indivision U..., et respectivement datés des 26 août 2011, 16 octobre 2011, 24 avril 2012, 14 décembre 2012, 1er juillet 2013, 26 novembre 2014, - un courrier adressé le 27 juin 2013 par l'indivision U..., précédent propriétaire de l'immeuble, à Mme M... E..., ainsi libellé : « occupation des locaux au [...] , Madame, nous avons vendu notre immeuble du [...] en date du 16 avril 2013, la prise de possession de celui-ci a été effective par la mairie de Paris à la date du 12 juin 2013. Nous devons donc « recouvrir » les loyers et charges jusqu'au 12 juin 2013. Vous trouverez, ci-dessous, le détail des sommes dues... Nous vous invitons à régulariser votre situation dans les plus brefs délais » ; Mme L... E... expose, par ailleurs, que sa cousine Mme L... K..., a résidé un temps dans les lieux, ce qui explique la mention relevée sur la boîte aux lettres du nom d'K... ; si le commencement d'exécution d'un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des locaux ni du paiement du loyer par l'occupant à la place de son prédécesseur, ces éléments sont suffisants s'ils s'accompagnent de faits positifs manifestant la volonté commune des parties ; en l'espèce, le courrier adressé par l'indivision U..., précédemment propriétaire de l'immeuble et du logement litigieux, à Mme M... E... et aux termes duquel la bailleresse réclame à Mme E... le paiement des loyers, constitue un acte positif du propriétaire, qui caractérise sans ambiguïté la volonté expresse et non équivoque de l'indivision U... d'accepter Mme M... E... comme locataire, substituée à M. K... ; l'inscription mentionnant en exergue de la missive « occupation des locaux » ne saurait remettre en cause cette volonté, contrairement à ce que soutient la RIVP, et ne suffit pas à caractériser l'existence d'un paiement pour autrui ; cette volonté, ajoutée au paiement des loyers par Mme M... E..., caractérise aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail ; dès lors, Mme M... E... sera déclarée titulaire d'un bail verbal ; en revanche, les pièces produites sont insuffisantes pour permettre de regarder les autres membres de la famille E... et notamment Mme L... E..., qui dispose d'une autre adresse parisienne, comme ayant la qualité de locataires ; Sur la loi applicable au bail verbal consenti et les conséquences qu'emporte l'application de cette loi sur la demande de résiliation judiciaire du bail : l'appelante fait grief au premier juge d'avoir déclaré qu'en « l'absence de date sur l'état locatif il convenait de dire que la location litigieuse était soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 » ; Mme L... E... soutient que : - la loi applicable au contrat de bail est celle du 1er septembre 1948, - l'application de cette loi découle du fait que l'immeuble a été construit avant 1948, comme en atteste l'origine de propriété figurant dans le bail consenti par la ville de PARIS à la RIVP et l'état locatif annexé à ce bail, qui indique que deux autres baux, dans l'immeuble, sont régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - il appartient à la RIVP de démontrer dans quelles conditions le bail verbal consenti à l'appelante ou à M. K... déroge à la loi du 1er septembre 1948, - l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et notamment de celles de l'article l0-2, qui sanctionne l'insuffisance d'occupation du locataire, impliquait, préalablement à toute action en résiliation judiciaire du bail, la délivrance d'un congé au locataire, - cette formalité n'ayant pas été satisfaite, puisqu'aucun congé n'a été adressé ni à M. K... ni aux consorts E..., la résiliation judiciaire du bail ne pouvait être prononcée par le premier juge dont la décision doit être infirmée de ce chef ; la RIVP réplique que la loi applicable est bien, comme l'a dit le premier juge, celle du 6 juillet 1989 et que l'appelante, qui est un tiers au contrat de location, n'indique ni à quelle date les consorts E... sont entrés dans les lieux, ni à quelle date l'immeuble a été construit ; tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont, sauf s'ils entrent dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, soumis aux dispositions de cette même loi ; il appartient au locataire, qui revendique le bénéfice de la loi, de rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948 ; en l'espèce, il n'est pas allégué ni a fortiori démontré que l'immeuble entrerait dans le cadre des exceptions listées par l'article 3 de la loi, à savoir : - les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948, - les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d'autres fins que l'habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l'affectation d'un local commercial à usage d'habitation (objectif de réduction de la crise du logement), mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d'habitabilité (objectif d'amélioration des logements anciens), - les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (c`est la construction de nouvelles surfaces destinées à l'habitation qui est favorisée, avec le souci de réduire la crise du logement), - les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière ; en revanche, l'origine de propriété figurant dans la convention passée entre la ville de PARIS et la RIVP, indique que les consorts U..., précédents propriétaires de l'immeuble, venaient aux droits de M. et Mme X... U... C... , qui ont acquis l'immeuble pour le compte des époux T.../F..., suivant acte reçu par M. D..., notaire, le 27 mars 1931 et publié le 27 avril 1931 ; il se déduit de ce document que l'immeuble a été construit avant 1948 et que, partant, il est, dès lors qu'il n'entre pas dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, les logements qu'il abrite demeurent, en principe, soumis aux dispositions de cette même loi ; l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP, accrédite le fait que l'immeuble se trouve dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 en mentionnant expressément que deux autres baux, consentis dans le même immeuble, à Mme S..., pour l'un, et à Mme R... J..., pour l'autre, relèvent des dispositions de cette loi ; dès lors, il appartient à la bailleresse et non au locataire, qui doit seulement rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948, de justifier des évènements ayant, le cas échéant, entraîné la sortie du logement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, en démontrant, par exemple, que les locaux, vacants, ont été reloués postérieurement au 23 décembre 1986, l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 disposant que : « Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » et que, de ce fait, leur location relève désormais de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 actuellement en vigueur ; par suite, il ne peut s'inférer de la seule absence sur l'état locatif d'information sur la date de début de la location, que le bail verbal doit être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; en conséquence, il y a lieu de considérer à défaut de justificatifs démontrant que le bail serait sorti du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, que les dispositions de cette loi demeurent applicables ; il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes : « qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré au moins huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant au tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre... » ; en outre, en l'absence de congé, le droit au maintien dans les lieux n'est pas encore né et ne peut donc être contesté ; il incombe, de ce fait, au bailleur, qui entend contester le droit au maintien dans les lieux de son locataire pour un motif visé par l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, de délivrer préalablement au locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit ; en l'espèce, il est constant que la RIVP, qui entend obtenir la résiliation du bail, du fait que le locataire n'occupe plus le logement comme résidence principale et que le studio est utilisé comme pied à terre par la famille E..., n'a adressé aucun congé préalable à qui que ce soit sur le fondement des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 ; elle doit, de ce fait, être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire » (arrêt pp. 8 à 10) ; ALORS QUE 1°), la novation ne se présume pas ; qu'il faut que la volonté de nover résulte clairement de l'acte ; que, pour affirmer que Madame M... E... était titulaire d'un bail verbal, la cour d'appel affirme que le courrier du 27 juin 2013 qui lui avait été adressé par l'indivision U..., ancienne propriétaire de l'immeuble, réclamant le paiement des loyers et charges jusqu'au 12 juin 2013 au titre de l'occupation des locaux litigieux, constituait un acte positif du propriétaire caractérisant sans ambiguïté sa volonté expresse d'accepter Madame M... E... comme locataire, substituée à Monsieur K... ; qu'en statuant ainsi, quand il ressort des constatations de l'arrêt que ce courrier se bornait à faire état de la volonté de l'indivision de réclamer à Madame M... E... le paiement des loyers, ce qui pouvait correspondre à un paiement pour autrui, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la volonté expresse et non équivoque de l'indivision d'opérer la novation de la convention initialement conclue avec Monsieur K..., et elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1273 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; ALORS QUE 2°), subsidiairement, la novation s'opère notamment lorsqu'un nouveau débiteur est substitué à l'ancien ; qu'en même temps qu'elle crée un nouveau rapport d'obligation, la novation emporte l'extinction de l'obligation ancienne qui liait le créancier à l'ancien débiteur ; que la cour d'appel déduit d'un courrier du 27 juin 2013 de l'indivision U... que celle-ci aurait manifesté sa volonté d'accepter Madame M... E... comme locataire, substituée à Monsieur K... (arrêt p. 8) ; qu'il devait nécessairement s'en déduire que la nouvelle obligation du preneur, créée en 2013, était soumise aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en jugeant néanmoins que le bail verbal consenti à Madame M... E... était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé l'article 1271 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE 3°), très subsidiairement, en l'état d'un bail verbal dont la date de conclusion est inconnue, il appartient à celui qui se prévaut de l'application de la loi du 1er septembre 1948 d'apporter la démonstration que ce bail est soumis à ces dispositions, la seule circonstance que l'immeuble ait été construit avant 1948 étant insuffisante à cet effet ; que, pour dire que le bail verbal consenti à Madame M... E... était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel, qui constate que « la date de début du bail demeure inconnue », décide qu'il appartient seulement à Madame L... E... de rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948, et qu'il appartient à la bailleresse de justifier des éléments ayant, le cas échéant, entraîné la sortie du logement du champ d'application de la loi de 1948, en démontrant par exemple, que les locaux, vacants, ont été reloués postérieurement au 23 décembre 1986 ; qu'en statuant ainsi, quand, la date de conclusion du bail litigieux n'étant pas connue, il appartenait à Madame L... E... d'apporter la démonstration de la soumission du bail à la loi de 1948, dont elle se prévalait, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil ; ALORS QUE 4°), à titre infiniment subsidiaire, les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, et sont régis par les chapitres Ier à III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; que les dispositions du titre Ier de cette dernière loi sont d'ordre public et elles s'appliquent notamment aux locations de locaux à usage d'habitation principale ; qu'en l'état d'un bail verbal dont la date de conclusion est inconnue, la soumission de ce bail au régime prévu à la loi du 1er septembre 1948 ne peut donc être déduite de la seule circonstance que l'immeuble a été construit avant cette date ; qu'en décidant le contraire, quand elle constatait que « la date de début du bail [demeurait] inconnue », et sans établir les circonstances pour lesquelles les locaux n'étaient pas régis par la loi du 6 juillet 1989, qui est d'ordre public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, ensemble l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.